物业管理实务及范例精解-第24章
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租赁合同……。”房屋租赁合同是一种要式合同，双方当事人各自享有一定的权利和承担一
定的义务。如果不采用书面形式，则当事人之间的权利义务关系难以规定清楚。而且，房屋
租赁合同的必备条款较多，是口头协议无法解决的。采用书面形式，也有利于纠纷的解决。
订立房屋租赁合同应遵循的原则主要有主体要合法、条款要完备、手续要完善等。
1主体应合法
这是房屋租赁合同成立的首要条件。房屋租赁的主体包括出租人和承租人，
并不是所有的人都可以成为房屋租赁的主体。这一点，在一些单行法规和地方性法规中有不
同的规定。特别是对于住宅用房，由于国家为了解决居民居住问题，在住宅的开发建设及经
营管理方面，给予了许多优惠政策，为了能使这些优惠政策真正用于解决居民住房问题，特
别是解决住房困难户的居住问题，规定承租人应具备一定的条件是十分必要的。
2条款应完备
当事人应将自己的要求通过条款充分具体地表达出来，除应包括
《城市房地产管理法》第53条规定的条款外，还应包括其他合同法规定的条款。
3手续要完善
除应符合一般合同的规定外，房屋租赁合同应当依法向房产管理部门登记备案。
二、订立房屋租赁合同应注意的问题
房屋属于不动产，在民事领域中，凡涉及不动产作为标的的各种合同，在签订时手续都比较
多
，这一方面是为了便于对不动产进行管理，另一方面也可以尽量减少纠纷。从实践中看，因
不动产所引起的纠纷，不但解决起来复杂，而且判决难以执行。所以，在签订房屋租赁合同
时，应注意以下几方面的问题，以减少纠纷，保证合同的顺利履行：
1承租方首先要明确出租人和出租房屋之间的关系
要明确出租人是所有人还是占有人，还要搞清楚该房屋是不是共有，房屋产权有无其他纠葛
。有的承租人，由于急于用房，还没有弄清上述事实即草率签订合同，结果遭受了损失。例
如，赵×、赵××兄弟二人共同继承父母所留房产2间，赵×在外地工作，赵××也有自己
的住房。赵××在未与越×商量的情况下便将这2间共有房屋出租给了高××。高与赵××
签约后便对该房进行了装修，准备居住。后赵×知情后坚决不同意出租该房。高××以自己
已和赵×之弟赵××签订了合同，并已出资进行了装修为由，要求继续履行合同，双方
争执不下，起诉到法院，法院判决该租赁合同无效，高××花去的装修费用由赵××赔偿80
％，高自己也有过错，承担20％。该案例中，高××就是没有搞清出租人和出租房屋之间的关
系，贸然订立合同，给自己造成了经济上的损失。
确定出租人是不是房屋所有人的证明是房屋所有权证。在我国，不论是公有还有私有房屋，
都必须到当地房管部门进行产权登记，领取房屋所有权证。房屋所有权证就是国家保护房屋
所有权的合法凭证。另外还要注意，在确认房屋所有权证无误后，还要调查清楚有无限制所
有权行使的其他事实。所谓所有人对其所有房屋有占有、使用、处分的权利是指完全意义上
的所有权。若是有限所有权，则是不完全的所有权，这种所有权的取得附有某种专门的条件
，在行使所有权时自然就会受该条件的限制。比如，李×在市区有平房一间，其子结婚需房
，但李×无钱建房，便与宋×达成协议，将李原有平房改建成二层楼房，全部改建费用由宋
×一人承担，楼房底层归宋×，先归李×居住，李死后，宋才能行使完全所有权。双方到房
屋管理部门领取了所有权证。在此案例中，尽管宋×有房屋所有权证，但该所有权的取得受
上述协议条件的限制，该协议受法律保护，所以，宋×只有在协议中规定的有关限制条件消
失后，才能获得完全意义上的所有权。在此之前，不能以有所有权凭证为借口与他人订立租
赁合同。
2承担人还要搞清出租房屋的性质
现在城镇中有相当一部分房屋属于单位补贴出售给职工的，对这些房屋行使所有权时，国家
有专门规定。国务院住房制度改革领导小组1991年12月31日公布的《关于全面推时城镇住房
制度改革的意见》中关于住房权属问题规定，职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内
的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权、使用权、收益权和有限处分权；可以继
承，可以在购房5年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和优先租用权。售
房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例分配。该住房在自用和自
住时受法律保护；按标准价购买的住房投放市场时，则受法律的约束，不得擅自高价出租或
出售。
还有一种情况是由国家、单位、个人三方投资共建的房屋，分配给职工居住，职工并未取得
房屋所有权，所有权仍属于国家，职工和单位之间只是租赁关系，职工无权处分房屋。现实
中有许多人不明白其中的法律关系，以为建房时自己出了一部分钱，而且由单位分配给自己
居住，便以为该房屋是自己所有的，在自己不使用时可以出卖或出租给他人。这是违法的，
在这种法律关系中，职工是承租人，承租人无权出售所租用的房屋，如暂不使用，想出租时
，从法理上讲，也应经过出租人——单位的同意，未经单位同意，承租人擅自转租房屋的法
律行为是无效的。实际上单位给职工分配的居住房屋是一种福利性的补贴，原则上只允许本
单位职工居住，不许转租本单位以外的人。所以，承租人在房屋租赁中一定要注意房屋的产
权性质。房屋的产权性质不同，所有人、占有人所拥有的权利范围不同。承租房屋时忽略这
一点往往带来不利后果。那么，本单位职工之间可不可以相互租赁单位分配的房屋呢？这方
面法律没有明文规定，这就要看地方政策、部门规定和单位内部的有关规定。从我国目前有
关房
屋管理的政策、法律规定的精神来看，单位内部职工相互租赁单位分配的房屋应该是可以的
，因为许多单位在分配房屋时首先考虑的是分房者的级别（这种做法是否妥当，有待进一步
研究，但现实中确实是这样的）。所以，有些级别较高的职工就能分到使用面积较大，或者
间数较多的房屋，而实际上他又不需要这么多的房屋。对于那些级别较低，又需房屋较多的
职工来讲，若经济条件允许，承租闲置的房屋对本人，对转租人，对单位也没什么不利。所
以，类似这种情况，应当允许。但是，必须符合五个条件，一是租赁的房屋由承租人本人使
用或者与其共同生活的未成年子女，或由承租人抚养的其他人使用。二是转租人不能收取高
于单位规定的租金。三是转租人应将自己收取的租金上缴单位一部分，具体上缴比例和办法
，由本单位房管部门确定。转租人原来向本单位缴纳的这部分房屋的租金，照常缴纳，四是
转租人应承担其转租房屋的部分维修责任，转租人承担维修责任的大小，以其实际收取的租
金
为限。五是这种租赁关系必须在本单位房管部门认可的情况下才能建立，所签合同应由房管
部门备案。若不符合这五个条件，就是与我国的有关政策、法律精神相悖，其租赁行为不受
法律保护。另外，从以上五个条件可以看到，转租人通过这种转租行为实际上得不到什么好
处，因为政策不鼓励超过实际需要多占房的行为。
3租赁房屋时，出租人和承租人双方都应注意该房屋是否已经设押
根据《民法通则》的规定，房屋所有人是可以以房产设立抵押的，对已经设立抵押的房产，
出租人应该向承租人讲明，承租人也应该主动打听清楚该房有无设押的情况。如果房屋已经
设押，双方订立合同时就应该将该事实写入，作为对承租人租赁期间权力的一种限制。一旦
出租人无力偿还债务，需要处分该房屋时，承租人不能以租赁期间有排他权为由拒绝处分该
设押房产。所以，承租人在租用以设押房产为标的房屋时，应该清楚这一法律关系，在合同
中应写清楚这方面的义务和后果由自己承担。免得一旦这一法律事实出现时发生纠纷。
4房屋租赁关系中若有一方是由房屋所在地县以上房地产主管机关审批，
并
经工商行政管理机关核发营业执照的房地产经营公司，则其租赁活动应在当地房地产交易
所进行
1988年8月8日建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合发出的（88）建房字第170号《
关于加强房地产交易市场管理的通知》中指出，从事房地产经营的单位，必须按国家的有关
规定，由所在地县以上房地产主管机关按照审批权限进行资质审查，经工商行政管理机关核
发营业执照后，方可开业经营。对无照经营活动，应坚决取缔。对在房地产经营市场交易中
从事私下交易、偷漏税费、擅自扩大收费范围和收费标准，以附加条件索取额外收入等非法
活动的单位和个人，由房地产部门、物价部门、工商行政管理机关分别依法查处，情节严重
的交司法机关处理。同时还强调要加强对房地产交易的管理。
城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让
以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，其交易活动应通过交易所进行。进行房地产
交易的单位和个人，必须持有关证件到当地房地产管理机关办理登记、鉴证、评估、立契等
过户手续，按规定交纳税费。
5在我国，法人与公民之间发生的房屋租赁关系最为广泛并有许多特殊性
由于我国长期以来实行计划经济，公有房屋的出租形式也是主要以计划分配这种行政方式进
行，然后再按照民事法律的有关规定签订公有住宅租赁合同，来确定双方的权利义务关系。
所以，公有房屋租赁合同签订时，承租人凭房屋分配单位发给的房屋分配通知单，到房管部
门办理房屋租赁事宜，房管部门接到通知单后，经核查属实，按国家有关法律规定，对承租
人登记造册，与承租人共同签署公有房屋租赁合同。私有房屋租赁关系主要发生在公民个人
之间，它与公有房屋的出租有很大不同，它不存在计划分配的问题，而是建立在自愿、平等
、等价有偿的基础上，由出租人和承租人共同协商订立房屋租赁合同。在要约和承诺的方式
上也与公房租赁有很大差别，公房租赁中的要约和承诺实际上是一种形式，不具有民法意义
的特点。而私房租赁中的这一程序则显得很重要，出租人和承租人双方要经过要约——承诺
，
再要约——再承诺的反复协商，最后达成一致意见，并以书面形式确定下来，最后送房管部
门备案，私房租赁合同才算正式成立。
6军队系统的用于非军事设施的房地产，根据实际情况可以出租
根据《中国人民解放军房地产管理条例》的有关规定，军队要出租非军事设施的房屋时，要
对
房屋承租人进行严格审查，不得租赁给既无法人地位，又无经济保障的人员和民间组织。这
样规定是为了确保涉及军队租赁合同的履行质量，避免军队因签订租赁合同的程序不严密而
卷入纠纷，影响军队的正常生活。
7关于国家机关、企事业单位能否租用城市私有房屋的问题
根据国家有关政策、法律、法规规定，这些机关、单位不得租用城市私有房屋。1956年1月1
8日中共中央批准中央书记处第二办公室《关于目前城市私有化房地产基本情况及进行社会
主
义改造的意见》、1964年1月13日国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义
改造问题的报告》和1965年9月11日国务院财贸办公室《关于供销合作社购买农村生产队、
社员房产问题的答复》这三个文件中，都强调了国家机关、部队、团体、企事业单位不经批
准不得租用或购买私有房屋。1983年12月17日公布的《城市私有房屋管理条例》中也强调了
这一点。这些单位若确属工作需要承租私人房屋，必须经过县级以上政府和房屋主管部门的
批
准。未经批准，私自订立房屋租赁协议是违法的，该协议无效。所以，这些单位承租私人房
屋，一定不能漏掉经批准这一程序，否则不但遭受损失，有关人员还要受到其他处分。
8为加强对房屋的管理，承租人应出具有关证明
我国有关房地产法律、法规中都规定了城市居民承租房屋时，必须具有房屋所在城镇常住户
口；暂住人口承租房屋，必须持有公安机关核发的暂住证；个体户承租房屋，必须持有街道
办事处的证明；单位承租公房，必须具有市级主管部门或区县人民政府批准的证明。这是承
租房屋的必备手续，也是承租房屋的最基本的形式要件，缺少这一条件，房屋主管部门有权
拒绝批准房屋租赁合同。
三、房屋租赁合同的主要条款
签订房屋租赁合同，应力求做到合同条款齐备，内容明确、完整，双方责、权、利清楚，这
样既可以预防、减少纠纷，又可以在纠纷发生后，有据可查，便于处理。
房屋租赁合同的主要条款包括以下几个方面：
1标的
房屋租赁合同的标的是房屋，由于房屋是特定物，所以在合同中要详细写明房屋所处的位置
、具体地址、门牌号码、房屋建筑结构、占地面积、使用面积、租赁间数、室内原有设备的
数量及新旧程序、附属设备等。不能居住或不宜居住的厨房、厕所、浴室、走廊等辅助设备
不能作为房屋租赁合同的独立标的，其租赁应当附属于住房的租赁。城市楼房的地下室一般
不能作为居住性房屋租赁合同的标的。地下室的用途是贮藏或堆放生活用品，没有经过专门
装修并装有专门设备的地下室不准作为居住房屋出租。因为，在没有专门通风设备的地方居
住，对人的健康有影响，尽管承租人在某种不得已的情况下愿意承租，出租人也不能置他人
健康于不顾，将未经专门装修的地下室出租给他人居住。
此外，在订立房屋租赁合同时，有关附属设备的使用，保管及水电、取暖费的负担等问题，
都应明确规定，以免在合同履行过程中发生纠纷。
2数量
房屋租赁的数量计算单位是平方米。它是收取房屋租金的依据，也是房屋交付或返还时的依
据，还是房屋受到损害时请求赔偿的根据。公房租赁中，一般按总使用面积计算，私房租赁
比较灵活，由双方约定，一般按主使用面积计算，一些共用设备、建筑不包括在出租面积数
量中，如共用走廊、厨房、卫生间等。
3租赁期限
租赁与转让的最大区别就在于租赁是一种有期限的行为。多年来，我国公有住房实行无租赁
期限的租赁，致使公有住房一旦分配出去就难以收回来，一直不能形成良性循环。这是与市
场经济体制不相适应的。其实严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。出租人有权在签订
