物业管理实务及范例精解-第7章
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个锻炼的过程。这里的关键是要有一个团结的班子。业委会也可以在招投标中学习招投标。
业委会和业主重视提高自治自律意识和努力掌握招投标的政策、规则，学习成功的经验，就
可以少走弯路。
所以，业委会的自治管理的成熟是培育物业管理招投标市场的先决条件。
开发商组织的招标也有不规范的。有的开发商通过招投标方式取得投标方提供的《物业管理
方案》或《物业管理建议书》，汇总后作为自己设立管理部门的资料。这种通过招投标方式
窃取对方“经营成果”的不道德商业行为，需要从法制上予以制约。
（二）投标方的成熟
物业管理招投标的投标方一般说都有一定的业务知识和市场竞争的经验，都能理解招投标的
程序，都能提供合适的标书。现在的矛盾是观念的滞后和经济利益的制约，往往做出一些非
规范化的行为。
1有的被解聘的物业管理公司不甘心退出，往往在业主中制造矛盾，滋扰招投标的正常进
行。有的公司还同物业区域的开发商共同进行干扰，更使招标活动困难重重。
2有的物业管理公司的投标书脱离实际，作出种种过高的承诺；或比价过低，影响审标、
评标工作的顺利进行。
所以，投标方的成熟主要表现在观念的转变和正确对待经济利益，从而端正态度，积极参与
招投标活动，依靠自己的服务质量和经营能力在市场上取得一席之地。
（三）规则的完善
招投标市场的规范化运作需要有一系列法规制度来约束。如建筑工程的招投标就有建设工程
招投标、投标、决标管理办法，项目登记办法，信息发布管理办法，投标企业管理办法……
来保证其正常运作。物业管理的招投标当然没有建设工程招投标那么复杂，但是，必要的规
则还是需要的。政府主管部门也要依靠一系列法规、办法来规范招投标行为。所以，随着
物业管理招投标市场的兴起，希望政府有关部门能及早建立和完善物业管理招投标规则，促
进招投标市场的发育。
（四）市场信息网络的建立
市场是信息的集散处，市场依赖信息而发育，信息依赖市场而传布。当前，物业管理招投标
市场的信息网络渠道并不畅通。如上海已有二千家物业管理公司，但是，有些公司在信誉、
能力、经营范围、服务质量和价格水平等方面都缺乏完整的材料，致使招标方缺乏选择的余
地，在实际操作中双方都带有一定的盲目性。所以，建立适当的物业管理招投标的信息网络
有助于活跃物业管理投标市场。
总之，刚刚处于萌芽状态的物业管理招投标市场的发育，首先是招投标双方的努力和运作水
平的逐步提高，同时，要依靠政府管理部门和社会各方的支持和扶助，特别是有关招投标市
场管理条例和相应的法规逐步完善才能促使其繁荣和兴旺。
第四节 物业管理招标程序和方式
一、物业管理招标的各种方式
物业管理招标的方式按不同的划分标准有不同的分类。
（一）按物业管理服务的范围分类
1常规性的物业管理招标
指以居住型、非收益性物业及所属的设备、设施、周围场地等维修、保养管理等为主要内容
的物业管理招标活动。这类招标活动着重于常规性管理服务。以便为业主及使用人提供良好
的生活和活动环境。
2经营性的物业管理招标
指各类经营性管理服务的招标，如办公楼、商务楼、宾馆、度假村等各类收益性物业。这一
类的物业价值比较高，管理服务的标准也比较高。
居住型物业除了常规性管理服务项目外，还增加代理经组、代办营销等项目也属于经营性的
物业管理招标。
经营性物业管理服务招标的内容与范围大于常规性物业管理招标。
（二）按物业管理招标项目分类
1全方位物业管理招标
也称全项目物业管理招标，包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境
的清扫保洁、绿化、安保服务，及代理经租等综合性物业管理内容为目标的招标活动。招标
单位
可把其中的一项内容委托给某一专业公司，或把所有的项目委托给某一具有较完备的管理服
务体系的物业管理公司经管。
2单项目物业管理招标
针对物业综合管理服务中的某一事项，如电梯、水泵的保养，安保，楼宇清扫，绿化等项目
，由业主委员会或物业管理公司向社会上招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管
理。其特点是专业化程度高，管理质量好。并且，可以通过规模经营提高效益。
（三）按招标对象的广度分类
1公开招标
由招标方通过各种媒介，如报刊、广播、电视或专门刊物上刊登招标广告。凡对此有兴趣的
物业管理企业都可以购买资格预审文件，预审合格可购买招标文件进行投标。这种招标方式
的优点是有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著
的物业管理公司，也有助于开展竞争，打破垄断，能促进物业管理企业努力提高管理经营水
平。但是，由于参加竞争的物业管理公司较多，增加了资格预审和评标的工作量。
2邀请招标
也称有选择的招标方式，即由招标单位向预先选择的数目有限的物业管理公司发出邀请书，
一般邀请不超过十家。这种招标方式可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉
可靠。但由于招标范围有一定的局限性，有可能漏掉一些在管理上、报价上有竞争力的公司
。
3议标
也称非竞争性招标或称指定性招标。招标单位邀请一家，或几家物业管理公司分别协商谈判
，被邀请的对象一般是具有信誉的优胜者。这实际上是一种合同谈判的形式。其优点是可以
节省时间，容易达成协议，迅速开展工作。这种方式一般适用于对邀请方具有一定业务联系
和比较熟悉的物业管理公司，或具有特殊管理要求的物业。
4两段招标
根据物业管理招标内容不同，可采用不同的招标方式，例：保安、绿化实行公开招标，物业
及设备维修养护实行邀请招标，或者议标等。
（四）按物业管理招标的主体分类
1前期物业管理招标
指物业竣工交付使用起至业主委员会成立前由发展商主持的物业管理招标方式。前期物业管
理一般到业主委员会成立。业主委员会成立后如想继续聘用原物业管理公司管理，应签订续
聘委托管理合同，或者重新聘用物业管理公司，这样，物业管理就转入经常性管理阶段。
2经常性物业管理招标
指由前期物业管理转入经常性物业管理，由业主委员会主持的物业管理招标方式。该方式的
特点是：物业管理进入业主自治管理及相对稳定状态，投标单位如想在市场竞争中获胜，必
须从长远目标出发，制定“高效优质”的经营方针，参与投标，以获取长远利益。
3委托咨询型物业管理招标
无论是发展商还是业主委员会，都可以通过委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标
。此种方式能提高物业管理招投标活动的质量，选择那些管理服务优良的物业管理公司及专
业公司进行管理。这种方式虽然增加了物业管理招标的中介服务费用，但是却能为招标方，
特别是业委会提高招标工作的质量，选聘到合适服务对象。
二、物业管理招标的组织协调
根据国内现行的有关政策、法规，物业竣工后不同使用阶段，其组织管理的主体是不同的，
因此，如何正确解决不同使用阶段对物业管理的交接班工作，是做好物业整个使用阶段管理
工作的一个重要方面，也就是如何协调物业不同使用阶段各管理主体内部对物业管理招投标
的认识与明确各自职责。
（一）物业管理招投标的预备工作
1正确对待角色的转换
（1）物业管理从营销配角到管理主角的转换
房地产经营管理体系，要求物业管理是全过程的介入，或者说早期介入。市场竞争迫使各房
地产开发、经营公司注重物业管理，创立企业形象，以求规模效益。但对于开发公司来讲，
注重物业管理的根本目的是为营销服务的，物业管理只能为营销当配角。即使是由发展商组
建的其下属的专业物业管理公司，最终目的也是为创立该品牌的房地产建筑商品服务，以实
现其物业的销售和提高投资效益。由于对物业管理缺乏长远和周到的安排，就导致业主对前
期物业管理工作的不满，抱怨当初的许多良好承诺到最后无法兑现（例如：物业环境的绿化
，公共活动设施的建设，二十四小时安保落实，免费乘坐直达市区的车辆等），从而提出要
重新聘用物业管理公司的意愿。
业主的这些要求，实际上就是要求物业管理从配角向主角转换，以体现业主的切身利益，这
种要求完全是正当的。问题的关键是实现角色的转换是否非得调换物业管理公司。
（2）对重新招标的认识
当业主入住率达到一定比例及物业出售满一定时间后，根据政府有关规定，必须成立业主委
员会，这对业主来讲就有了一个代表自己利益的合法机构，也就是依法实施对本物业的自治
管理。这时，业主就会要求改变目前不良的管理状况。这一要求对现任管理公司是一个挑战
，要么设法改变目前的管理状况，要么就“让贤”。业委会就可通过招标来选聘合适的专业
管理公司。这是一种很正常的市场行为，但在现实中，由于观念的滞后和经济利益的制约，
就容易在购房业主与开发商之间，业主与物业管理公司之间产生矛盾，一旦矛盾激化，就会
给小区的管理及招投标工作带来困难。
因此，对有关各方来讲，对重新招标一定要有一个正确的认识。业主方面要慎重考虑是否
已到非更换物业管理公司的程度，与现任管理公司是否还有商量的余地，使其改进管理方法
及提高服务质量。发展商方面要认真对待售房时的承诺，处理好各种遗留问题。现任物业管
