感悟地产-第15章
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2002…5…22
一个“泰达”几家抢
〃泰达〃作为一个地产商标，目前正被广泛地使用着，但是，这些以〃泰达〃冠名的地产项目实际上却出自各个不同的地产企业，最近，业界有人首次发出疑问：这么多的项目冠名以〃泰达〃，它们都合理吗？
提起〃泰达〃，恐怕天津人没有不知道的。在天津人的心目中，这两个字是与实力、进步、荣誉联系在一起的，它是天津足球的标志、是天津开发区的标志、甚至也可以说是我们这个城市的标志之一。想想看，仅房地产业而言，以〃泰达〃冠名的地产项目就有多少，诸如：泰达园、泰达大厦、泰达清新园、泰达国际公寓。。。。。。等等。然而，这些均以〃泰达〃冠名的项目，出身却各不相同，也就是说，有的项目其实存在着商标侵权的嫌疑。最近，记者就这一现象，对凡以〃泰达〃命名的地产项目做了一次地毯式的采访，希望能从中找出答案：泰达究竟属于谁？
泰达园：
商标是我们的
要想知道事情的究竟，就不能不先问问〃泰达园〃这个在市区出现的第一个以〃泰达〃命名的住宅项目。负责这个项目企划工作的刚先生是这样说的：〃我们应该是目前惟一合法使用'泰达'商标的项目。早在１９９６年建设'泰达园'一期的时候，我们就开始非常慎重地为自己的项目选名字，当时就有意使用'泰达'这两个字，后来开发区管委会领导曾为此做过一个批示'既叫泰达，就要用好'，于是，在１９９７年，我们公司即天津开发区房地产公司在工商局正式获得了关于'泰达'的商标注册许可。在我们的这份商标注册证书上清清楚楚地注有'建筑物除金属结构之外'，这已经足以表明，其他再使用'泰达'名称的房地产项目均有不同程度的商标侵权嫌疑。〃
泰达大厦：
我已叫〃泰达〃好多年
在本市最繁华的小白楼商圈，有一幢高层写字楼的顶端大大地书写着两个字：〃泰达〃，这就是泰达大厦。虽然它的建成远在〃泰达园〃商标注册之前，但是既然人家已经进行了正式的商标注册，那么它的名字是否还是合理的呢？泰达大厦办公室的一位小姐这样对记者说：〃泰达〃这两个字是天津开发区的简称，因此，凡开发区投资的企业均有权使用这两个字，泰达大厦是由开发区泰达集团投资兴建的，从１９９４年起就一直使用这个名字至今，应该不存在什么侵权行为。如果还有什么疑问，请找办公室主任谈。后记者又与办公室主任取得了联系，但这位主任对记者提出的所有问题均以〃不清楚〃作答，最终采访只好作罢。
泰达国际公寓：
若是侵权，地名怎么解释？
泰达国际公寓是另一个同样前面缀有〃泰达〃字样的房地产项目，他们是如何看待这种商标侵权的说法的呢？这个项目的现场负责人对记者的问题第一反应就是：〃我们项目的地名早在去年九月份就已经批下来了，如果是侵权，怎么可能批下来？〃最后，他又很有把握地对记者说：如果开发区不允许，我们也不会给项目起这个名字，注册商标仅仅是一个简单的企业行为，而我们泰达国际酒店集团隶属于开发区管委会，同时我们沿用的是〃泰达国际〃系列。言下之意，〃泰达〃与〃泰达国际〃应该是不同的两个商标。
看来，所有以〃泰达〃命名的项目均认为自身的合理性不容置疑，那么，这件事究竟谁是谁非呢？为此，记者又采访了市工商局的一位同志，她说：如果这些项目所隶属的企业不是同一个法人，那么，就应算是商标侵权行为。但是，不知道〃泰达〃的商标所有人与使用这个商标的其他企业是否有商标许可关系，因此，还不能断然地下结论。
采访进行到这，记者深切地感到，房地产商标的规范使用问题已经到了不得不抓的时候了，这不仅仅只是关于〃泰达〃这一个商标，因为任何一个投入了巨资宣传、已经拥有了巨大无形资产价值的商标，只有在规范的使用中，才能获得其长久的生命力，这个道理是不言自明的。
2002…4…24
甲级写字楼发动“皇冠保卫战”
上周，国际大厦静悄悄地开始了较大动作的内部整修，其主管部门承认这是自开业起大厦首次进行大规模的整修，业界评价国际大厦的此番举动类似一场加固战壕的防御战。究竟是来自何方神圣的压力，居然让天津的写字楼老大平生第一次开始着手加固自己的宝座？
国际大厦：谁在摇撼大哥宝座？
国际大厦在本市写字楼市场来说堪称龙头老大，多年来，无论是其高水准的物业管理还是那令同行眼热的高租售率均使其稳坐大哥宝座，无人敢出其右。然而，记者近日却发现国际大厦内部目前正在进行着较大规模的整修，动作之大为十年来之最。众所周知，今年以来，市政府已经相继出台了一些有关写字楼的优惠政策，在这样的大环境下，写字楼市场今年将有望升温，这次国际大厦的重新修整是否也是由于感到形势严峻，自身有了压力？日前，国际大厦市场部的陆先生对记者的疑问做了一些解答。他说：写字楼市场存在着潜在的危机这是肯定的，因此，我们必须不断地完善自己，才有可能在对手出现的时候能够从容应对。而且，国际大厦到目前为止已有十年的历史，我们需要经常在风格上做出一些变化以便让业主们更加赏心悦目。天津的写字楼其实是一个高端市场，像我们这样日租金在１美金／平方米价位上的写字楼很少，然而，目前有一些实力雄厚、配置先进的写字楼不久就要投入使用了，有朝一日必将有能力与我们相抗衡，为了保持国际大厦在天津写字楼市场所创下的奇迹，我们必须不断地努力。
第一太平戴维斯首莅天津
为津汇广场做租售代理的第一太平戴维斯（中国）有限公司是一家著名的跨国地产代理公司。仅就租售业务而言，他们这次是首次进入天津市场。为什么选择在这个时间进入天津？他们如何看待天津的写字楼市场？带着一连串的疑问，记者日前采访了第一太平戴维斯津汇广场项目的租售经理吴家生先生。吴先生说：之所以选择这个时间进入天津市场，其中有两个方面的原因。首先是因为一个好的项目对于我们来说是可遇而不可求的，因此，一旦有这个机会，我们是一定会及时抓住的。另外一个因素也很重要，那就是我们清楚地看到了入世之后天津市场不可限量的潜能，我们相信这里的经济一定会日益蓬勃。至于谈到对天津写字楼市场的看法，吴先生认为，写字楼市场需要好的产品和好的服务，但也一定要有良好的大环境。入世以后经过一段时间，就应该会有一些新的投资者和新的物流进入这个市场，他们一定会对写字楼有更新更高的要求，作为我们这样的后起之秀，肯定在建筑形态、采光、设计、智能化、高科技等方面都有很大的优势，基本上能够顺应新的市场要求，因此，今后甲级写字楼的市场前景还是很乐观的，只不过还需要政府能够继续给予更多的优惠政策用以招商引资，为我们营造出一个更活跃的、更宽松的经济大环境。作为一家首次进入天津写字楼租售业的跨国地产公司的项目操盘手，吴先生婉转地道出了自己的心声。
本土地产商：追求品质的〃原创〃
万顺靓马大厦作为一个纯粹由本土地产商开发建设的甲级写字楼项目，近一阶段逐渐引起了业界的广泛关注。这个项目从它过去的历史到最终由万顺取得直到今天的重新设计和建设，每一笔都充满着很强的神秘色彩，因此对于它将来建成以后的命运，业内目前也是众说纷纭。这个项目的主要负责人凌朝翔先生近日首次对媒体提出了品质的〃原创〃概念。他说：在这个项目的建设中，我们要力求实现一个理想，那就是品质的〃原创〃。我们要像艺术家做原创艺术那样做出我们项目〃原创〃的品质，这个概念就是：我们要把目前世界上最先进的、最具个性的东西尽可能地融进我们的产品中，要把它做成一个至少在目前的天津市来说是品质最好的甲级写字楼，为此我们投入了很大的资金力量。在设计上，我们遵循的是〃小公司，大配套〃理念。也就是说，不论客人在我们大厦中占用的面积多小，都可以享受大厦为客人提供的所有软、硬件设施，比如，为了满足各种不同规模的会议要求，我们专门设计了占一个层面的功能各异的会议场所。在服务的模式上，我们将采用菜单式，例如对翻译的配备、各种商务功能的要求等等均可按照客人的需要进行随意选择，保证让所有的客人都有一种身份上的满足感。对大厦的未来我们也很有信心，在周边区域，我们项目的率先建成本身就能把握到很多机会。
2002…4…17
你家地产什么性格？
就中国地产而言，南风北渐似乎已是一个不争的事实。从日新月异的南方地产刮来的一股股强劲的罡风使得北方本土的开发商实在有些应接不暇，从花园社区到ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ别墅群，从智能化概念到生态住宅，从板块开发到大盘运作，近一时期又兴起的主题地产再一次让本土地产商五迷三道了一回，到底什么是地产的主题？
据业内人士分析，所谓地产主题说白了就是指地产的性格。人的性格有快乐、开朗、内向、偏执等等类型之分，而当今的地产主题也不外乎绿色、水景、健康、体育、艺术等等概念。一听到一个地产是什么主题，就好像介绍一个人是什么性格一样，马上对这个地产就有了一个初步的印象。有笑话道，现在跟风最紧的一些地产时髦人士的见面语已变为〃最近在做什么主题？〃仿佛不提主题就不叫地产人，不提主题即使是地产也不够时尚。最近，关于究竟什么是地产的主题这个话题，业内人士曾有一次非常有趣的南北对话。
主题地产是〃高手〃的专利
一位以主题地产项目在南方几个城市遍地开花的资深操盘手，目前即将拉着队伍打入天津市场，他雄心勃勃地说：这叫品牌扩张。对话中，他作为南方地产的代表人物首先断言：主题地产是〃高手〃的专利。他认为，在地产行业的操作中存在着低、中、高三种级别，这三个级别同样都是在做〃ｓｈｉ〃，但是这个〃ｓｈｉ〃的含义却极不相同。低手是做事情的〃事〃，中手是做市场的〃市〃，而高手则是做形势的〃势〃。目前的主题地产已经将地产的含义改写为〃泛地产〃概念，即已经超越了地产操作的范畴，是在做〃势〃，非地产高手而不能为也。因为只有一个地产高手才能在操作一个主题地产的全过程中，有能力把自己的主题从头至尾地贯彻在项目当中，只有他们才有能力做到自圆其说。
主题地产不在乎地段
这位南方代表认为，曾经有一句在地产行业流传很久的至理名言：地段、地段、还是地段，这句话曾被地产业奉为屡试不爽的制胜法宝，但是在碰到了主题地产之后就显得不是那么灵光了。地产业在中国发展至今已经经历了三个阶段。第一阶段是买房子。那时候由政府出钱盖房子，最具代表性的是出现了大量的简易楼，那时候人们对居住的要求还仅仅停留在一个〃住〃的水平上；第二阶段是改善型，要买一个〃家〃。这时候地产已经上升到了概念地产的层次，〃家〃的概念就是特别周到，非常齐全；第三阶段是购买一种生活方式。开发商出卖的是全新的、豪华的、主题各异的生活方式，购房者们可根据自己的喜好自由选择。也许在前两个阶段还存在着地段的选择，但是在第三阶段，购房者对于地段的好坏反应已经很淡漠了，从他们自己在南方已经成功了的几个项目实例均证明了这一点。
〃品质〃是本土地产的永恒主题
在南方代表对主题地产做出高度评价的时候，本市的地产人士表现出的是一种冷静的沉默和谦逊的倾听。但是，在长久的沉默之后，一位本土的地产人士最终做了一个颇为精彩的发言。他说：〃是的，我们这个城市的地产乍看起来似乎没有什么鲜明的主题，但是，其实我们天津地产一直以来都在追求着一个永恒的主题，那就是'优良的品质'。开发商首先要做的应该是想办法提供出更新更好的产品，至于地产的主题应该只是开发商为自己的产品赋予的一种标志性的特征。天津的百姓是最理智的，他们最看重的还是产品本身的软、硬件，而主题应该仅仅只是组成这些软硬件的其中之一。主题往往是与流行联系起来的，但是天津的百姓是决不会因为流行而去买房子的，也可以去问问那些南方已经成功了的主题地产的客户们，他们买房究竟是冲着主题还是更多的冲着产品？〃
关于主题地产，南派、北派可谓仁者见仁，智者见智。听说主题地产在南方的确拉升了一些城市边缘地块的地产价格，可谁又说得清做到这一点究竟是因为那个地产的主题还是地产本身的综合魅力？但不论怎样，有一点大家还是有共识的，那就是天津的老百姓很现实，天津的市场不好做。所以，在天津这片土地上，要想整出一个让老百姓买账的地产主题恐怕绝非易事。
2002…4…3
买房搭乘“板块列车”
板块开发，一个貌似高深的地产专业话题，大家也许会认为这个话题离老百姓的生活太远了，其实弄懂了您就会明白，它能够给每个城市的居住者带来最大的实惠。通俗地讲，板块开发就是在城市的一个大地块上，多家开发商共同规划，联合销售，给选择个案楼盘的购房者提供了一个价格更为合理、配套更为齐全、选择余地更大的〃大板块〃。
板块概念最先出现在地产界当属在广州炒得沸沸扬扬的华南板块。在开发番禺板块时，广州市首先在那个地区大搞配套建设。在地产尚未动工之前，一个大型居住社区所应具备的各种生活设施已经设计得非常周全。在１２月１４日的远舰地产沙龙，业内人士就我市的板块开发话题发表了他们独到的见解。
大板块大翻番
谈到炒作，必定需要媒体和广告。前些时对新宜白板块的炒作说明，搞板块开发应该是开发商今后的一个努力方向。新宜白地区地产项目众多，但过去那个地区的销售始终没有出现过火爆场面。后来通过对当地的商业、卫生、教育、土地及居住大环境等资源的全面整合，联合了当地七个项目的开发商进行了一次较大规模的板块炒作，一个月便初见成效。在七月这样的地产销售淡季，所有项目的销售额与过去相比均大幅度提升，有的项目竟然翻了几番。
质疑板块理论
有人发问：对板块的炒作真的就能让老百姓不假思索地掏银子吗？是不是因为那里的产品不到位才选择用媒体包装？板块开发必先具备哪几个条件？针对这几个问题沙龙展开了激烈的讨论并最终达到了共识：板块开发要想成功，土地本身必须要具备一定的实力，起码应该具有一定的人文价值及升值空间。如果离开了这些，仅凭单纯的炒作，无异于在沙滩上盖大楼，不但经不起推敲，老百姓也不会买账。其次做好板块开发，还必须具备几个条件。首先开发商必须具备共同的参与热情及统一的行动思路。他们必须统一思想，究竟要在自己的板块上画出怎样的图画？其次需要一个脉络。比如说市里统一规划，例如现在的华苑、梅江等，有了统一的规划就更能有的放矢了。第三就需要一个好的发起人。由�
