大败局 一和二-第16章

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脆简单：靠销售资金回笼。问题是：依靠天津的地产项目销售回笼的资金不足以支撑需上缴的迅速增长的土地款。顺驰到底靠什么维持紧绷的资金链条呢？这不得不让人作出一种假设：顺驰在冒险，在赌博，在赌如今各级地方政府执行拍卖土地政策时的公信力。王石因此断言：“顺驰如此夸张的拿地方法将影响到全行业，这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。”　奈何天不佑宏斌如果仅仅从战略本身而言，孙宏斌无疑是一个天才。他一眼看穿了房地产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。2004　年，顺驰宣称实现了120　亿元的销售额——　实际上完成了92　亿元。广东富力集团董事长李思廉在一次论坛中说：“如果孙宏斌今年真能做到100　亿元的销售额，那正是万科和我公司销售额的总和，的确算得上是地产企业里的第一了。”孙宏斌日后说，如果“老天”再给顺驰1　年时间，就足可以消化掉所有的财务风险，实现全国战略的“完胜”。

　　　　可惜，“老天”偏不给这一年时间。

　　　　“老天”并不是虚幻，它是中国宏观经济。

　　　　就当顺驰在各地疯狂“吃”地的同时，全国的房地产市场已呈现出过热现象。中国社会科学院的一份年度报告称，从宏观层面看，2004　年由于全国房地产市场，尤其是东部沿海主要城市房地产市场不断升温，房价不断上涨，造成大量普通居民买不起房，直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善，同时也影响到金融安全和社会稳定，民怨已渐成沸腾之势，上涨过快的房价成为千夫所指。并且，房地产过热，直接拉动生产资料价格的大幅上扬，宏观经济面临新的全面过热。毫无疑问，有“天价制造者”之称的顺驰是房价上涨过快的重要助推者之一。正是在这种判断之下，对房地产的调控已势在必行。2004　年3　月到5　月之间，国家推出了一系列严厉的调控措施，包括：控制货币发行量和贷款规模；严格土地管理，坚决制止乱占耕地；认真清理和整顿在建和新建的项目；在全国范围内开展节约资源的活动。中央一系列文件和举措如一道道“金牌”接踵而出：3　月25　日，推出再贷款浮息制度；4　月25　日，央行提高银行存款准备金率0。5　个百分点；4　月27　日，央行电话通知暂停突击放款；4　月29　日，国务院办公厅颁发“严格土地管理”的紧急通知；4　月30　日，温家宝总理发表“推进银行改革是整个金融改革当务之急”的讲话；5　月1　日，银监会宣布“进一步加强贷款风险管理”的7　项措施。与此同时，国内各大报刊纷纷发表言论，对房地产业的过热进行反思甚至出现情绪化的猛烈声讨……　

　　　　这一连串“急急如律令”般的政策出台和舆论营造，不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产业发展的支持理念和支持方式，从而直接导致了购买力的迅速下降，楼市成交量的急速萎缩。房地产业的冬天突然降临了。在所有受到冲击的开发商中，正阔步急奔在扩张道路上的顺驰无疑是受创最大的一家。王石对顺驰的预言不幸变成现实。从5　月开始，顺驰在北京、苏州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。5　月3　日，顺驰召开领导团队会议，紧急下令停止拿地。

　　　　8　月7　日，海南博鳌如期举办一年一度的全国房地产论坛，在“山雨欲来风满楼”的氛围中，发生了孙宏斌与王石的第三次交锋。不过，这一次似乎是王石杠上了孙宏斌。

　　　　大会首日的第一位演讲嘉宾就是王石。在谈及宏观调控的影响时，他单刀直入地直指顺驰：“像媒体炒作的那家黑马，在宏观调控下会很难受，这次他也到会了，还要发言的，到时候大家问他，他要说不难受，那是吹牛。”接着，他提出了很多的警告：规模不要追求太大，资金链不要紧绷、不留余地，否则市场一有风吹草动就会受影响，天天加班都没用；去年销售额还只有20　多亿元，今年就到了100　亿元，这是不可能的；融资越来越不容易，国内的钱都融不到，到国外融资就更难了。在接受记者采访时，王石索性点名评论：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司，但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。顺驰与万科根本不能同日而语。这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马。”　

　　　　到了大会的对话环节，主办方有意把王石、孙宏斌、刘晓光等5　人请到台上，面对来自全国各地的600　多位房地产商和数十家媒体，一场预料之中的碰撞果然发生了。对话主持人刘晓光问孙宏斌：“孙总，你先说，宏观调控中你最难受的是什么？”孙宏斌答：“其实最难受的还是钱。对这也没什么好办法，还是以前的办法，合作开发，快点卖房。今年，我们一直在调整自己的目标……　根据最后一轮的保守估算，今年的销售回款可以达到100　亿元。”话音未落，一旁的王石当即脱口说：“睁着眼睛说瞎话，这是吹牛！”台下一时愕然，接着掌声和笑声轰然响起。

　　　　面对王石的质疑，孙宏斌表现得不再像1　年前那么轻狂了。不过，他仍然坚称，“顺驰的风险几乎是零”。按他的判断，中国房地产市场的发展前景将仍然是“房价看涨，供需两旺”，　因此，哪怕有资金上的困难，也是短期的和眼前的，顺驰的“资金渠道相当广泛”。在随后的一段时间里，孙宏斌的全副精力便投入到了寻找资金当中。

　　　　顺驰有可能获得的资金来自4　个方面：一是自有资金和合作伙伴资金，这一方面本就已经被挖潜到了极致；二是销售回款，受宏观调控的影响，各地的房产项目销售一天比一天艰难，原定的考核指标几乎没有完成的可能，资金问题日渐严重；三是银行，它的大门也越关越紧，而且松动无期；四是信托、境外基金和上市，在前三种来源均没有指望的情形下，它成了唯一可以寄托希望的地方。

　　　　孙宏斌之所以在博鳌论坛上尚有底气，是因为在他赴会前的7　月28　日，刚刚接待了由汇丰银行、普华永道会计师事务所、史密夫律师行、西盟斯律师行等著名中介组成的顺驰上市中介团。这些人考察了顺驰总部和开发的楼盘，并拜会了天津市有关政府部门，看上去对顺驰在香港联合交易所上市信心满满。可是，在他们回去之后，就再无音讯。据称，上市搁浅的原因是“顺驰2004　年发展速度很快，手里有35　个项目，但当年的利润体现不出来”。

　　　　香港上市无望后，孙宏斌迅即与美国投资银行摩根洽谈私募事宜。摩根提出了一份带有“对赌”性质的协议，其大致内容是：摩根以7。5　亿元购入顺驰20％　的股权，但如果来年顺驰纯利低于某个数值，摩根得到的20％　股权将翻一番，也就是40％　。跟投资银行的洽谈持续了将近1　年，孙宏斌几乎把全部的希望都寄托在了这次谈判上。可是，到2005　年10　月，孙宏斌最终认为摩根的要求太苛刻，谈判流产。

　　　　当上市和私募均不顺利之后，其实，孙宏斌能腾挪的空间已经很狭小了。在这其间，各地房地产项目的销售仍然没有起色，因资金断流而诱发的种种危机开始四处爆发。在北京，顺驰的领海后期项目因为没有上缴土地出让金，一直没有获得土地证；在天津，太阳城二期因出规划红线未获得土地证，项目其他部分则停工达半年之久；在苏州，占地面积超过1　平方公里的凤凰城，其中两块地被政府认定为闲置土地收回；在石家庄，两个项目被整体转出；顺驰的南京公司和华东公司相继被出售。2005　年底，顺驰进行大规模的人员调整，裁员20％　。2006　年初，孙宏斌承认，顺驰目前在全国16　个城市有房地产业务，进入的城市太多，收缩到10　个城市将更为合适，接下来，顺驰的一些房地产项目可能与外面的公司合作，有的项目可能被卖掉。有媒体曝光说，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数估计高达46　亿元。

　　　　在这些事件发生的前后，顺驰的快速建房模式也露出了后遗症。房地产业向来有“百年大计，赶工为祸”的原则，顺驰快马加鞭地赶项目，免不了在质量和信用等方面遗留瑕疵。据《中国产经新闻》报道，自2004　年底以来，天津太阳城的业主就频频向各部门投诉，声称他们花几十万元甚至近百万元买来的太阳城房子竟然是“劣质房”，建造商顺驰公司单方面改变规划，侵犯广大业主权益。业主投诉称：“太阳城简直就是‘纸糊的’，墙体出现大量裂缝，偷换装修材料、‘马路游击装修队’装修的！当初就是冲着顺驰的品牌来买的房子，没想到顺驰更坑人，整个装修几乎都是假的。”另外，天津的财经作者郑爱敏在《解读顺驰》一书中也提到一则个案：顺驰在某市临近大型风景区的一个项目启动，当时项目在审批手续上还有一些未尽事宜，但是因为硬指标已经如同高悬的令箭使其迫不及待，于是，新闻发布会匆匆召开，广告铺天盖地地轰炸起来。为了加大项目的吸引力，广告文案人员擅自把政府对风景区的未来规划也一并写到了楼盘的计划中。这当然引来政府部门的不满，结果，报纸广告被勒令修改，所有路牌广告被要求全部撤掉重做。

　　　　当一个大企业的危机爆发的时候，首先表现为细节上的失误，继而内外交困，烦恼频至。从2004　年的秋天开始，时运不济的孙宏斌便陷入了这样的泥潭。

　　　　一次没有技术含量的失败

　　　　没有哪种职业，具有像企业家这样的功利性。

　　　　一场伟大的爱情，并不需要一个美满的结局为注脚，有时候甚至还相反。一位绝世的武士可能死于一场宵小之辈的阴谋，但这并不妨碍他英名永存。即使是一位诗人或小说家，只要他们一生的某个时刻创作出了一首或一部伟大的著作，便可以站在那里永久地受人敬仰。

　　　　可是当一位企业家却没有这样的幸运。

　　　　企业家的成功能被人记取和传颂，只有一种可能，那就是：他所一手缔造的企业仍然在创造奇迹。企业家总是需要有一些看得见、可以被量化的物质和数据来证明自己的价值。这些物质和数据还必须每年保持一定的增长，甚至，增长的速度应该比自己的同行还要快，否则，他就很难被视为成功。

　　　　　也正是这种特征，构成了企业家“不幸的宿命”：除非退出舞台，否则永远不能以成功来定义。

　　　　绝顶聪慧且富有勇气的孙宏斌便落进了这个“不幸的宿命”。2006　年7　月，孙宏斌向心腹部下交底：他已经将家里的存款都陆续垫进了公司，其中一张信用卡仅剩下两位数，资金的刚性缺口达5　亿到6　亿元，负债30　多亿元。仅就根据地天津市场而言，所有可售房屋已经全部售罄，但手中剩余的项目却迟迟没有能力启动，有些甚至连拆迁都没钱做。事实上，顺驰已经到了弹尽粮绝的地步。

　　　　9　月5　日，孙宏斌与香港路劲基建公司签署了股权转让协议。根据有关条款，顺驰中国被分为三部分，顺驰A、顺驰B　和凤凰城地块。路劲基建联合体分别获得顺驰A　的55　％股份的认购期权，行使价格不多于5　亿元，有效期为6　个月；顺驰B　的55　％股份的认购期权，行使价格不多于4　亿元，有效期为1　年；凤凰城地块的认购期权，行使价格不多于3。8　亿元，有效期为9　个月。

　　　　孙宏斌以12。8　亿元的代价，出让了55％　的股权，并基本失去了对顺驰的控制权，这是一个相当低廉的出让价格和苛刻的付款条件。而3　年前，仅仅北京大兴地块，顺驰一出手就是

　　　　9。05　亿元。2004　年底，孙宏斌还曾底气十足地算账说：“顺驰手中拥有上千万平方米的价格适合的土地，如果按市场价转手，光地价就净赚50　亿元。”《中国企业家》在评论中认为，“转让协议透露出的信号太过明显：顺驰要的是救命钱。虽然少，虽然贵，但是必须得要”。路劲基建是一家投资、经营和管理收费公路的香港公司，它于2005　年初才进入内地房地产业，在业内基本没有知名度。2006　年上半年，该公司的净利润为2。48　亿港元。在正式签署协议的仪式上，孙宏斌对满脸笑容的路劲基建董事局主席单伟豹淡淡地说了一句：“你买了个便宜货。”　

　　　　一个视现金流为第一要素的企业家，最终还是败在了现金的断流上。就这个意义而言，顺驰和孙宏斌的败局是一次没有技术含量的失败。在一个正处于蓬勃上升通道中的行业里——　房地产业尽管遭遇宏观调控的寒流，但长期而言仍然是一个上升中的行业——　孙宏斌居然将企业的成长做得如此的刚性，实在是一个很让人遗憾的事实。

　　　　2006　年10　月，就在顺驰股权转让后不久，万科集团在桂花初放的杭州西子湖畔召开高层半年度会议，王石在发言中一再提醒部属必须时刻保持理性和对危机的警觉。他说：“我不应该指名批评顺驰，从此以后，我不会再指名批评别的公司了。”也许，在他看来，一个关于黑马的故事已经画上了句号。

　　　　孙宏斌交出顺驰的管理权后，专心于一家名叫融创集团（SUNAC　）的工作经营中。在融创网站上，它宣称“正式成立于2003　年，主营业务是房地产开发经营管理，在天津、重庆等地握有几块优质的土地，年开发能力在10　亿元左右”。孙宏斌刻意地避免与媒体见面，在融创网站及制作精美的宣传册上，都找不到他的名字。这位在而立之年就经历了奇特厄运的企业家，在“四十不惑”到来的时候再度陷入痛苦的冬眠。不过，他只是被击倒，并没有出局，他也许还拥有一个更让人惊奇的明天。

　　　　1999　年，孙宏斌在哈佛商学院读书的时候，曾与自己的职业偶像、写作了《唯有偏执狂才能生存》的安德鲁·格鲁夫有过同场研习的难忘经历。他在一次大型论坛上评价自己说：“我的性格是偏执狂。我们企业的性格就是：不管别人说什么，不管遇到什么困难，不管你是大腕还是普通百姓，我们都要坚定地走下去，因为我们知道目标，清楚自己要到哪里去。”　

　　　　他的这段话引来了长时间的掌声。其实，掌声有时候是非常可怕的。激情往往更容易获得喝彩，但是激情也最容易酿造悲剧。

　　　　【顺驰大事记】1994　年3　月，孙宏斌怀揣着柳传志借给他的50　万元，到天津创办顺驰房地产销售代理公司。1995　年初，顺驰与联想一起投资开发香榭里小区。2000　年8　月，顺驰击败众多对手，以1。72　亿元的价格一举拿下天津的两个热门地块，轰动

　　　　津门。从2000　年到2003　年，顺驰在天津相继开出了60　家连锁店，几乎覆盖了整个天津市场，还

　　　　办起了中国第一个基于互联网的房产服务网tjhouse　。顺驰在房产推荐及客户资源的开发上，遥遥领先于同行。到2002　年底，快速成长中的顺驰在天津累计开发了30　个项目，建筑面积达数百万平方米，

　　　　占到天津全市房产总开发量的20％　。

　　　　2003　年7　月，孙宏斌在中城房网的一次论坛上当面挑战王石：“我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。”　2003　年12　月8　日，顺驰进军北京，以9。05　亿元拿下大兴区黄村卫星城北区一号地。从2