物业管理实务及范例精解-第16章
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市场经济的发展方向保持一致。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的确定和公
布的具体办法，由国务院或国务院授权的部门根据我国的具体情况制定公布之。
2房地产价格评估制度
所谓房地产价格评估，是指由房地产专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，
按照一定的技术标准和估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验和当地房地产市场价
格，对房地产最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。
实行房地产价格评估制度，对我国房地产事业的发展有着十分重要的意义，只有实行房地产
价格评估制度，才可以保证房地产交易价格的合理和稳定，保障房地产交易秩序，保证国家
、集体、公民个人的合法权益不受侵害，不会给房地产投机者以可乘之机。同时，也可为房
地产转让、抵押、房屋出租提供价格基础，为政府征税、房屋拆迁补偿、解决房地产纠纷、
企业兼并、企业破产清算等提供了依据。我国《城市房地产管理法》第33条规定：“国家实
行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规
定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地
的市场价格进行评估。”
根据该条的规定，在进行房地产价格评估时应遵循公正、公平、公开的原则。
（1）公正原则
所谓公正原则，是指国家房地产价格评估机构在进行评估时，要采用统一的评估标准，无论
是何等身份的委托人，无论评估对象是公房、私房还是新建商品住宅，都要公平对待，在评
估其价格时不能有意抬高或降低，要根据实际情况，采用科学合理的估价方法，公正地作出
评估。公正原则要求房地产价格评估机构要制订一套统一的评估标准。尽管我国地域广阔，
不可能制订全国统一的标准，但每个地区都要根据当地房地产价格构成要素、定价标准、价
格层次、房屋建筑类型等制订一套统一的、具有权威性的评估标准，作为进行评估的依据。
同时要加强房地产评估机构和评估人员的资质管理，提高评估机构和评估人员的素质，使房
地产价格评估机构公正地对待每一个委托人，采用统一的标准，公正地办理每一件房地产价
格评估事务。
（2）公平原则
所谓公平原则，是指房地产价格评估机构和委托方在进行房地产价格评估事务时，双方的法
律地位平等，享有平等的权利和承担平等的义务。委托方委托房地产价格评估机构进行评估
时，是一种委托关系，即是一种民事法律关系。根据我国民事法律的规定，民事法律关系的
双方当事人在进行民事法律行为时，应遵循公平原则，任何一方都不得把自己的意志强加给
另一方。
（3）公开原则
所谓公开原则，是指房地产价格评估机构在进行价格评估时，应公开评标标准、评估程序和
评估方法，增加评估的透明度。公开评估，可以使公众了解评估的过程和方法，消除公众对
评估的疑惑，也便于社会公众加强对评估的监督，促使评估机构严格依章办事、公正、合理
地执行评估工作，减少不必要的纠纷。
房地产价格评估机构在进行价格评估时，应严格遵守评估的程序和方法，只有如此，才能保
证评估工作的公正、公平和公开。依据《城市房地产管理法》的规定，房地产价格评估的
程序和方法如下：
（1）评估程序
所谓房地产价格评估的程序，是指进行一项评估工作需要从头到尾作哪些工作和步骤。
①评估申请。即委托人向房地产价格评估机构提出委托申请。在进行申请时，委托人应当递
交评估申请书。这里所说的委托人，可能是政府、法人或个人，可以是该房地产的所有人或
使
用人，也可以不是。他们要求评估的理由和要求各不相同。如可能是房地产拥有者的代理人
接受委托，欲了解该房地产的实际价值；政府要课税，也可以委托对非政府拥有的课税对象
房地产进行估价；房地产的欲购者，也可能会委托对想要购买对象房地产进行估价；一方以
房地产入股与另一方合作，另一方也可能委托对该入股房地产进行估价，以便于与对方讨价
还
价。评估申请书一般包括以下内容：委托人的身份证明、评估对象的基本情况（名称、面积
、地理位置）、申请评估的理由、项目和要求，以及其他需要说明的内容。
②受理评估委托。房地产价格评估机构在收到委托人的评估申请书之后，应当对评估申请书
及有关证件进行审查，明确评估对象、目的、估价期日等要求之后，决定是否承办。如果接
受委托，则双方签订房地产价格评估合同，明确双方的权利和义务。
③进行评估作业。评估机构接受委托之后，便着手进行评估工作。在明确了评估对象和目的
之后，首先应选出拟采用的适合于该评估对象的初步评估方法，以便于进行实地勘察及收集
资料时有的放矢。然后根据初步评估的结果确定评估计划，进行实地勘察，收集有关资料。
这一工作完成之后，评估人员对收集的资料进行整理、分类。
④综合评估决定估价额。评估机构对收集的资料进行分析，选择适用的估价方法进行计算，
最后决定出估价额，然后将评估成果写成评估报告书。评估报告书一般包括以下内容：A
估
价额及价格种类；B评估条件；C评估对象的坐落、地号、门牌、结构、用途、数量等，
以
及有关权利种类；D评估目的及条件与价格种类的关系；E评估日期及进行评估的年月日
；
F决定估价额的理由；G参与评估的人员与评估对象有无利害关系；H若干附属资料，
如评估对象所在地的地图、房地产图片等。
⑤通知委托人领取评估报告书并收取服务费。房地产价格评估机构在完成评估工鼢并撰写完
评估报告书之后，通知委托人领取该评估报告书，委托人领取报告书时，应按合同规定交纳
服务费。
（2）房地产价格评估的方法
房地产评估的方法多种多样，房地产价格评估机构要针对不同的评估对象，采取不同的评估
方法，否则将导致评估额不准确，房地产价格评估不规范。房地产价格评估的方法主要有市
场比较法、收益还原法和成本估价法这三大基本方法，其他方法都是由这三大基本方法派出
出来的。
所谓市场比较法，是指在进行房地产价格评估时，将评估对象与在近期内已经发生了交易的
类似房地产加以比较对照，从已知的已经发生交易的类似房地产价格，推算出该评估对象的
价格的一种价格方法。所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与评估
对象相同或相似的房地产。
所谓收益还原法，是指运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。其具
体操作步骤为：先求出房地产的总收益和总费用，由房地产的总收益减去总费用而算出房地
产的纯收益，运用适当的还原利率，选用具体的收益还原法的计算公式进行计算。
所谓成本估价法，是指以建造房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和
应纳税金来确定房地产价格的估价方法。其计算公式为：①新建房地产价格为购置土地费用
、建造建筑物费用和正常利税之和；②新开发土地价格为购置待开发土地费用、开发土地所
需的投资和正常利税之和；③旧有房地产价格为旧有房地产重置价格与折旧之差。
我国在进行房地产价格评估时，采用的评估方法主要是以基准地价、标定地价和各类房屋的
重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置
价格由城市人民政府或其授权的部门根据国务院规定的具体办法定期确定并公布。
3房地产成交价格申报制度
对市场的调节主要是通过一些经济杠杆，如价格、税收等来起作用。房地产交易市场也是如
此。对房地产交易价格有所了解，政府才能通过价格、税收的调整来鼓励或者限制全国或者
某一地区的房地产交易，维护房地产市场秩序。为此，我国采取了房地产成交价格申报制度
，并在《城市房地产管理法》中作出明确规定：“国家实行房地产成交价格申报制度”。“
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得
瞒报或者作不实的申报。”
房地产权利人在转让房地产后，必须及时申报成交价格。在申报时不得弄虚作假，更不能瞒
报或不报，否则即构成违法，由有关部门依法处理。房地产成交价格的申报机关为县级以上
地方人民政府规定的部门，至于哪一级、哪一个政府部门接受申报，由县级以上地方人民政
府规定。
（四）房地产交易的特性及原则
就其行为性质而言，房地产交易与普通商品交易均为平等主体之间的民事法律行为，交易双
方之间的关系是民事法律关系，在交易之中须遵守平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用
等民法一般原则，但是，与普通商品交易相比，房地产交易更有下列鲜明特性：
1标的物位置固定性
一般的商品交换，其标的物通常要发生空间的移动，即商品要从出让
者手中转移到受让者手中，所有权等权利的转移与商品自身的转移结合紧密。房地产交易则
不同，它的标的物房产与地产是不动产，不能移动或者一旦移动将导致物的性质与用途的改
变，乃至经济价值的减少或丧失，因此，无论是交易中或交易后，房地产均不发生空间移动
，交易双方运用所有权和使用权证书及合同进行交易。这种特性可能影响第三者对房地产权
益人身份的判断：证书作为一纸文凭是否合法有效不易辨别。因此，各国房地产法多采用公
示登记制度管理房地产权利的变动。
2标的物自身具有无法改变的天然矛盾性
房地产交易的对象为房产与地产，通常情况下房
产与地产是紧密结合的，单独交易地产的情况较少。这里存在着房与地之间的关系的定性问
题。根据我国现行土地房屋权利体系，法律同时承认土地所有权、土地使用权、地上建筑物
及附着物的所有权三种物权。而房与地在自然属性上结合却是非常紧密的，房必须建筑于地
上，而地的使用多数情况下体现为建房。这就产生了房产所有权与土地使用权之间的矛盾。
如果上述二权利分属不同权利主体，则建筑物就丧失了地基的合法使用权，土地使用权人就
可以要求地上建筑物所有者拆除其房产以保证自身的权利。有鉴于此，大陆法系创设地上权
制度保护房产所有人的权益。而我国采用了土地使用权与房产所有权“连动措施”，即二者
须一起转让与抵押。但是，国内大部分地区仍实行房产地产交易分别登记制度，手续繁杂，
且多重复，浪费了社会资源，因此立法上宜彻底承认房产所有权与土地使用权具有一体性。
3房地产交易标的额大、专业性强
房地产价格昂贵、持久耐用，消费者在交易时
往往持谨慎态度，而房地产价格却不仅取决于取得土地使用权和建造房屋的成本，还受区位
因素、供求状况、支付能力、社会因素等诸多因素影响，使房地产估价既极具重要性又具有
很强的专
业性。同时，房地产的交易还需要准确及时的市场行情信息以避免私下盲目成交造成的交易
困难、价格失控、利益损失；需要精通相关法律，以求省时、省力、省事地办理各种繁杂的
手续。针对以上特性，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。《城市房地产
管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；“房地产价格评估，应当遵循公
正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各
类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”第58、59条对房地产中介服务
机构做了规定。
4房地产市场在整体上是供给稀缺的市场
房地产市场在广义上讲是房地产商品流通全过程
各种交换关系的总和。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。
但是，随着经济的发展，房地产的需求弹性却比较大。一方面城市经济的发展带来建筑地段
地租地价的增长，致使土地使用权的价格上扬带动房地产价格呈向上波动趋势，在通货膨胀
条件下，房地产具有保值功能，刺激了房地产需求；另一方面，房地产是人们生产、生活、
工作的基本物质条件，人们对房地产的需求会随着经济发展呈现选择性，也决定了房地产需
求具有较大的弹性。上述供需矛盾随着开发建设资金相对不足而更加突出，供给稀缺是房地
产市场的重要特征。房地产市场的这一特征决定了房地产交易前景广阔，为保障房地产交易
健康发展，在宏观上要运用法律加强调控，使房地产市场规范化、有序运行，防止国家收益
的流失；在微观上要适当放开。
5房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性
《城市房地产管理法》
第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为
原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限”，
“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的
土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。”上述规
定说明在房地产交易中，出让方式取得的使用权无论采取怎样的方式交易均必须继承原出让
合同确定的权利义务关系，原则上出让合同对每一次房地产交易均具有约束作用，若做重大
变更，必须取得原出让方及土地管理机关的同意。这一特性，使政府可以通过对出让合同权
利义务的设定达到控制房地产用途等宏观调控目的。
房地产交易的这些特性决定了房地产交易中必须遵守下列特定原则：
1房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续，房屋的租赁必须向房产管理部门登记备
案。这条原则又称为“及时登记原则”。
2房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押，谓之为“房地一
体原则”。
3房地产交易价格由国家实施管理，具体内容包括：国家定期公布基准地价、标定地价和
房屋
重置价格作为房地产基础价格；国家实行房地产价格评估制度，实行房地产成交价格申报制
度。
4土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。唯此，才能使国家和土地
使
用者的关系不会因房地产权利的多次转移而受影响，无论土地使用权转移到谁的手中，国家
作为土地所有者均可直接与其发生关系，从而保证土地使用权在多次转移之后仍能按合同规
定即城市规划的要求开发利用与
