感悟地产-第18章
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我来天津，当时曾提出天津如果不能从低物价、低收入的困境中走出来，天津没有出路。现在天津可能已经改变了这个情况，人的生活就是对欲望的追求，如果天津没有一个高品质、高价位的住房标杆给人们追求的话，我想天津不会发展。
记者：但是事实是天津现在已经大踏步地发展了，天津本届秋季房交会的新盘均价已经达到了4600元/平方米，天津的市场如火如荼，你现在还没有兴趣吗？
任志强：如果天津的房价能够达到5000元/平方米或者6000元/平方米可能会更好（真狡猾，就是不正面回答实质性问题）。
记者只好单刀直入：你没有到天津投资的打算吗？
任志强：暂时没有（态度有点像小孩子的负气）。如果别的城市比天津的条件更好的话，也可能我们会去别的城市。现在可以明显地看到，所有的二级城市里面，发展余地更大、经济增长更快的比天津多得是（酸葡萄的心态暴露无遗），我们衡量一个城市的发展不是看这个城市的房地产的房价增长速度。现在看来，天津的房地产在近一两年，从前年年底开始，发展的速度的确很快，其实这是和政府大量的城市拆迁相关的。我觉得一个城市只有当拆迁量大幅度下降，而销售量大幅度增长的时候，房地产才算真正进入了良性循环。
2004年10月16日
二手房 贷款 投资 市民急需转变消费观念
新报讯记者冯婉蓉精于投资的温州人有句俗话：不怕做不到，就怕想不到。而从最近本市房地产市场的需求及消费现状可以发现，购房者在住房消费观念上仍旧显得保守，为此很多人可能错失了一些极好的投资机会。
首先，据统计资料显示，今年秋季房交会上至少有超过60％的人是想买商品房而不是买二手房。对此，业内人士认为，目前新开发的房子，由于土地成本比较高，而且各种配套设施也在不断地花样翻新，品质越来越高，因此，新房的价格已经越来越超出普通百姓的消费能力范围了。故中低收入的老百姓应该尽快转变观念，将视线转向二手房，目前市场上有很多优质的二手房源一样能够满足大家的改善需求。其次，本市居民在购房消费中选择贷款的比例还不是很高。21世纪不动产天津区域分部总经理崔晶雪对此表示，在美国，即使人们买房有能力一次性支付也会选择按揭，因为他们认为一次性付款的行为很不理智，他们还要用自己的钱去尽最大可能地提高自己的生活水准。崔晶雪认为，要想尽快改善自己的居住条件，使用按揭贷款是一种急待转变的消费观念。再次，缺乏买房投资意识。上海洋山投资发展公司副总经理余强表示，从进入天津之后一段时间的市场调研发现，其实天津的老百姓很有钱，只是他们的投资意识和积极性还没有被刺激和调动起来，观念还没有转变过来，仍旧还停留在买房仅用于居住的层面上。余强认为，要改变这个现状，需要供需双方的共同努力，作为开发商，在营销上还要不断创新。比如对投资地产的营销，南方城市能够做到尽量避免投资者的风险，给投资客稳定而有把握的回报。一般回报率都能达到8％，回报期为10年。毫无疑问，这对老百姓是很有吸引力的。最后一点，很多购房者只关心物业收费水平，却忽视了本应更加重视的管理水平。对此，香港戴德梁行天津分公司物业总经理张伟文认为，这也与天津人投资观念薄弱有关。他说，因为天津的房地产是以消费为主的，因此购房者特别注重房价和物业管理收费的多少，却并不重视物业管理给小区带来的保值、增值价值。要知道，一家虽然收费比较高但却专业负责的物业管理公司，将会为你的房产带来令人意想不到的增值收益。2004年10月9日
2001…12…19
揭秘烂尾楼（天苑大厦）
走在车来人往的大街上，都市里繁华和灿烂的气息就会扑面而来。那鳞次栉比的高楼、纵横交错的立交桥、马路两侧茵茵的草坪、潺潺的河水，无不显示出这个城市的生机与活力。但是，却总是觉着有什么地方不协调。有些未完工的大厦一年四季都是灰头土脸，几年甚至十几年的立在那，就好像在一条非常华美的锦缎上，很明显的有那么几块瑕疵，很刺眼，让人不那么舒服。老百姓给了它们一个很形象的名字…烂尾工程。究竟这些烂尾工程是怎样形成的？它们的背后会有怎样的一段段故事？
近日，记者来到位于南楼附近的天苑大厦。它地处南楼商圈的五岔路口，应算得上是坐拥繁华、商机无限了。可这个工程自从主体封顶后，却已经停工整整两年多了。
来之前，记者听到一个故事。说开发这个工程的老总，把家都搬到了这，停工的这段日子就一直守着这个楼。听起来有点悲壮，似乎还有几分传奇。打听了很久，终于找到了这个工程的开发公司…广利房地产开发公司，可是去了三趟都没有见到老总。直到第四趟，才算把这个吉总堵在了他的办公室里。
开发商的沉重
吉总…一位清瘦的中年人。操着一口浓重的西北话，他曾经是部队的转业军人。提起这座楼，吉总一脸的苦涩。他介绍说，这个项目于１９９３年开始筹备，１９９４年立项，整体设计为２４层。１－５层为商场，５层以上是写字楼。但是因为一些其他原因，直到１９９７年５月才开工。当时的资金来源是由广利公司出一部分、金融机构的贷款及建筑公司垫资等三部分组成。至封顶时已投资８０００多万。但那时公司已经实在没有后续资金来完成它了。〃１９９７年才开工，本身已经错过了天津市高层写字楼的黄金时期，为什么还不进行期房销售呢？这样不就可以做到资金滚动了吗？〃记者提出疑问。〃没有，因为我认为盖成这座大楼不能仅靠销售，必须还有其他的资金来源。而且，因为我们无法保证能够有充足的资金按时完工，所以我们也不敢销售。其实当时有许多金融、保险、快餐等单位都曾找我们谈过，但是我们都没有卖。我们怕最后给自己找麻烦，也怕给国家找麻烦。〃〃您认为这个大厦即使建成后，有没有已经落伍的可能？〃〃不会，因为当时是按照智能型标准设计的。互联网、卫视、有线电视、各种监测系统的管网都已预留。〃〃停工的这几年您一直在干什么？〃〃我一直都在想办法筹措资金，来完成这个大厦。一天都没有停止过努力！因为这个大厦不是一般的烂尾楼，它的质量非常好。只要有钱盖起来，马上就能创造效益。〃说到这，吉总显得很激动。看得出他对这座大楼的感情很深。
老百姓的无奈
当记者来到居住在这座楼后面的李大娘家里时，老人握着记者的手说：〃早就希望你们来看看了，这座楼可把我们害惨了。因为这座楼好几年盖不完，整个大楼一直被围墙围着，我们这门口就留下一条小窄道，前些天，院里的老王病了，救护车愣是进不来啊。小区没法封闭，不知丢了多少东西了。门口的临建一直也不拆，正堵着一楼的窗户，屋里白天都得开灯。哎，什么时候是个头啊！〃
建筑公司的苦涩
这个工程最倒霉的，要算垫资盖房的建筑公司。投进去大量的人力、物力、财力，最后落了个血本无归。公司办公室的工作人员对记者说：〃要提这个项目，老天都得下六月雪！我们搭进去那么多钱，最后哭都不知道找谁哭去！〃
随着采访的深入，心情也越来越沉重。这个大厦的被迫停工，是不是与决策者固执的保守心理有直接关系呢？如果当初敢于冒一定的风险，抓住最佳的销售时机，目前恐怕就不会是这种局面了。它给开发商、老百姓、建筑商三方都造成了很大的伤害。现在，让这座大厦尽快地体现其应有的价值，恐怕是开发商最迫切的事了。
2001…10…31
北洋大厦钻石蒙尘
这时的北洋集团已经没有退路，它再也不是那个意气风发的毛头小伙，而更像一个忍辱负重的掌门大哥，只能四处融资，拉扯着同胞兄弟一天天艰难地长大
一看到这个标题，但凡天津卫，恐怕都知道说的是哪个建筑。在天津，南京路的位置应该相当于北京的长安街。这里集中了我市最高档次的酒店、宾馆、购物中心和一些具有地标意义的大厦、写字楼。繁华、气派而又现代。可以说，南京路是天津的一种象征。外地人乃至于外国人，一来到天津，都要首先逛一逛南京路，感受一下这个北方港口大都市的繁华。这条路寸土寸金，尤以鞍山道至新华路段为最甚。但就是在这段路上，有两幢摩天大厦的主体，悻悻然矗立在这里已整整三年。它就是北洋大厦。北洋大厦位于天津市商业最繁华区———南京路国际商场西侧。无论是从整体设计，还是地段选择都不难看出开发商的实力和极富前瞻性的战略眼光。那么开发商如此宏伟的规划是如何搁浅的呢？为此，记者专程采访了此工程指挥部有关负责人。
精心筹备如意设想
谈到这个工程的筹备，就要先讲一些工程开发的背景。１９９２年，为了把全国钢材批发交易市场引进天津，充分搞活天津及全国的钢材市场，由一中央驻津大型国有企业发起，引进２５家跨省市、跨行业的单位，共计股本金２．８亿元，雄心勃勃地成立了北洋物产集团有限公司。当时的设想是投资２个亿、建筑面积４万平方米，兴建北洋钢铁大厦。但是因为得天独厚的地理位置以及昂贵的地价，最终决定在这块１．１万平方米的占地面积上盖两座大厦———５２层的北洋钢铁大厦和４５层的中药科贸大厦。两座大厦看似相连，实则各自独立，由各自的开发商进行开发建设。大厦在国外进行设计招标。于１９９４年７月由著名的香港华艺设计公司完成设计。于１９９４年７月１０日正式破土动工。
如箭在弦不得不发
正当北洋钢铁大厦以突飞猛进的速度向上长高时，旁边的中药科贸大厦却因为资金问题而停工。因为地基相连，这时候的两座大厦已经成了“连体婴儿”。如果北洋钢铁大厦仍旧继续向上长高，就会发生侧沉现象。北洋钢铁大厦要想早日竣工，惟一的办法就是向旁边的中药科贸大厦注入资金，“两兄弟”一起长大。总建筑面积达１５１６２４平方米的规模，对于仅有２．８亿股本金的北洋集团来说，无疑是小马拉大车。但这时的北洋集团已经没有退路。它再也不是那个意气风发的毛头小伙，而更像一个忍辱负重的掌门大哥，只能四处融资，拉扯着同胞兄弟艰难地一天天长大。两座大厦终于在１９９８年１１月２７日全部封顶。此时北洋集团已投入资金共计逾１０亿元。拖欠建筑公司工程费数千万元。工程负责人介绍说，为了融资，他们想尽了一切办法，甚至曾经到国外数个国家进行招商引资。可以说，这两座大厦至封顶时，北洋集团已是心力交瘁。
钻石蒙尘谁来拂拭
记者就大厦目前的质量状况采访了建筑公司的有关人士。据称，因为长时间停工，建筑物沉降已基本均匀。而且钢筋已全部封死在建筑物内，因此不会发生锈蚀。所以目前工程质量没有问题。但因为建筑原材料近几年价格大幅度上扬，若工程再次启动，无疑比几年前的工程造价要增加许多。
北洋集团两座大厦的最终规划是一座钢铁大厦和一座四星级酒店。六层商业群房中设有大型购物商场、餐饮娱乐、中型的展览中心和一个１０００平方米的无柱钢材批发大厅。采用美国ＹＯＲＫ冷水机组的中央空调、４０余部美国原产ＯＴＩＳ电梯以及综合布线系统。可以说，北洋大厦无论是硬件还是软件，都可称得上是南京路上的一颗钻石。只不过目前还未经打磨，尚未发出其特有的璀璨光芒罢了。
天津作为一个国际化的大都市，如果有更多如此品质的大厦能够尽快投入使用，将会对改善我市的投资环境、促进经济跨越式发展起到怎样的作用？答案是不言而喻的。
2001…11…7
救救它们 专家评说烂尾楼
烂尾工程作为一种城市现象而客观存在着，它不但严重影响城市的景观，同时对于稀缺的城市土地资源来说，也是一种极大的浪费。关于这个话题，记者日前专程采访了我市南开大学经济学博士刘玉录先生，让我们看一看专家对这个问题的看法。烂尾工程又称作“胡子工程”，在过去计划经济时就有。那时是开发企业向国家“钓”钱的一种办法，是有意造成的，但在今天的商品经济时代，这应该算是一种正常现象。目前在南方的一些城市，这种情况很严重。烂尾工程对于工程质量、开发商形象和信誉来说，都是一种内伤。同时因为它多出现在中心城区的黄金地带，所以只能做高层、高档楼盘。一旦烂尾，就使原有地价大打折扣。若重新启动，各种手续都要重做。要想转型，又需注入新的资金。无论从何种角度来讲，都是很大的损失。烂尾工程的成因 １．资金不到位。 ２．合作伙伴终止合作关系。 ３．前期策划不到位，匆忙上马，造成营销不利。４．项目本身的营销环节有问题，定位不准确，导致工程无法继续。 解决及预防的办法１．靠政府扶持。未动工的收回重新拍卖；已建未封顶的，寻找新的合作伙伴；已封顶的，由政府给予适当的扶持。２．开发商在启动新项目时要慎重，进行周密的市场调研、前期策划，力争不出问题。 ３．提倡合作开发，风险共担。 ４．在营销上下功夫。
2001…11…7
移花接木救治烂尾楼
——本市首例大型烂尾工程竞拍内幕
一座已经沉寂了五年的位于市中心黄金地段的高层项目，终于被成功拍卖、获得新生，日前它的新主人首次向本报独家披露了有关内幕
提起九川大厦，资深的业内人士恐怕对它都有很深的印象。它是我市启动较早的高层项目之一，曾经以超前的设计而在业内名声显赫。九川大厦１９９４年正式开工后，却因资金及一些其他方面的原因，而被迫于１９９６年停工。这一停就是五年。五年的时间，足以让人们淡忘了它当年的辉煌。它就像是旧日马场道上的一位没落贵族，任凭风吹雨打，从此无声无息。２０００年９月，天津市第二中级人民法院正式立案，经过审理核查，九川大厦终因经营不善、资不抵债而宣告破产。２００１年３月，法院正式委托拍卖行予以公开拍卖。谈起这次拍卖，九川大厦的主锤拍卖师显得很欣慰。她说：“这次拍卖活动非常成功。各有关部门都做了很多努力，终于圆满地完成了这项工作。让九川大厦这样一个很好的项目有了一个很好的归宿。对于九川大厦的新主人、乃至于对这个城市的发展建设来说都很有意义。”
作为一家有着丰富开发经验的地产企业，万顺公司斥巨资竞拍九川大厦，决不是平白无故的。对此万顺公司的老总介绍说：“在做出竞拍决定之前，公司的市场研究人员就对天津市的甲级写字楼市场进行了一番地毯式的调研，客观地研究了九川大厦的现状以及地段等方面的含金量，最终得出结论———九川大厦具有很高的开发价值。”
２００１年８月２７日，在九川大厦的拍卖现场，万顺公司从多个竞拍单位中脱颖而出，一举拍得九川大厦。对此，万顺公司的老总成竹在胸。他说：“我们从事房
