感悟地产-第14章
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规划设计决定利润
吴先生是一位从１９８９年起就做地产的外地资深地产商，目前在天津已经做了四个多月深入的市场调研，正在雄心勃勃地计划开拓天津市场。他说，多年的开发经验证明，没有一块土地是没有利润的，关键是如何进行规划设计。地段法则只适用于地产发展初期，当市场成熟以后，它就会被逐渐淡化。拿到一块地，先搞清市场需求在哪里，然后再根据地块特点悉心地进行规划设计来满足这种需求，才称得上是高水平的地产开发。
2002…7…31
看售楼处探开发商深浅
〃小天地、大舞台〃，用这句话来描述售楼处应该说是恰如其分的。随着地产业的营销手段越来越纯熟，每个开发商都深知，只要是想买房的人，他们第一个要走进的地方肯定是售楼处，因此，售楼处就成了开发或销售商向客户尽情发挥和展示自己的一个重要舞台。为了让自己的项目给购房者留下一个深刻的第一印象，他们在售楼处的建造和布置上可谓挖空心思、大做文章，因此，现在的售楼处已经不单纯只是一个〃卖楼的场所〃，更被赋予了文化及艺术的内涵，玲珑剔透如玻璃花房者有之、幽雅精致如咖啡屋者有之，然而，透过售楼处华美的外表，购房者是否能看出一些其中的门道？
洞察开发商实力
其实，从售楼处的建造和布置，就能看出开发商的资金实力和营销功力如何。售楼处就好比开发商的一张脸，哪个开发商不愿意让购房者看到自己光鲜而又美好的一面呢？但是，一个好的售楼处决不应该仅仅只是一些高档材料、高档家具的堆砌，这就好像人的脸并不能只靠高档化妆品的涂抹一样，它首先需要一个〃整体的构想〃，也就是说，如果设计创意到了位，也许并不需要花很多的钱，就能为购房者营造出一个舒适幽雅的环境，同时又能使自己的某些更深层的意图得以顺利的实现。而要做到这一点，拼的可就是开发商多年地产营销的内功了。
感受开发商心态
有这样一个售楼处曾给笔者留下深刻印象。其实回想起来并没有什么特别，只是感觉那里很多的细节都被处理得恰到好处却又不露痕迹。室内的温度不冷也不热，是刚刚好的，在布置得幽雅温馨的洽谈区坐定，让人有一种归家的感受。售楼小姐很自然地轻问一声：是要一杯咖啡还是红茶？拐角处显眼地闪烁着洗手间的字样，让人免去了问讯的尴尬。
了解开发商良莠
有人说，看楼之前要先〃看〃人，这句话是很有道理的。凡买房的人，都要和售楼人员打一段为时不短的交道。通过和售楼人员的这段交往，有心的人就能从中看出开发商的良莠。售楼人员是训练有素还是参差不齐？这可以看出开发公司是否重视培训、人员筛选是否严格；售楼人员是具备丰富的专业知识还是信口雌黄、胡乱搪塞？这可以看出开发商的素质和做事的态度；售楼人员是勤奋敬业还是飘忽不定、频繁跳槽？这可以看出开发公司是否具有很强的企业凝聚力以及长久的生命力。而开发商的良莠正是决定产品好坏的先决条件，因此，通过对售楼人员的细致观察能够让购房者对房子未来的各个环节做出一个比较正确的判断。
2002…7…10
楼市成熟三大标志
不知不觉间，２００２年的楼市又已过半。半年来，津门楼市表面看似平平常常，未起大波澜，然而，从最近出现的几个越来越明显的迹象看，天津楼市其实一直都在暗流涌动，不停地进行着自身的整合，正在一步步地向真正的成熟期过渡。
楼市霸气十足
２００２年以来，本市地产业内硝烟味渐淡，有很多一直苦苦挣扎的小地产商终于心力耗尽、踪影全无。这一点在今年的春季房交会上表现得最为明显。过去那种很普遍的两张台子搭成的展位在今年几乎很少看到，取而代之的则是一些多年来在楼市中呼风唤雨的楼市霸主开始上演三国故事。然而高手毕竟是高手，其争斗的形式也已绝非过去那种阵前叫骂式的往来厮杀，更多的则是一种具有绅士派头的决斗前的准备。他们表面上一团和气，而私下里却都在苦练内功，比拼的是产品、是服务、是实力。有专家分析，这是市场经济发展的必然结果，在这种游戏规则下，开发项目肯定会逐渐向大企业手中集中，谁是强者，谁必将最终赢得市场。
本土化特征渐显
本土化一直被学者们总结为地产的一大特征，然而，这一点在本市直到近几年才得到了明确的印证。本市地产多年来始终维持着〃你方唱罢我登场〃的和平局面，在上世纪九十年代中期甚至是港式地产统领潮流，但结果却是：当性情豪放的天津人看到只有七八平方米的卧室和绝非南北朝向的户型摆位时被惊得目瞪口呆，他们始终弄不清要买的新房何以被盖成了这番模样，于是一大批踌躇满志打算在天津赚得钵满盆满的港商也在最早时间无可奈何地退出了这片让他们始终没有搞懂的市场。接下来又是澳洲、新加坡等国家地产商的加盟，但据消息称，由于各种各样的原因，他们自今年开始将会相继离开天津。也许真的像有的地产商自嘲的那样：地产是个冷面少女，她只对熟悉的人展露温情？
区域划分清晰
经过多年的市场整合，天津楼市已基本完成了区域的划分。据资料统计，在同属于市区的范围内，楼盘销售价格非常悬殊，一个地区的房屋销售最高价却成为另一地区的最低价，这样一来，势必出现像目前发达国家那样的城市人口居住模式：城市由于地产价格而形成的明显的区域划分。有关方面的专家认为，这种区域的划分是与每个区域的经济、文化等方面的发展速度密切相关的。也就是说，今天的低价位区域随着其各方面的快速发展而有可能就成为明天的高价位区域，因此这样的区域划分对于整个城市的发展来讲是有着积极意义的，同时这也是房地产业成熟发展的一种标志。
2002…6…12
选择快乐别墅十二个理由（1）
蓝天、白云、绿水、浓阴，蜿蜒幽静的小径曲曲折折中掠过一幢幢色彩明快、风格现代的别墅外墙，鹤发童颜的老人正在自家缤纷的花园中侍弄着花草，远处河边有几位〃姜太公〃坐在那里自得其乐，浓阴深处隐隐传来孩子们嬉戏追逐的笑声。这里的花草是快乐的，因为它们在怒放；这里的流水是快乐的，因为它们在忍不住地丁冬窃笑；住在这些别墅里的人们更是快乐的，因为他们有选择这里的十二个理由！
理由一：阳光照亮生活
别墅本身就以其楼层低、密度小的绝对优势而饱受阳光的抚爱，只要天气情况允许，住在别墅里的人天天都是〃阳光灿烂的日子〃，而本市的一些优秀的别墅项目更是在设计中使这一大优势得到了淋漓尽致的发挥。万科美国小镇为别墅开启了屋顶天窗，增加了垂直透光；城市别墅·第一印象是利用东西摆位、南北朝向、三面采光的形式让居者最大限度地享受阳光；而顺驰半岛·蓝湾则是运用了新颖的剪刀梯设计使两栋别墅的层面交错，从而巧妙地增加了每个别墅单体的日照空间层面。这几个项目都不约而同地在〃如何为居者争夺更多阳光〃这一点上下足了功夫。
理由二：房型新颖
别墅的房型设计与其他建筑形式相比有着一种截然不同的新颖。最典型的例子应该是城市别墅·第一印象的那种以中庭连接前后两个功能区域的设计，它使得南北两部分的建筑体量如同坐落于风景庭院中的两个亭子，并且使每个房间均能够做到阳面采光，令人耳目一新。半岛·蓝湾在户型中也有一些类似的中庭设计。而万科美树丽舍以１８７平方米的建筑面积做出五室的户型设计也让人不能不佩服设计师对房型运筹的精到。
理由三：看得见风景
因为别墅一般都选择建在远离闹市的风景区，因此它们是城市中难得的看得见风景的房间。半岛·蓝湾就是一片建在风景里的别墅，其项目所在地…梅江南正处于本市即将开发的卫南洼风景区内，那里将是一派蓝天碧水、鸟唱蛙鸣。住在那里的人们恐怕不难看到〃黄鹂翠柳、白鹭青天〃的美丽景象；而万科美树丽舍也是临潺潺的流水而居，而且项目入口处本身就是一个拥有上百株名木古树的４０００平方米的美树公园，走进那里，想必会有一份特别的归家感受；城市别墅·第一印象的景观特点则是通过垂直及分层次的立体绿化，而使整个建筑群体都仿佛漂浮在风景之中。
理由四：最亲自然
别墅是一种与自然最亲近的建筑表达形式。以上面提到的三个项目来说，他们都为每一户居者提供了自种植区或私家花园，在那片小天地里，更有一番不同的乡村野趣。
理由五：空间富于变化
在别墅的空间设计中，有大量的吹拔（共享空间）、回廊、阳光房等一些较特别的建筑元素的使用，这样就使得建筑的空间感觉更为强烈，时时能让居者心中有一种暗暗的惊喜。
理由六：公摊面积极少
别墅基本上为私人领地，因此公共楼道或墙体几乎没有或很少，这样就使其出房率能够保持很高的水平，这是其他建筑形式所望尘莫及的
理由七：大量的面积奉送
一般别墅项目都有大量的奉送面积，诸如私家花园、空中露台、中庭院落等等。上面三个项目的每种户型几乎都有５０…１００平方米左右的面积奉送。特别值得一提的是，万科美树丽舍还另外为居者设计了仅计算一半面积的地下室，在这个空间可以做效果极好的视听房、健身房和家庭酒吧而不用担心会影响家人和邻居的休息，这一设计能够使购房者的投入更加经济划算；城市别墅·第一印象则是将每户临近公共绿地的私家花园进行了统一的景观设计和施工，从而为业主奉送的是精致到位的成品花园。
理由八：私密性好
私密性好是人们选择别墅的一个重要理由，个人隐私在今天是被看得很重的。半岛·蓝湾在这一点上的设计起到了事半功倍的效果，它采用了用水景围合别墅的做法，在每一个围合区只设一个车行出口，这样做不但在别墅本身私密的基础上做到了更加的私密和安全，同时又使更多的人家都能够靠水而居，形成了一种独特的建筑风格。
理由九：彰显鲜明个性
好的别墅设计能够让人找到一种建筑与心灵的契合，〃城市别墅·第一印象〃就能够让人找到这种强烈的感觉。设计师用那来自德国的设计理念绘出的是一幅幅令人瞠目的个性鲜明的建筑艺术，而不再仅仅只是一些大同小异的线条堆砌，相信追求个性张扬的人们在那里可以让个性和心灵一同放飞。而半岛·蓝湾则通过体块穿插的建筑设计手法以及对斑驳的灰砖和木构架的巧妙运用，塑造出亲水住宅简洁的时代风格，同时又使之更加富于了文化的内涵。
理由十：现代超前的生存方式
〃在别墅的环境里，你体会的是一种不一样的生活〃。这是一位万科业主的感慨。在万科美国小镇，总是有各种丰富多彩的社区活动等你参加，总是有一些令人感动的东西让你体会。同时他们通过对新技术新材料的创新使用，使那里的生活总能领先潮流。例如他们的地辐射采暖，例如由他们首次在天津大规模使用的欧美别墅专用建材…欧文斯克宁多彩玻纤瓦以及一些新型的管材门窗等，而科技正是现代超前生活方式的保证。
选择快乐别墅十二个理由（2）
理由十一：近人尺度最人性
别墅不同于其他建筑形式的另一个特点是建筑尺度低，与人体的高度及视线尺度差异最适宜，使人感觉很舒适，没有压抑感。
理由十二：身份的象征
由于别墅的整体价位所致，选择住别墅的人基本上都是一些收入高、追求生活品质、个性鲜明的事业成功人士，因此别墅在众多的住宅形式中更能体现居者的尊贵身份，同时其整体业主的成分也相对更加单纯，这样的群体对业主本身的生活及工作都非常有利。
快乐的别墅、快乐的生活，真好！
2002…5…29
环保概念打开新财路
——科技地产别缺席
有位从国外回来的朋友曾经这样谈到那个国家的房子：〃冬天明明暖气是温的，可房子里却很暖和；夏季偌大的一间客厅只需用一台功率很小的空调就能把一夏的清凉搞定，真不知道人家的房子是怎么盖的。〃其实，懂行的人一听就明白，人家是在外墙中使用了高科技的保温材料，从而达到了永久节能的目的。在这次房交会上，虽然科技环保项目尚未能成为地产的主流，但还是有一些开发商率先意识到了这一点，在项目中运用了很多新型材料，尽量让自己的项目具备更多的高科技元素，从而使项目自身更具吸引力。
仿舒伯勒克气块
顺驰世纪城在他们的二期工程外檐中，采用了仿舒伯勒克气块。据其项目负责人介绍：这种材料耐压强度高，抗渗性好，达到了二步节能的效果。其冬季采暖耗煤量可控制在１１．８公斤／平方米以下；住宅耗热量指标控制在２０．５Ｗ／平方米以下。他们还为其配套使用了暖气计量表，这种新型外檐材料的运用将能为业主节省大笔的采暖费用。同时他们还在天津市范围内首家选用了一种新型的粉末喷涂合金平开外檐窗，这种窗不生锈、不变形，其保温性、气密性、水密性均达到国家一级标准。这种窗对阻挡北方的沙尘天气功效最为显著。
太阳能热水器
本市最近新开盘的一个别墅项目也充分利用别墅独门独户的特点，为他们的每一套房子都配备了一台太阳能热水器。这个项目的企划经理说：我们在这个项目的策划时就决定要为项目注入一些实用的生态概念。其实我们周围就有项目使用地热水，但从生态学角度讲，众所周知，近几年由于大量地热资源的无节制开发，本市地下水层水位已经开始下降；从人性化来说，据勘测，我们这一区域的地热水质不太好，对人体以及上下水管道都很不利。因此，为了整个城市的环保，为了我们全体业主的生活品质，我们最终决定为大家配备了最绿色的具有高科技含量的清华阳光太阳能热水器。
节能外檐玻璃
在新建写字楼项目中，开发商也开始注重选择一些集保温、美观于一身的新型外檐材料。万顺国际贸易中心的开发商对记者说：〃我们正在考虑在我们的大厦中采用一种新型外檐，它是一种中空的低辐射玻璃，这种材料在冬季能够吸收紫外线，夏季又能够有效地阻隔阳光，它能够使中央空调的电能节约３０％以上，而且外观也很漂亮，能够充分显示出物业的档次。〃
科技是第一生产力。看来，越来越多的开发商已经认识到了这一点。今后的地产恐怕在不久的将来就要开始拼谁的产品科技含量高，谁拥有科技谁就拥有了利润，他的产品也就拥有了更大的升值空间。因此说，地产对科技的投入是一种长效投资，这些眼光长远的开发商是在用他们今天的钱抢占着明天的市场！
2002…5…22
一个“泰达”几家抢
〃泰达〃作为一个地产商标，目前正被广泛地使用着，但是，这些以〃泰达〃冠名的地产项目实际上却出�
