感悟地产-第13章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
窠弊髌分校姓庋桓鍪榉可杓疲谘裘娴氖榉恐校杓剖θ窗咽樽腊才旁诹朔考涞淖蟛啵蠹叶贾溃蟛糠秩说南肮叨际怯糜沂中醋郑敲丛谡庋氖樽郎峡词樾醋郑沂志突岬沧∽匀还庀撸耸遣皇腔岣械胶懿皇娣克运担匀宋驹谏杓浦芯皇且痪淇栈埃Ω锰逑衷谡庋南钢δ┙诘敝小�
2002…9…28
地产论剑
最近一次业内沙龙的话题与过去相比似乎显得更为实用和有的放矢，大家兴致勃勃地对尚未启动的风荷新园二期的未来运作各抒己见、出谋划策。如果说过去的沙龙是各路英雄在由着性地指点江山，那么这一次就颇有些众好汉华山论剑的意味了。激烈的争论与切磋之后，自然又会有一些令人叫绝的新招式出现。
华志忠：
把〃人本主义〃进行到底
首先由风荷新园的〃总舵主〃华志忠为自己的项目提出了一个新的问题，如何能够把最纯粹的人本主义进行到底？他理解的人本主义是：先搞清楚人们有了钱以后究竟想要什么？再尽最大可能满足他们。比如说学钢琴，成功人士们也许就是想学会弹奏那么一两首曲子来自娱自乐，而并不是非要从识简谱开始那样按部就班，因此只要满足了他们的这种需求就做到了人本主义。说到底，地产的人本主义就是要教会人们享受生活的手段。
上海田先生：
沪上新风劲吹
正在天津考察市场的田先生来自上海，在上海滩多年的实战经验令田先生颇为自信。他对风荷新园二期的户型设计谈了几点建议。首先，天津地产中〃明卫〃较少，应该想办法改进。其次，主、客卫生间面积区分不明显。另外，在目前最为先进的户型设计中，主卧室应配有一个面积至少在五六平方米的走入式更衣室，这样有利于提升整个项目的档次。同时，田先生还谈到目前天津的住宅外立面不够漂亮，还应该在外檐的色彩及空间变化上多用一些心思。
杨东：
为项目策划支招
风荷新园二期由大小不等的几块相对分散的土地组成了５０万平方米的总建筑面积。针对这一特点，顺驰置业商品房部经理杨东建议：可以将几块土地分别打造成不同特质的楼盘，然后同时推向市场，必能形成那一地域的新热点。同时杨东对于目前项目正在论证的首层全部架空设计以及板式小高层与低层住宅混建的整体规划表示疑问。他说，首层全部架空势必会浪费大量有效销售面积，同时由于电梯井、管道间的存在，整体效果也未必能够达到，可能采用局部架空反而效果会更好。而高、低层建筑形式的同时存在会让住低层的人有一种被监视的感觉从而影响销售。杨东还提出应该在公共空间的私有化以及整体项目的价值均好性这两点上做一些精心的考虑。
陈春庭：
请给购房者一个充足的理由
伟业顾问公司经理陈春庭说，目前该项目首先要面对几方面的矛盾，整个项目存在究竟是划分楼盘还是统一运作的矛盾；要实现人本主义就存在成本上升与销售价格的矛盾；如果划分楼盘又存在不同风格的楼盘自我竞争的矛盾。陈经理认为，解决这些矛盾的关键是要有一支强有力的策划班子，这个班子的工作应该围绕一个核心，那就是给购房者一个最充足的理由、营造出一个富有诱惑力的投资市场。在项目策划过程中，可以运用一些新思维，比如利用目前已经淘汰了的点式高层的优势（可以多角度采光、有中庭可做景观等），房型设计上，大户型可以强化主卧（大卫生间、大更衣室、跨书房），小户型应富于特色，比如５０平方米的ＤＩＹ等等。
2002…9…18
结构之争：框轻还是砖混？
最近，〃城市别墅〃突然把自己的结构设计由原来的砖混改成了框轻，其项目负责人还在专门为此召开的说明会上对广大业主表示，这种改动主要是为了保证质量，体现公司优秀的开发理念。那么，框轻结构的别墅和砖混结构的别墅究竟存在多大的差别？这两种结构究竟有哪些本质的不同？
框轻结构项目负责人：
框轻别墅好处多
因为项目为分期开发，所以公司对一期项目的质量等各方面都非常重视。在对市场的调研分析过程中我们发现，由于天津市整体地质的特殊性，砖混结构极容易出现沉降不均，别墅的结构特殊、空间丰富，如果做成砖混结构，会比其他形式的建筑更容易出现裂缝。为了保证项目的品质，我们最终决定做框轻别墅。框轻结构惟一的缺点就是造价相对较高。我们粗算了一下，两种结构相比，每平方米成本相差近３００元，然而框轻结构在其他方面却占有很大优势。
首先，安全抗震。框轻结构的主要材料构成是钢筋混凝土，因此在受力各方面要比砖混强，也就是俗话说的〃结实〃。其次，框轻结构的填充材料本身就具备保温性能，再加上对内外墙还要做二次保温，就能够更加隔热保暖。另外在平面布局上，框轻结构可以任意分隔，因此也显得更灵活自由。还有最后一点就是，国家目前正在逐步禁用实心黏土砖，因为它是对宝贵的土地资源的一种挥霍。
砖混结构项目负责人：
砖混别墅是正根
我们把别墅做成砖混结构有以下原因：首先别墅属于低层住宅，用砖混结构做低层住宅是比较常规的惯例性做法，别墅的开间一般不需要太大，砖混结构就已经完全可以满足，因此没有必要非要做成框轻。其次砖混结构造价低，能够减少购房者的负担。另外砖混房冬暖夏凉，比较符合天津老百姓的居住习惯。同时基于以上因素，砖混结构的房子在天津比较有市场，利于销售。
至于目前业内流传的有关砖混房容易出裂的说法，我们认为出裂的原因有多种，框轻结构也不能保证不裂，由于温度和沉降所产生的裂缝恐怕谁都无法避免。我相信，只要符合建筑规范就可以杜绝结构裂缝。
结构设计师陈必伟：
框轻砖混四大不同
为此，记者专程走访了市冶金设计院的陈必伟结构设计师。陈设计师曾参加过本市多个住宅及别墅项目的结构设计工作，针对记者提出的问题，他就这两种结构本身的相互比较谈了一些自己的看法。
物理属性不同
陈设计师说，这两种结构所使用的材料其物理属性截然不同。砖属于脆性材料，容易断裂。而且作为其主要的连接材料…砂浆的抗变形能力也较差。而框轻结构所使用的钢筋混凝土则属于弹性材料，其变形协调能力强，只要设计强度满足，一般不会发生问题。
受力方式不同
对于目前人们谈〃裂〃色变的现象，陈设计师认为，少量缝隙不大、不属于结构问题的裂缝不会对建筑整体产生很大的影响，而真正致命的隐患却是目前砖混建筑中纵墙数量的日益减少。他说，由于市场的需要，目前在住宅设计中，都尽量地加大开间、减少纵向墙。众所周知，砖混住宅中所有的墙体都承重受力，纵向与横向的墙体越多，受不均匀沉降的影响越小，建筑才会越稳固，越有利于抗震。一旦纵、横墙数量悬殊，导致受力不均，就会如同多米诺骨牌现象，一倒就是一串。而在框轻结构中，地震力、纵向力及水平荷载是由结构柱、梁、板共同承受的，不受建筑物内外墙体多少的制约。
对基础沉降的承受力不同
陈设计师还表示，砖混房开裂的主要原因是基础的不均匀沉降。他说，天津市为典型的软土地基，因此在地基处理上的偏差、对建筑上部的荷载考虑不完全、施工速度过快等均会产生基础的不均匀沉降，由此使上部结构产生拉应力，因为砖混结构的整体刚性相对较差而最终导致墙体产生裂缝。而框轻结构则可以依靠自身的变形协调能力来消化一定范围内基础沉降引起的应力，一般只要保证施工质量，即使出现局部内隔墙与框架梁、柱之间产生的裂缝也是可以修复的，对建筑的整体结构不会产生致命影响。
隔音、保温、造价低
仍是砖混的绝对优势
老百姓普遍认为砖混房的三大优势是隔音和保温效果较好，而且整体造价低。陈设计师对此也表示肯定。他说，框轻结构也不是做不到隔音和保温，只是成本会更高。一般的框轻结构比砖混结构的成本就要高出一倍，如果再使用更好的填充材料以达到隔音及保温效果，其与砖混结构的成本相差就会更加悬殊。
2002…9…4
开发商 建筑师一对冤家
地产业有一对众所周知的冤家，那就是开发商和建筑师。从不和开发商〃吵架〃的建筑师恐怕没有，而且随着市场对地产的要求越来越高，这两者的争执也在逐步升级、愈演愈烈。
一个档次较高的项目，建筑师在设计时把外檐主色调定得很深，因为建筑师认为，深颜色代表着厚重，大气，能够耐久，建筑的艺术价值就会完全体现。而开发商则认为，现代社会人们崇尚的是简约明快，作为一件商品，需要的是让客户一看就喜欢，马上就能激发出他们强烈的购买欲，现代人的生活节奏很快，如果第一眼没能打动他，恐怕这个机会也就永远失去了。
在开发商眼里，房子就是一种可以用来赚钱的商品，客户喜欢的就是好的。而在建筑师眼里，房子是他们设计的作品，他们更希望的是永恒、是历久弥新。从这一角度讲，两者的争执很难说清到底是因为开发商的急功近利，还是建筑师太不实际。
开发商：碰撞能闪出火花
对于这种争执，大部分开发商认为很有益处。本市一著名楼盘的项目负责人说：〃建筑师毕竟接触购房者比较少，他们的有些想法难免片面，不很系统。相比之下，开发商对消费者的了解会更多一些，但总的来说，这样的争执只会让产品越做越好。因为在争执中，彼此都拼命地说服对方，在此期间往往会碰撞出一些灵感的火花，出现很多好的想法。这无论是对开发商的开发水平，还是建筑师的设计水平都是一种无形的提升，对两个行业都是很有益的。〃
建筑师：希望抬高门槛
建筑师姓艾，在本市做过多个住宅项目的建筑设计。提到这个话题，艾建筑师一脸的无奈。他对记者说，和开发商争论甚至吵架是常有的事，有的时候争得很厉害，为了让工作能够继续下去，我们往往要做出一些让步，然后在有限的条件下，尽可能设计得好一些。但是，如果开发商的要求明显不符合规范，违反了设计原则，我们最终也会放弃项目。
艾建筑师还谈了一个很有趣的现象，那就是发生争执的程度与开发商的实力和素质有直接关系。他说，和实力强、素质高的开发商合作，一般沟通相对容易一些，因为这一部分开发商也很希望做出像样的产品，大家的目标是一样的。而与有些缺乏开发经验或者素质差的开发商合作确实是一件很困难的事。比如有些应该淘汰的东西，开发商为了自己的利益却非要坚持用，或者有些开发商道听途说了一些设计就非要加在他们的项目里面，其实这种设计并不适合他们等等。
最后，艾建筑师表示，抬高房地产业的准入门槛是解决这个问题的关键，同时最终的受益人是老百姓。
2002…8…14
成品房三大误区
本市室内设计方面的专家和学者认为，成品房的产业化将是必然趋势，随着房地产的日益成熟，室内设计的重要性将越来越显现。然而，在开发商和购房者的头脑中，目前对成品房还存在着几个误区。
片面追求个性
关于解决成品房的个性化需求问题，中国建筑学会室内设计分会副会长、天津大学建筑学院研究生导师张文忠教授曾经考虑过多种解决办法。例如同一户型可选择不同档次的装修菜单、同一档次的菜单又可运用同一材料不同的色彩和质感、同一种涂料不同的花色、同一材质不同的颜色与纹理等来尽可能满足购房者个性化、多样性的要求。但是张教授表示，造价低是成品房的重要优势，因此在成品房中，不能够要求片面的、绝对的个性化，否则就无法做到工业化的施工以降低装修总造价。如果客户需求个性极度的张扬，那只有靠另行设计来实现。
小户型不需设计
目前业内有一种说法，就是小户型不需要设计。中国建筑学会室内设计分会天津专业委员会张强副主任对此表示否定。他说，何以能体现室内设计对房地产的特殊意义？那就是要用设计说话，设计师的责任就是要与开发商共同为各种需求层次的人们创造美好的生活。无论户型多小，都应当满足居住、会客、起居活动等基本生活功能。相对设计而言，大户型的空间利用率反而会差一些，而恰恰是那些小户型才更能体现设计师对空间设计的认识程度、更能反映出设计师真实的实战能力。
装修不用设计
多年从事室内设计的阚工表示，他对目前市场上一些成品房的生命周期究竟能保持多久感到怀疑。他说，现在很多成品房仅仅是用家具和饰品在烘托一种现代的气氛，仔细观察之后就会发现，其中几乎没有多少设计的痕迹，因此整套房子让人感觉缺少章法、空间利用率较差。购房者是最聪明的，他们懂得设计的含金量究竟是多少，因此这样的成品房恐怕不会得到老百姓的长期认可。因此，他认为成品房的室内设计这一环节绝对不能省，同时在设计中应该分出层次，尽量不要一步到位，要给购房者留出充分的选择和发挥的空间。
2002…7…31
地产亮出新杀手锏
〃地段、地段，还是地段〃，这句话一向被地产人奉为真理，然而经过多年实践后的今天，从无数的坎坷和泥泞中一路摸爬滚打、披荆斩棘走来的地产幸存者却不约而同地对这句真理产生了疑问。在最近的一次业内沙龙上，一些资深地产人士普遍认为，随着市场和产品的日益成熟，目前对地产起决定作用的已经不再是地段，好的规划设计才是今天地产开发真正的杀手锏。
规划设计让华苑创造了神话
提到规划设计，就不能不提华苑。开发区泰岳置业的文经理说，验证规划设计在整个地产项目运作中的重要作用，华苑是第一个成功的例子。在刚刚开发华苑时，很多人都认为地点较偏，按照地段法则，前景不是很乐观。然而，当绿意盎然的环境效果和色彩鲜艳明快的建筑外檐展示在人们面前时，一向以内敛沉稳著称的天津人终于坐不住了，他们激动得难以自持，一时间，华苑成了人人向往的最理想的居所。它确实凭借着令人耳目一新的规划设计创造了一个地产神话。
好的设计能够让人们放弃很多
〃直到今天，我们都还很后悔，其实好的设计能够让人们放弃很多在脑子里已经根深蒂固的东西，只可惜当初我们没有意识到这一点。〃泰达园的企划经理刚振宁在谈到曾经的教训时，表现的更多的是反思。他说：〃我们的日本设计师曾经把泰达园靠近人民公园的房子全部设计成东西朝向、面向公园，并且把面向公园的窗户全部设计成为弧形观景窗，但是，我们当时认为东西朝向的房子是无论如何都无法接受的，因此最后决定只保留一小部分这样的设计，然而事实证明，我们低估了市场，最后这一小部分东西向风景住宅的销售价格比其他房子每平方米高出一千元，却仍旧是供不应求。
规划设计决定利润
�
