我们房地产这些年-第13章
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当有记者问及住房制度的改革时，朱镕基作了如下答复：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”
3月24日，在朱镕基总理主持召开的新一届国务院第一次全体会议上，他再次强调：“要加快住房制度改革和居民住宅建设，使之成为新的经济增长点。”
相关措施也相继出台：
4月28日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，宣布即日起执行：贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70％。
7月份，又将原来的6％契税、3％点契税和6％增与契税，合并为3％…5％的契税。
这些措施已经逐渐在温暖市场。
之后，一场紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点，以推动住房货币分配为核心，以新房实行新体制为重点，以增量住房的改革带动整体房改的战役即将正式打响。
6月15日至17日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从当年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知的下发成就了真正意义上的中国房地产市场。
正文 1998，住房制度 彻底转身（4）
2010…4…14 16：08：41 本章字数：964
通知要求，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。要全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于百分之五，有条件的地区可适当提高。要继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。
通知指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价格商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。
这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起，历经整整10个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。
二十年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底转身。
房地产业赶上了“千年等一回”的黄金时代。
住房改革的旋律回荡在整个华夏大地。实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破，房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中。这是我国住房制度改革历史中划时代的一个变革，而且随着时间的推移，其意义将会显得更为重大。
随后，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。为鼓励购房，央行还特意安排了1000亿元住房贷款指导性计划，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策。
次年2月，中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“积极开展个人消费信贷”的概念第一次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。
正文 1998，住房制度 彻底转身（5）
2010…4…14 16：08：43 本章字数：1196
房改政策的大转向，被认为是中国房地产市场转折的一个关键因素。其刺激力度之大，超乎绝大多数人的意料。国务院发展研究中心研究员廖英敏认为：“福利分房的终结，给‘要房’画上了句号，更给‘买房’添上了加减号。1998年房改，明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始集中释放。”《楼市》杂志主编王亚这样评价房改，“这个政策是亚洲金融危机之后改善市场需求的转折点，其效应持续10年。消费信贷刺激了家庭的住房需求，而大规模的基础设施建设则释放着持续的投资品需求。大量的企业也就是在这之后开始进入投资扩张时期的。由于投资旺盛，整个经济对于上游基础部门的能源和原材料的需求保持了持续的增长，这为大量地处上游的国有企业提供了有利的市场环境。”
在后来的十年中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。有商业头脑的企业家强烈地感受到巨大的市场需求和千载难逢的机会。于是，一大批专门从事住宅建设和经营的房地产企业应运而生。1981年，北京成立首家房地产开发企业北京市城市建设开发总公司，1992年以前成立的有39家。1992年到1993年之间成立的有204家。1994年到1998年成立的有340家。到2001年底，北京已经有了985家房地产开发公司。那是房地产商掘金最迅速的年头，谁都想在这华美的筵席中捞最后一桶金。
上一年，已经“单飞”的“万通六兄弟”之一的潘石屹，买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址，他要开发一个“小型办公、居家办公”的现代商住楼，起了一个洋名叫“SOHU”。楼盘设计得很时尚，是当时京城少有的简约风格。为了贷款，他想尽办法找到一家大型国有银行的支行行长，酒酣耳热间，行长对他说：“我们有政策，规定不能与私人企业家见面。我们支行在1954年时给私人农户借钱去买驴，结果你知道怎样吗？他们没有还钱。”潘石屹听到这里也明白行长的态度了，一时头大如斗。
楼市清淡，SOHO现代城推出后一直销售委靡，潘石屹特意请来曾经在万通广场有过合作的香港人邓智仁出任项目的总策划。邓智仁一开始信心十足，不曾想却事与愿违。尽管他绞尽脑汁，使尽百般手段，SOHO现代城的广告和新闻日日见报，房子就是卖不动。到1998年11月，邓智仁终于失去了耐心，跟潘石屹大吵一场后，心灰意冷地弃“城”而去。这个月，正是北京房地产销售的淡季，潘石屹在公司内部除了天天喊口号，也实在想不出什么高招来。就在这时，“风水”突然变了。从11月下旬开始，冰冷的北京突然异乎寻常地热起来，现代城的销售嗖嗖地上去了，最高的一天，卖了17套，成交额一下子就是3000万元。这离邓智仁弃现代城而去还不到20天。潘石屹的好日子就这样凭空而降，好运从此一直持续至今。
房改政策带来的好运不会只属于潘石屹一人。
正文 1998，住房制度 彻底转身（6）
2010…4…14 16：08：45 本章字数：1209
1998年，杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘，在广州市场首推全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同期交付。虽然房价定的很高，但购房者可以办理按揭，对资格的审查也相当宽松。这让广州人打破了春节不置业的传统，3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。
同是这一年，朱孟依在广州开发的楼盘也是卖得火爆，效益颇佳，净资产收益率大幅提高。才使得合生创展得以在香港成功上市，每股发行价2。7元港币，共发行2。5亿股，一举筹得资金6。7亿元港币。
如果说房改是一个强劲的刺激，它将所有人的需求推向市场，导致了居民购房需求的爆发，那么中央的一系列货币政策，则是增强了居民的购买力。此外，一些优惠政策也起到了一定作用，如降低贷款门槛、降低利息、减税等，对开发商的价格政策也相应放开，鼓励开发商随行就市，真正意义上的市场自此形成。
事实证明，国家通过一系列改革和政策推动，房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。1997年全国商品房销售均价1997元／平方米，1998年商品房销售均价为2062元／平方米，同比增长3。25％；1997年全国商品房成交量为9000万平方米，1998年为1。2亿平方米。同年，房地产行业的增加值占全国GDP的比重为4。16％，对国民经济的发展起到了关键作用，解放了生产力，人民群众的居住水平也得到了显著提高。
还有一个值得我们关注的现象，众多的房地产财富神话在1998年开始纷纷上演，可以说此后的十年，是房地产开发商掘金最迅速的年月，是让房地产开发商连做梦都笑出声的年代。房地产界是孕育中国富豪最多的一个领域。这并非戏言。2003年《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上，以房地产为业务的亿万富豪达35人之多。
在中国，房子曾经长期属于单位所提供的一项重要福利，福利分房制度几乎一直贯穿了整个二十世纪下半叶。人们衡量一个单位好与不好，福利往往是至为关键的标准之一。而在单位提供的诸多福利中，最为人们关注的就是房子。1998年，对于习惯了分配制的中国老百姓是最具教育意义的。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被斩断，取而代之的是货币购买的市场经济模式，人们在哭、笑、怒、骂之余现实起来，房屋、楼价上升到中国人日常生活中最关心的层面。1998年也是中国两种住房体制、两种生活方式的分水岭。
多年后的今天，当重忆往事，对于当年那段重要历史时期内发生的点点滴滴，许多亲身经历过的人们仍然记忆犹新，用他们的话来说，一辈子都不会忘记。
1997年6月，带着老婆女儿一起转业的吕政，转业到济南某行政部门工作。在部队里当团长的吕政当时渴念的是一个温暖的彻底属于自己的家。虽然作为团级干部，吕政在部队住的是单独小别墅，但那毕竟不是自己的家。
正文 1998，住房制度 彻底转身（7）
2010…4…14 16：08：47 本章字数：1046
报到后，吕政一家三口，被安排住进了位于经纬四路的单位集体宿舍楼。分给吕政的，是一个东西朝向筒子楼里的20平方米的单间，人均面积不到7平方米。
吕政想，这只是暂时的，以后肯定能分到大房子。不料他上班不到半年，就听到市里从1998年1月1日起就取消福利分房的消息。山东是全国第一个宣布实行住宅商品化的省份。
他顿时为自己的转业感到后悔。
吕政一直在笑着回忆，可是往事里不无酸楚
烈日炎炎的酷暑，傍晚回家收衣服，发现衣服上全是星星点点的黑色。仔细一看，原来因为太阳一天到晚的曝晒，房檐上的沥青被晒融化了滴下来。
寒风凛冽的严冬，在厨房做好饭菜，穿过长达30米的长长走廊后，早已凉了。
就在吕政以为分房无望时，幸运却在一年后突然降临了。1998年年底，局里决定进行最后一次福利分房，改善职工的居住条件。吕政欣喜若狂，因为当时福利分房已被取消。能赶上最后一班车，自然是再好不过的事。
多年以后，吕政还在庆幸，“我运气好，赶上了好时候！国家政策好，但也要单位效益好，有实力，还得领导愿意为职工着想。”他说和他一起转业的很多战友，都没有赶上这最后一班车。
吕政一家成为搭上“末班车”的一批幸运户。
十年只是历史长河中的一瞬间，却足以让一个盛年男子开始气定神闲，感知天命。
一纸文件，结束了无数人福利分房的指望。面对政策，有人为搭上末班车而欢呼雀跃，有人抱怨生不逢时，个中欢喜哀愁，尽含人生百味。
在南京市鼓楼区某小学当语文老师的常乐乐，是个既漂亮又爱笑的姑娘。可当她听到今后不再分福利房的消息，竟然哭了。她觉得很失落，很迷茫，“我刚到学校的时候，校长曾指着学校后边的一块空地说，三年后，这里就是你们的房子。当时很高兴，从来没有想过自己要买房子。现在国家不分房了，我自己哪有钱买啊？”
全国大大小小的单位都争先恐后地抢搭福利分房的“末班车”。一时间各单位抢购住房风起。很多来不及自己建设福利房的单位全部在市场上团购商品房分给职工，有的单位一买就是上百套，甚至数百套。一向供大于求的楼市需求突然陡增，出现了前所未有的的“繁忙”景象。在北京，三环之内的商品房很快被各单位一抢而空。广州老八区住宅的成交量比1996年增加了近1。5万平方米，房价也顺势上升，达到5615/平方米，比1996年涨了483/平方米。
正文 1998，住房制度 彻底转身（8）
2010…4…14 16：08：53 本章字数：1257
为了搭上福利分房的“末班车”，很多人开始想方设法做最后冲刺，甚至连婚姻这种前因后果的程序都打乱了，福利分房成了“闪电式”结婚的催化剂。
“就为了赶房改末班车，我才被迫结婚。”提起房改，邹小伟笑地说道。邹小伟是土生土长的广东湛江人，工作后一直与父母住一起。由于单身，单位的福利分房一直轮不上他。到了1998年，听说福利分房要取消了，今后单位不在分房。当时才27岁的邹小伟，和现在的妻子还刚认识100余天，根本没想马上结婚。可他不断看到周边不少同事都在争分夺秒“抢房”：有的还没女朋友，就立刻到乡下相亲找了个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半“假离婚”，然后“净身出户”，再在单位申请一套；还有的为了能分到房子，就向领导送礼……
邹小伟看到后，也非常心动，心想：房子是他的一辈子的事，以他当时每个月一千元左右的收入，要到市场上买一套房，简直比登天还难，错过了这村就没那店了。于是，他与当时的女友一商量，决定“为了房子”而结婚。于是邹小伟一边筹办婚礼，一边向单位按程序申请房改房。终于，在两人拿到结婚证两个月后，邹小伟也如愿以我来偿拿到了一套70多平方米的房子。“除去我们的工龄抵的房款加上房子本身的折旧费，这套房我们只花了3万7千元就拿到了。” 邹小伟说，当时按照市场价格，一套这样的房了要二十多万元呢。
当时流行的一则笑话讲，某单位要进行最后一次福利分房，分配方案中有这么一条：一年工龄计一分，如是已婚，则加三分。某君心底一算，自己就差一分。情急之下，他在一家杂志上刊登了如下征婚广告：“某男，年轻有为，爱好广泛，有住房，为解决个人人生大事，现征一有意者共同生活，年龄不限！相貌不限！性格不限！男女不限！”
任何一项改革都摆脱不了“中国特色”。
尽管前有国发23号文吹响终结福利分房的号角，后有国发10号文提供实施方案，但实际上福利分房的末班车并没有在1998年驶入终点。
在购买了自己的住房两年之后，北京某事业单位28岁的职工李辉有些后悔了。那是在1998年底，只有五年工龄的小李眼看在本单位“最后一次福利分房”中无望�
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