理公司方面对业主要求重新招标选聘管理公司，应采取的态度是：吸取教训，立即整改，重
整旗鼓，参与竞争，决不要采取“敷衍拖拉”、“非我莫属”的态度与业主对立。这种作风
对一个希望继续发展的公司来讲，决不是上策。
2招标前的准备工作
这里主要讲业委会在招标前的准备工作。
第一，招标应征得业主、业主代表或业主委员会成员绝大多数［一般应在75％以上］的同意
，方可进行。这个工作在业委会和业主内部必须充分协商，取得共识。可采用召开业主［代
表］大会和业主委员会专门会议的方式来认真商议。
第二，要与现任物业管理公司协商解决有关解除原委托合同的事宜。做到“愉快地分手”。
合同解除的时间宜订在后任公司接班的前一天，应尽量避免出现管理的“真空地带”，更应
避免前任未走，后任已到，发生重叠，事实上谁也不能管，成了变相的“真空”。
第三，同时，要从现任物业管理公司取得招标所必须的物业的所有图纸、表格资料。
第四，要特别注意物业小区的开发“扫”尾工作是否完成。目前，出现了这样的情况：有些
居住小区，由于开发时间较长，有几幢物业先前已竣工，验收合格，业主已入住，并准备重
新招聘物业管理公司，但整个小区的开发还未完成，一些配套设施，如停车场、花坛、经营
用房、门房等未建或未建完，业主如果聘用新的物业管理公司，解聘开发商组建的物业管理
公司，给这些开发的扫尾工作的处理增加许多麻烦或无人承担。因为这部分不能由维修基金
支出，也不可能让新聘用的物业管理公司承担，这样给招标工作带来很大的麻烦。而参与投
标的物业管理公司也会因这些“后患”放弃参与对该物业的投标，这就是所谓的市场是双向
选择，业主也就会因此吸引不到优良的物业管理公司参与投标，使重新招标失去意义。
对于开发的结尾工程尚未完成，或小区继续在进行开发，业委会在选聘物业管理公司时要做
好与开发商的协调工作。
（二）业主委员会内部的协调
1业主委员会的资格要求
由业主委员会通过公开方式对物业管理实行全方位的招标将成为市场发展的主流。作为招标
主体的业主委员会，其成员的资格应符合一定的要求：
第一，业委会成员资格都符合法定条件，首先都是物业所有权人；
第二，业委会成员必须了解国家有关房地产开发、物业管理的一些基本法规，具备物业管理
方面的基本知识；
第三，具有“公益精神”，愿意花时间和精力为广大业主服务，并具有一定的内外协调能力
，不徇私情，秉公办事
2大业主、小业主的权益分配
从理论上讲，每个业主的权益分配，即在招标过程的表决权分配，应根据产权拥有的份额按
比例分配。但是，借鉴境外的一些习惯做法及结合国内的情况，对大业主、小业主在权益分
配问题上的做法，可采取一些变通的做法，例如，在人数上占绝对多数的小业主拥有50％的
产权，少数几个大业主也拥有50％产权，在表决时可适当地作些调整，表决权可以是六、四
分成，或七、三分成，即把产权人数与产权份额结合起来考虑。当然，这是为了照顾广大小
业主的利益，使表决结果能代表大多数业主的意见，尽量做到事实上的公平。
当然，这种权益份额的分配必须征得广大业主，特别是大业主的同意，方可实行。
3招标方式及范围的协定
业主委员会可根据广大业主的意见，结合本物业具体情况，决定采用什么方式招标（公开招
标、邀标、议标）及在什么服务标准、服务范围内招标（是全方位还是单项目）。对于这些问
题的表决，事先都应有一个初步方案，经过充分协商，一旦确定就可考虑选聘什么类型、结
构的管理服务公司。因为专业管理服务公司的结构、类型、资质等级对于确定管理目标及管
理费用水平有一定的关系。一般资质等级高的专业管理公司管理质量好，而收费也高，资质
等级低的专业管理公司无论是管理质量、费用水平一般相对低些。
（三）招标标底与管理目标的确定
1物业管理招标标底的意义
物业管理招标标底是业主所期望的管理服务水准和所能承受的物业管理费的最高限额的统一
。一个正确、合理的物业管理标底反映以下几方面的内容：
第一，该物业本身的档次。一般物业管理费的档次高低与物业本身档成正比。
第二，管理服务的项目、标准。
第三，业主的经济承受能力及性情、喜好。标底反映了业主的消费水准和消费意向。标底的
组成部分中，单项管理费用的高低，反映了该物业业主的喜好（如，绿化管理费的比例较高
，说明业主注重生态环境及环境美化）。
第四，业主委员会的自治管理水平（也可以委托专业咨询公司）。正确、合理的标底，既是业
主最高经济承受力的体现，也是管理目标实现的最低开销，如何把两者有机地统一起来，
是业主委员会最主要的任务之一，也是对业主委员会自治、自律能力的衡量。
2管理目标的确定
物业�
