宦海龙腾-第461章
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代表。
除对“支柱产业”的肯定这一条之外，18号文件对促进房地产业持续健康发展并无刺jīxìng的具体政策措施，更多的是强调要用市场化手段来发展房地产业。18号文件对金融信贷政策基本是一带而过，采取的是避虚就轻的办法。所以，当开发商们认为121文件与18号文件有不少矛盾之处时，代佳有和建设部副部长马志峰均予以否认。代佳有说，“121文件跟政务院18号文件没有任何矛盾”，这两个文件，一个比较原则一个比较具体，基本jīng神是一致的。
宋语馨见萧宸说得如此自信满满，就好像有些不服气，忽然说道：“我来之前，我爸曾仔细给我分析过现在的房地产业发展局势，你口气这么大，连国际经济发展规律都冒出来了，那你说说你怎么看待今年的房地产发展，如果你说得比我爸还有道理，我就相信你，甚至……甚至可以考虑去说服我爸不进房地产业。”
萧宸一听她这么说，顿时jīng神一振：“你确定？”
“我确定。”宋语馨一扬下巴，但马上申明：“不过我只能说去劝，主事权可不在我这儿，我不保证他一定听我的。”
萧宸笑道：“没关系，你去说就好，再说我还可以给你们指一条更平坦的康庄大道。”
宋语馨给了他一个卫生球：“您先说服我以后再吹牛行不？”
萧宸哈哈一笑：“行！那你听着，你们这次是想进京城房地产业，我就主要以京城房地产的情况来说明。”
宋语馨做了一个洗耳恭听的动作，萧宸想了想，把条理理清楚一下，既然宋明宇曾经分析过，显然是经过仔细思量的，自己要说的比他还好，自然不能胡扯。不过萧宸也不慌，他接触的文件显然比宋明宇要多，脑子里的分析也就能更加理xìng、jīng确。
终于，萧宸开口了：“今年国内房地产业有几大特点。第一，土地资源稀缺依旧。2002年开始执行的土地整理和挂牌上市政策看起来并没有给市场带来天翻地覆的影响，但谁能计算出来，在2003年有多少项目因此而停滞、拆解、易手？土地市场的透明化一直是房地产行业主管者的头痛问题，其根源在于供不应求。作为开发市场最稀缺的资源，无论多严厉苛刻的政策，都无法避免对策的存在。
今年7月30日，文成玺总理听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，并对供应结构、住房制度、住房信贷、土地供应、市场监管等方面作出指示。去年12月1日开始，在办理土地证的过程中，京城有关部mén开始提高土地出让金收取方式的mén槛，将此前可分阶段收取土地出让金、办理临时土地证的方式改为一次xìng收取。
我得到的一个消息表明，为了保证2008年奥运会召开时的城市环境，京城有关部mén要求所有在建和新建项目必须在2007年以前完工，并将在2006年后阶段xìng停止办理开工证。
优秀的投资人和相当一部分专业开发商往往是擅长于‘带着镣铐跳舞’的人。任何市场环境的变化对于一部分人是噩耗，对于另一部分人则是福音。行业监管力度加强，对开发商在每一个环节上的资金实力和专业水准的要求在进一步提高。”
宋语馨点点头：“这算是一条吧。”
萧宸微微一笑：“第二，楼市活血路网开道。四环在贯通三年之后，在其沿线已经逐步成为若干个高居住舒适度的城市新区域，体现出城市jiāo通主动脉对城市形态、房地产开发的重要影响力。五环作为新的重要jiāo通主动脉，其影响力正在逐步释放。此外，2003年城市道路建设中对房地产影响力较大的几条道路还有一些，譬如昭阳北路，大大改善了珠江罗马嘉园、万象新天以及管庄组团项目的jiāo通状况，受其影响的市场现时供应面积达500万平方米以上；还有西外大街西沿线，这是京城城内少有的能在工作日白天达到时速80公里以上的道路，对四季青组团及其西北四环以外广大地区的住宅项目的jiāo通都有巨大作用。
其他影响力较大的在建及将建道路包括奥运中心区场馆建设的配套道路工程：安立路改造，可从北四环直达立水桥；北苑路藏学研究中心立jiāo桥；城市环路联络线：东北城角道路工程，北二环xiǎo街桥与三元桥连接，建成后车辆可直奔机场；通惠河北路，从东便mén桥连接三环路，再接四环的四惠桥；南城道路建设：丰北路，连接西南三环丽泽桥至四环的京丰宾馆；中轴路二期，二环路至三环木樨园桥的改造。
我另外还得到一个消息，2004年京城将投入大量资金改善望京‘卧城’的jiāo通出行问题。我想，随着2008年的bī近，一些堵车的老大难地区将在明后年得到逐步改善。”
宋语馨有些惊讶，但看着萧宸微微有些得意的样子，却又不服气得很，但萧宸说得确实到位，只好说：“你是京城人，对京城了解一点也不奇怪……算你这一条通过好了。”
萧宸笑了笑，毫不介意，继续说：“第三，区域板块划分清晰。与前几年不一样的是，2003年的各热点区域呈现出更为明确的板块特征。温榆河的潜在供应量均为中等密度的别墅；四环沿线则是清一sè的中高端主流住宅。因为有了强大的cbd以及沿东三环、东四环的泛cbd商务区，因此才有了通州与亦庄板块。通州的出行以公jiāo系统为主，呈现出中低端楼盘供应集中的特征，而亦庄的整体开发带来相应的土地成本mén槛，是公认的低密度住宅区域。可以预见，2004年各热点区域之间的竞争关系、区域内项目的竞合关系更为明显。
其中西部值得关注的热点区域包括西山风景区、西南四环的yù泉路沿线、岳各庄组团及丰台镇组团。越过四季青桥周边每平方米6500元均价的中高端区域，西南四环为他们提供了大量中低端的舒适型住宅。东部值得关注的热点区域包括昭阳公园周边区域、昭阳北路组团、将台区域、东坝区域，这一板块有望成为东部楼盘区域价格曲线的xiǎobō峰。
另外，东四环以外的广袤平原可为东区大量的高、中、低白领阶层提供不同建筑形态的平价住宅。所以2004年，东四环版块将是供应销售量最大、jiāo投最为活跃，但其价格绝不会最高的区域。”
宋语馨面上不动声sè，只是道：“这还是你熟悉京城的原因，我要是一直住在京城，这个我也能分析出来……”
萧宸哈哈一笑，又继续说：“第四，中低档房旺市百利。从市场的供应总量来看，增长还将持续。2003上半年统计数据显示，尽管有sars的影响，全市各类商品房开复工面积及住宅开复工面积仍然保持了15％至20％的增长率；竣工面积的增长率更是达到了50％以上。尤其值得注意的是，经济适用房在整体建设布局中所占比重和力度持续增强，上半年全市经济适用房建设完成投资34。3亿元，开复工面积568。62万平方米。由此出现了大量低价住宅的供应量，并导致市场整体房价的降低。今年经济适用房一改以往多为五环以外的位置，大多出现在jiāo通较便利、接近城区的区域，也是供应结构影响整体市场形势的一大特点。
综观今年走势，可以预见未来1至2年内，受多方面影响，市场供应中的中低端住宅比例还将持续上升。一方面是由于相关政策的明确引导；另一方面快速jiāo通的发展为近郊区成片开发大量低端住宅带来可能。另一方面大盘开发的趋势进一步凸现，继西部的世纪城之后，万象新天是又一个总规模超过300万平方米的超级大盘。大盘cào作上的规模优势和低开高走的营销策略，也对区域的价格标准形成冲击。
反观城市区域的物业供应，商业类型地产受供应量推动成为热点话题。令人遗憾的是，关于商业话题的讨论在2003年主要停留在如何运作的层面上，市场未出现一个具有轰动效应的成功案例。随着开发的不断推进，也许未来的2004才是真正的商业地产丰收年。”
这下让宋语馨有些惊讶，看稀奇一样地看着萧宸，有些不可置信地问：“这些数据不是你随口说来糊nòng我的吧？这么多数据，你都记得这么清楚？”
萧宸哈哈一笑，再把刚才的数据说了一遍：“你记好了，等下可以去查。”
宋语馨有些气恼地瞪了他一眼：“记xìng好不得了呀？怎么给我打电话就不记得？”
萧宸顿时一滞，mōmō鼻子，悻悻然没说话。
宋语馨没好气道：“每次都这样，就知道不说话。算了，现在不跟你算账，你继续说。”
萧宸这才松了口气，继续道：“第四，楼盘准星舒适化。从建筑形态来说，京城已经涌现出来的诸多楼盘基本覆盖了完整的住宅产品类型。产品设计和市场定位进入成熟阶段，差异化空间越来越xiǎo。创新大多数是局部的创新，而不是建筑形态的创新。产品差异化主要来源于市场定位的差异化，面积以及相应的舒适度标准成为制约产品差异化的重要因素。
单套面积呈现出合理、紧凑、舒适的趋势。今后新的经济适用房最大户型已被限定在80平方米。建筑形态上，板楼或者类板楼流行，而塔楼已经基本成为低端产品的代名词。即使是在城市中心区域，容积率超过3。0的住宅也开始淡出市场，容积率在1。0…2。0之间的中低密度住宅占据主流。
在产品设计上，社区规划、建筑外观、室内外空间、园林设计、jīng装修、生活配套等多层次细节被充分重视，并成为市场营销的必修课。行业内专业水准的提高也bō及到行业外围，购房者的建筑审美水准在不断提高，一些高建筑设计含量的项目如class、uhn国际村等得到客户青睐。”
宋语馨听到这一点，有些无所谓：“这个是你规划局……哦，现在叫规划司吧，什么容积率之类的，这是你的专业，你说得好也是应该的。”
萧宸无可奈何地摇了摇头，继续道：“第五，置业主流低龄化。从置业者的构成来看，年轻化正在成为一大趋势。有关项目的统计数据显示，均价在每平方米2000至5000元的项目中，购买者的年龄阶段从两年前的35岁左右开始缓慢降低到现在的30岁左右，一个xiǎo白领的置业时代正在来临。一是整个城市大经济环境以及由此带来对个人发展前景的信心支持；二是市场上供应结构向中低端倾斜带来置业人群结构变化；三是银行按揭的普遍化以及jī烈竞争带来的付款mén槛降低也在拉动低端置业人群的进入。
置业者中的外地购买力已经成为重要支撑，其中包括两类人群，一类是长期工作在京的外地户口人士，随着户籍管理的越来越开放，这群人还将在未来的楼市里扮演更重要的角sè；二是从外地进入京城的流动xìng购买力。与温州人狂炒东方楼盘不同，迄今为止，京城的外地流动购买力还是以功能xìng购买和长线投资为主，其支撑点仍然是全国人民对首都京城的心理认同。相信未来进入京城的外地流动购买力中短期投资客会逐步增加，但总的来看，短时间内还不会形成东方楼市的那股投机风cháo。”
宋语馨奇道：“这一条岂不是跟你先前的说法冲突了？”
萧宸摇头道：“不冲突，我是说短时间内还不好形成东方楼市那股投机风cháo，但再过三年左右，就很可能了。”
宋语馨给了他一个卫生眼，萧宸也不以为意，继续道：“第六，jīng装标准普及化。在高中低档市场上，客户都表现出对jīng装修的认同趋强态势。在经济条件允许的前提下，买jīng装修的成品房而不是自己劳神费力，正在成为一种cháo流。最新入市的东一时区和远洋山水赠送jīng装修的每平方米均价为4300至4500元，位于通州区梨园镇的蓝调沙龙这一郊区楼盘也加入了jīng装修房的行列，开盘时每平方米的均价仅3800元。但这一切并不意味着máo坯房的消亡。在日趋多元化的价值取向中，选择jīng装修的势力与选择个xìng装修的势力仍难分高低，但是否带jīng装修不再是楼盘是否高档的标志，而是成为开发商寻觅目标客群并进行定位的一种手段。
与其他城市相比，京城楼市一直呈现出更多的文化特征。在过去的一年里，购房者对文化个xìng的敏感程度趋高。我个人认为，京城有文化特sè的楼盘不一定成功，而成功的楼盘一定是有文化的。
与此同时，对文化的认同并不影响日趋jīng明的客户从产品细节上去判断房屋品质。市场一线的反馈信息显示：高端客户对项目的地理位置、投资潜力、户型舒适度、物业管理的品质等方面更为关注；而中低端客户对工程进度、jiāo房时间、价格及付款方式、jiāo通成本、包含物业管理取费标准在内的生活成本、周边配套服务更为重视。”
宋语馨眨了眨眼：“看不出你还真有些研究。”
萧宸嘿嘿一笑：“怎么样，服了没？”
“不服！”宋语馨瞪了他一眼：“这才刚刚说到一点房地产的专业问题的，这点皮máo水平就想我服气？”她这样说着，心里却是有点心虚，其实宋明宇还不如萧宸说得细，只是萧宸不知道罢了。
“没关系，那我继续。”萧宸也不为己甚，轻轻耸肩：“第七，专业服务无缝化。房地产行业的蓬勃发展对上下游行业的推动和刺jī是显而易见的。经过十年的发展，房地产的整体营销水平已经有了长足进步，并在很多方面形成了明显的行业特征。集中在2003年表现出来的有两个方面：
专业分工越来越细。一个项目从前期开发、设计、工程、营销、后期服务每个大环节的每项具体的类别都有相应的专业服务公司。继城市开发集团、华润置地这些老牌地产集团军之后，华远地产、当代集团和今典集团等都已成立了自己的销售公司。
然而在2003年，很多发展商发现，在专业分工细到一定程度之后，对具有整合能力的统筹规划运作型服务公司产生需求，对不同环节和同一个环节中不同专业公司之间向上向下向左向右进行无缝链接的能力要求提高。而限于工作经验和能力局限，目前还很少有令人满意的整合型服务公司出现。在未来的2004年甚至更长远的时间里，这将是房地产相关服务企业中的一大空缺。”
宋语馨呆了一呆，萧宸这次可就真的说到房地产业地核心业务上了，虽然说得不是特别仔细，但却足够关键。
萧宸看了，就有些xiǎo得意。我堂堂国家发改委副主任，手控发展规划司，你当没点真本事的？哥一天看的重要文件，少说都有几万字，那可是重要文件，非得一个字不漏的看进去，你这xiǎo姑娘知道什么。
他见宋语馨发愣，也不叫她，继续道：“第八，开发多元资本说话。‘外地、外企、外资’企业在京城的项目经过1至2年的筹备，开始大量面市，并在许多层面上改变了楼市的格局。尽管三外企业由于对本地的人才储备、人文背景、合作资源等多方面还存在一个适应和调整期，但在2003年仍然有富力城、万达广场、公园大道等等项目成为市场上令人瞩目的‘三外’新星。‘反黑哨’英雄宋某人旗下的江南绿城地产也悄然进京，在良乡的百合公寓一期即达100万平方米。
如果说‘三外’企业对市场的冲击只是表象，更本质的改变则是市场开发主体的多元化以及由此带来开发模式的革新。
2003年，一些企
