我们房地产这些年-第8章

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万读者的探奇欲。1月25日，“可怕的顺德人”终于揭开谜底，在《羊城晚报》刊登一整版套红广告，上面写道：中国古谚云：富不过三代。今天向成功人士进言：要使事业有续，最明智的投资莫过于投资子女。儿女需要什么？孩子呼唤什么？做父母的最明白。
广告和盘托出了“21世纪经济大潮中的黄埔军校”碧桂园学校的办学方针和招生章程。
一环扣一环，一浪推一浪，“可怕的顺德人”悬念系列制造了一个轰动一时的社会追踪热点。王志纲解释说：“在这里，‘可怕’是一种无形资产，是一种历史信用。”他把这个意念称之为“借月生辉”借顺德人“敢为天下先”的勇气和经济上公认的成就为我所用。有人评论道，王志纲是预支了顺德人的“信用卡”，为在一片空地上但充满希望的碧桂园学校担了保。王志纲的成功，或说碧桂园的成功，就在于王志刚策划了一个新的地产故事，调动了媒体、读者与他一起感动。
王志纲和杨国强推出了教育地产的概念，一下子为杨国强带来了3亿多元的教育储备金。
有了现金流，“给你一个五星级的家”的碧桂园品牌形象开始广播于顺德、广州和香港。
配合王志纲的大手笔文案，以及对媒介势能的出色调动能力，使碧桂园学校短期之内，获得了与“可怕的顺德人”这个生猛概念关联密切的符号价值。
1300名来自广东各地的先富者子弟成为碧桂园学校的首批“贵族”培养对象，他们的老师，则是从全国各地的8000名应聘者挑选出来的最优秀者。
据说，“可怕的顺德人”系列在各种媒体上的广告费支出，总共还不到100万元。
学校这步“生死之棋”下活了。随着学校知名度如日中天，“死火”两年的碧桂园地盘自然日益升值，在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”，成为跨世纪的新生活方式的一种象征，并且释放出几个亿的经济效益。加上“给你一个五星级的家”的远景提炼和高密度推广，以办学带动楼盘销售的策略立竿见影，碧桂园的楼盘销售终于找到了自己的杠杆和支点。这一案例后来成为中国营销学的经典，王志纲也因此而声名鹊起。

正文　1995，激情策划　传奇地产（6）
2010…4…14　16：07：05　本章字数：1011

在时代新浪潮拍岸的南中国，一种“理想型”的全新居家方式开始喷薄而出。
一年之后，当碧桂园楼盘取得旺销成果之时，一位房地产大亨颇为内行地说：“关键在于定位。‘给你一个五星级的家’和‘成功人士的家园’这两句广告词，是无价之宝，起码值5000万元！”
仅仅两年时间，一个不可思议的神话，在碧桂园一千多亩的桑基鱼塘上，无可争议地成为一个辉煌的现实。碧桂园从原来的藉藉无名到一飞冲天，顺德碧桂园、华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个。
王志纲通过碧桂园项目将教育＋地产复合地产演绎的淋漓尽致，引来后者纷纷仿效，一时间各地名校犹如会下金蛋的母鸡，成为地产商们趋之若鹜的合作对象，这也直接促进了全国教育资源流通，教育产业得到快速发展。
多年之后，回忆这一当初“伟大策划”，王志纲显得很平静。“广东经过了十多年的发展，产生了很多亿万富豪，他们很有钱，但是穷的只剩钱了，他们也渴望文化，但他们没有功夫培养自己的孩子。所以从这点来讲，他们内心里还是希望自己的孩子能有文化，这是个好的一种东西，所以我们要帮助他们去做一个很成功的学校，让几千个孩子都来上学，接受全国最优秀的老师的教学。你想如果有三千孩子进来，就有八千爹妈和爷爷奶奶进来，一下子就把这个楼盘给拉起来了，所以楼盘自然就获得了巨大的成功。”
王志纲十多年前的一场策划，挽救了碧桂园这样一个家族企业，最终奠定了2007年的一场地产创富神话。
从此，起于建筑商身份的杨国强，谋略于心、宏图暗筹、大鳄潜行。
2007年4月20日广东顺德地产商碧桂园在香港联交所挂牌上市，吸引了包括恒基地产主席李兆基、新世界发展主席郑裕彤等在内的68万香港人疯狂认购。上市首日收市价每股7。27港元，成交金额达72。26亿港元，位居当日香港联交所普通股成交金额第一位。持有95。2亿股碧桂园的25岁大股东杨惠妍（杨国强的女儿），一举超过玖龙纸业的董事长张茵成为新一代内地首富，而碧桂园以1163亿港元的总市值，一跃成为中国内地房地产企业的财富皇帝。
碧桂园的成功也成就了王志纲，从那以后，他成为了房地产老板们追捧的对象，粗算与王志纲打过交道的大老板有30人之多：刘永好、朱孟依、尹明善、黄文仔、郭梓文、杨国强、黄巧灵、楼忠福……

正文　1995，激情策划　传奇地产（7）
2010…4…14　16：07：10　本章字数：988

尽管时势变迁，早已物是人非了，但王志刚依然是前台英雄们的幕后推手，包括星河湾等一系列南方著名新锐房地产商，和一系列城市地产的运营商地方政府，都将王志纲奉为座上嘉宾。
这一切，均始于“拯救碧桂园行动”。
不过，在度过危机之后的杨国强，却在1996年与王志纲这位“功臣”结束了“如胶似漆”的合作关系。从此以后，杨国强不再找策划顾问。
自己为自己开价的王志纲，短短几年内，纵横捭阖中国房地产界，不仅成功策划了许多著名的房地产项目，他还不断将自己的房产理论著书立说，掀起了国内房地产的一波波浪潮。
当杨国强在广州碧桂园等项目上以市场挑战者姿态不断取得成功时，也是王志纲策划挑战碧桂园之时。2000年，在杨国强操作的华南碧桂园项目上，其风头完全被新的挑战者黄文仔的星河湾项目和郭梓文的南国奥林匹克花园（南奥）项目压得喘不过气来，几乎有长达半年的时间，碧桂园的洋房别墅走货速度陷于滞缓状态。
星河湾和南奥项目的幕后策划者，正是已与杨国强中止合作关系三年多的王志纲。与杨国强很少对外臧否人物的做法相反，黄文仔和郭梓文在很多场合，都对王志纲的作用给予了高度评价。
“我与杨国强的合作，是财智双赢的结果。”在双方结束合作10年后，王志纲在朋友间某次小型聚会上如是评价。
“他是商人师，赚策划钱，谋地产略；他是生活家，识高球经，助城市秀。他叠加了民间思想家和商业策划的双重身份，很少有商人具备他的政策性通盘思维，也少有城市首脑具备他对全国区域市场的体验认知。在城市运营、城市品牌、房地产开发、区域经济竞争等诸多层面，他是指点江山人。”
这是《新周刊》十周年庆主办的“1996…2006十年新锐光荣榜”对王志纲上榜的评语。尽管王志纲在房地产行业十多年来“指点江山”，却从不踏进“江山”，始终坚守自己“战略策划”这样一个角色。
另一位房地产策划大师邓智仁则没有守住欲望，踏进“江山”，最终折戟沉沙。
1995年上半年，深陷玫瑰园的邓智仁欲哭无泪：一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土地出让金。邓智仁纵有天大本事也无力回天。
说起房地产界传奇人物香港人邓智仁，在业内曾是风光无限，无人不晓。

正文　1995，激情策划　传奇地产（8）
2010…4…14　16：07：15　本章字数：1175

邓智仁之于中国房地产营销的地位，用他的话来说就是“中国房地产营销的历史是从我开始的”。深圳的金田别墅、上海市的世界广场、北京市的玫瑰园等城市的第一个项目都是他代理销售策划的。他在北京房地产市场几度掀起轩然大波，他开创了北京房地产广告的一个时代。
1984年，中国内地几乎还没有房地产产业，34岁的邓智仁看准时机，贷款1。2万元港币，成立香港利达行房地产代理公司。1991年，邓智仁和他的利达行开始进入内地房地产市场。那时，内地的房地产市场才刚刚起步。
1992年底，42岁的香港人邓智仁来到北京。这个连普通话都说不清楚的香港人开启了中国的地产广告的一个时代。邓智仁把在香港的成功经验搬到北京市场，做整版广告，派出销售员到北京的酒店、写字楼做直销，给外企名录上的公司打电话……
1993年前，北京房地产市场有谁知道什么是房地产代理？更别说代理佣金制度了。进入北京，邓智仁接触的第一家房地产公司是北辰，当时他们问得最多的问题是，“什么是代理行？我们为什么需要代理行？”不可否认，是邓智仁和他的利达行，从香港为北京房地产市场带来了一套整的房地产代理制度和佣金规范，培养了一大批房地产代理人才。目前在北京从事地产营销策划的很多知名人物都是从利达行出来的。连潘石屹都说过，是邓智仁教了他如何做房地产销售。
1994年，由北京利达行代理的商品房销售额占北京房地产外销市场的70％以上。包括北京万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等多个投资巨大的著名项目。
万通新世界的销售，创造了北京房地产市场的一个奇迹：写字楼卖到了每平方米3600多美元，是当时市价的三倍。邓智仁的利达行仅收取这个项目的佣金就达1亿元。
邓智仁几乎是以闪电之势，挟其成熟的香港式房地产策划和营销手段，在京城房地产市场赢得无限风光。同行们还未回过神来，他已经在一边数着大把大把的钞票了。我们的话题，就从那个让邓智仁难忘的岁月开始。
从1984年到1993年，邓智仁对房地产市场的触觉一直非常敏锐，从未失手，让利达行这个12000元港币起步的小公司变成了年利润2000多万的香港地产服务业霸主。1992年，北京市政府赴港招商。一个叫刘常明的开发商告诉邓智仁说，他在北京有个飞达玫瑰园，劝邓智仁投资，必有赚头。
这时，刘常明的身份也是当时十分受宠的“港商”，然而他其实是一个地道的北京人。1984年前后，一位叫赵章光的温州人发明了一种中药成分的生发剂“章光101”，由于效果显著，很快在东亚和东南亚一带广受欢迎。他通过钻营结识了赵章光，并成为了日本市场的总代理商，在短短的一两年里，他就摇身进入当时在国内还属凤毛麟角的“百万富翁俱乐部”行列。

正文　1995，激情策划　传奇地产（9）
2010…4…14　16：07：23　本章字数：1198

自此，刘常明频繁穿梭于京港之间，成为两地商务交易的大红人。北京市在香港举办第一届投资贸易洽谈会，刘常明自然充当了牵线接待的中间人，他在香港盛情款待京城要员，时任市政府秘书长后因受贿锒铛入狱的铁英便成为刘常明盛筵中的首席座上宾，他送给铁英的大量礼物中仅两块劳力士总统型手表便价值15。3万元，相当于当时铁英15年的工资。
刘常明出手之豪爽可见一斑，当然他也得到了铁英更为豪爽的回报。1992年前后，京城房地产业遽然升温。精明的刘常明当然不会放过这一发财机遇。很快，他击败众多竞争者，抢到了昌平县沙河镇的这块地。此地离北京仅半小时车程，地平天旷，风景宜人，非常适合建造高档别墅区。更吸引人的是，这里与明陵地脉相连，是一块众所周知的风水宝地。
玫瑰园经北京市政府批准兴建，由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发。玫瑰园占地49。9万平方米，规划建设别墅800余套，每套售价300万元。这一项目宛如芙蓉出水，甫一开盘就被誉为“首都第一别墅”。刘常明由此成为新闻焦点人物。
刘常明其实从一开始就没有打算认认真真地造别墅，他无非是拿玫瑰园设了一个局，企图炒一把楼花圈一笔钱就溜之大吉。事实也似乎正是这样，玫瑰园自轰轰烈烈地开盘以后，便没有真正地破土动工过，刘常明雇美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁地刊登广告，四处招商。他像一个诡谲的猎人，把一块天大的馅饼挂在半空中，等着猎物自己撞上门来。
果然，猎物很快就来了。此时，邓智仁从小平南方讲话中嗅到了巨大的商机。他俯瞰北京城，以那独特而高远的专家目光，一眼就瞄上了玫瑰园。又是那么的巧合，玫瑰园的主人竟是他的香港客户，两位都梦想成为李嘉诚的男人就这样坐在了一起。于是，邓智仁以香港利达行40％的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港币，首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总代理。
让香港人去北京买房子，这在当时还是一个很具挑战性的项目，为此利达行动用了3000万元港币在香港做推广。邓智仁推销玫瑰园的第一招是“围魏救赵”：先推销北京，再推销玫瑰园。他挟资1000万元，先后组团赴香港、美国、韩国推介北京，凭借其娴熟的营销技巧和人缘，玫瑰园一开盘就卖出了80套。
开局的第一碗开胃羹实在是太鲜美了。邓智仁认定这就是他苦觅已久的大金山，是他成为“李嘉诚第二”的开山之作。就在这时，发生了刘常明挪用首批购房款的大丑闻。邓智仁处心积虑，步步进逼，通过一连串的股权转让最终以8000万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。刘常明空手套白狼，最终落得个身败名裂的下场。1994年初，欠下巨额债务、心态失衡的刘常明在家命归西天，有传是吸毒过量，有传是自杀身亡。

正文　1995，激情策划　传奇地产（10）
2010…4…14　16：07：25　本章字数：807

在法人、董事长的宝座上还没坐暖屁股，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规。北京市有关部门在检查时判定：玫瑰园别墅手续不全，是一个不合法的项目。
这完全出乎邓智仁的意料，他几乎是被一步步拖入了失败的深渊。
“不合法的项目是怎么破土动工而且拿到香港招商的？”邓智仁到今天都不可理解。但是钱已经没有了，留给他的选择，要么是自认倒霉，要么是接下这片荒地上的烂尾楼。接近一个亿的投资，作为一个资本并不雄厚的代理公司，放弃是不可能的。为了救活玫瑰园，邓智仁被迫赤膊上阵，从代理的后台走向开发的前台。1993年，利达行在北京注册，正式接手玫瑰园。完全不熟悉内地情况的邓智仁为了办理手续，让玫瑰园“复活”，不得不马不停蹄地奔波于政府机关，前后竟耗去了13个月的时间。
直到今天，邓智仁还愤愤不平地说，这就是一个“局”。
邓智仁认为，刘常明当年可能是勾结了某些政府部门来香港套骗资金的。接手玫瑰园清理财务时，他发现了一笔高达800万元的交际费。而当时一个县长的月薪不过是330元。此间邓智仁还带来一名港商，欲在内地投资搞开发，可土地方开口就要一部汽车，说是跑手续用。“在这样的环境中，我能不败吗？”邓智仁深感无奈。
去国土局申请土地使用证的时候，由于久批不下，已经没有了耐性的邓智仁跑到那里冲他们局长拍桌子：“你三天之内不给我，我们法庭上见！”那个时候还没有民告官的先例，不过三天后，土地使用证还是下达了。
整整一年，邓智仁这个房产代理的奇才，一面在北京替他人创造一个又一个的楼价新高，一面默默地品尝自己投资失败的苦果。为了玫瑰园，邓智仁耗尽了利达行的老本，结果买来了一个巨大的资金黑洞。而此时，邓智仁苦心造就的香港利达行却