感悟地产-第19章
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２００１年８月２７日，在九川大厦的拍卖现场，万顺公司从多个竞拍单位中脱颖而出，一举拍得九川大厦。对此，万顺公司的老总成竹在胸。他说：“我们从事房地产开发运作到今天，除了经济目标外，更加关注社会效益及公众形象。因为做了最充分的准备，所以我们志在必得。”九川大厦现暂更名为“万顺大厦”。
几天前，当记者来到工地现场时，那里已经是一派热火朝天的施工景象了。
2001…11…21
“拍”掉烂尾
关于城市烂尾工程的解决办法，很久以来除了政府给予一定的扶持、有实力的企业进行资金注入以外，似乎没有更好的出路。然而，这次九川大厦被成功拍卖一事，无疑是为天津楼市注入了一支兴奋剂。它以一种更先进、更市场化的手段，另辟蹊径，为城市烂尾工程的出路做了一次新的尝试。参与主持这项工作的几个单位部门对公开拍卖烂尾工程这种方式都给予了很高的评价。他们说：通过拍卖方式解决烂尾工程，目前，在我市中心区域还是第一次。
它是市场经济良性运作的必然结果。不但减轻了政府的财政负担、盘活了存量资产，同时也拯救了宝贵的城市土地资源，使有实力的开发企业找到了一片新的发展天地。实际上是一举三赢。通过这样的拍卖形式，使目前的城市烂尾工程能够有一个好的归宿，对城市发展来说，将有着更加特别的意义。这说明宝贵的城市土地资源和烂尾工程的价值终于能够为大的开发企业所认知。同时也说明我市的房地产开发理念正在一步步地走向成熟。
2001…11…21
烂尾工程采访侧记
在采访中，曾经有一件事让记者非常感动。在采访某个烂尾项目开始的时候，现场负责人非常不合作。可以说，这些项目是他们心血的结晶，自己的“孩子”，谁会愿意让别人品头论足呢？更何况这个“孩子”还有一点点“残疾”。但是后面发生的事却大大出乎记者的预料。当开发公司的董事长知道这件事后，不但严厉批评了那个现场负责人，而且还特意两次给记者打来电话表示歉意和感谢。其中一句话记者至今记忆犹新：“我们欢迎记者来曝光，只有这样才能让企业感到痛，同时通过你们的报道，还有可能为我们的项目找到一种解决的办法，我们感激还来不及呢。只要有希望拯救我们的企业，你就大胆地写，我们不怕出丑。”以这种态度和气魄来面对困境的企业，对它的将来恐怕没有人敢去低估。 ２就如何解决烂尾楼的问题，记者还采访了我市专门研究城市建设和经济发展的一些专家学者。他们热情地提出了很多有价值的建议。他们和记者一样为烂尾楼大声疾呼，他们为出台解决烂尾楼的政策法规而日夜找寻资料，他们为寻找烂尾楼的“接力”企业奔走相告，他们为烂尾楼获得新生贡献了自己的一份力量。毋庸讳言，解决城市烂尾楼的关键，还是那些独具慧眼的“接力”者。作为市内第一家成功拍得烂尾工程的地产企业，万顺公司为解决烂尾楼迈出了第一步。他们关注烂尾楼，以资本运作的方式盘活了九川大厦的烂尾项目。在成功取得九川大厦后，他们对记者说：“我们通过公开拍卖的方式取得这个项目，我们觉得这种方式有利于烂尾楼的改造，这种方式是产权最明确的。虽然我们还要花很大力气来改造它，使它跟上时代的步伐，但是我对改造烂尾楼的前景有着充足的信心。”同时他们还提出很好的建议：“烂尾项目的开发商也应该对自己的项目进行包装。如果能够对这些项目预先做一些评估、策划、分析、预测，将更有利于给自己的项目寻找出路。”３政府部门对烂尾楼的重视和明确的态度更让记者感到了温暖。记者日前从市规划和国土资源局获悉，今年年底以前将有望出台消灭烂尾楼的相关政策。据有关人士透露，我市一些政府职能部门对近期本报关于烂尾工程的报道非常重视，已开始对本市这类项目进行专项调查。他们分析，我国加入ＷＴＯ之后，一些有识之士已经开始关注这些项目，并已有一些动作。比如说目前一些项目的再次开工、有些项目的成功拍卖和转让都说明了这一点。从政府角度来讲，今后有可能会在政策上给予一定的扶持，类似减免税费等等这样一些优惠政策。从政府根治烂尾楼的决心中，记者能够感到，这些烂尾楼一定会在不久的将来以崭新的姿态显现在众人的面前，发挥他们应有的作用。
2001…11…28
敲响风险警钟
在停缓建工程启动研讨会上，天津市建委副总工程师王明浩先生也作了精彩的发言。他认为停缓建工程应该包括两个方面。一方面是那些盖了一半就停工的，或者是已完成主体而没有进行外装修的；另一方面则是那些尚未出地面就已经烂尾的。
事出有因
停缓建工程的成因是有很多因素的，其中最重要的一点是调控不利，整个建设的协调工作做得不好；对市场的预测不够而造成今天的烂尾，这一点是不可否认的。天津市目前大部分烂尾项目都是写字楼和公建，说明这类项目曾经在一定程度上存在泡沫的。而今天的研讨会说明了我市各方现在已经在下决心挤掉泡沫，停缓建工程的前途还是非常光明的。
严重危害
停缓建工程的危害性最严重的表现在两个方面。首先是严重浪费了城市稀缺的土地资源。其次是严重影响城市形象。只要存在烂尾楼，城市景观就不会做得太好。
解决办法：
建议职能部门首先对烂尾项目制定一些界限。到底什么样的工程属于烂尾工程？通过统计调查摸清底数，天津市到底有多少个烂尾项目？接下来进行市场运作。可以通过拍卖、转让等一些市场行为来拯救烂尾工程。同时一定要在房地产界树立起风险行业的意识。要让开发商懂得，房地产不但是一个高利润的行业，同时更是一个高风险的行业。
在今后的管理中，还要做好预防工作。首先要加强宏观调控。现在已经形成的烂尾项目基本上都是在过去没有宏观调控的情况下匆忙上马的。其次是要制定对上马项目的监控手段。建议使用国外通行的双担保制度，开发商必须找有信誉的大公司作为担保单位才有权利开工。这也是加入ＷＴＯ之后与国际接轨的一方面。
接下来必须严格执法。其实国家及地方现在都有一些政策法规，例如土地几年不用即可由国家收回等等。这个法本身已经很具体了，但是在具体执行时却没有很好地使用。其他方面还有加强行业自律，成立行业协会，在行业内互相监督、互相制约；建议政府成立专门的机构，授权给他们管理或收购烂尾楼等等。
2001…12…12
激活二次生命
记者独家采访了来自国际经济技术（中国）集团有限公司邸总，请他谈了一些对天津市停缓建工程的看法，邸总首先简单地介绍了他们的公司：
我们公司的业务主要是一些资金上的运作。例如一些海外华人、国外财团以及国内一些大企业手里的闲散资金，他们本身不便或不愿出面来调动这些资金，因此必须找一家非银行金融机构来帮助他们用钱来生钱，而我们公司在海外具有很深的影响力，同时我们又非常熟悉大陆的政策法规以及资金运作模式，因此我们公司是做好这件事的最合适人选。当然帮助他们生钱也好，或者是帮助企业融资也好，我们公司也是要有中间利润的。这种利润现在也是合理合法的。接下来邸总就天津停缓建工程谈了一些自己的看法。
只要最后扶一把
邸总说走过从南到北的很多城市，近几日又在天津看了看，感觉天津的停缓建工程情况尚好。首先数量少，与南方有些城市烂尾楼成灾相比，我市这种工程仅属凤毛麟角。其次工程现状好，已封顶的项目外观看起来非常整齐，只要有了后续资金，很快就能够完成外檐装修。不像其他城市的一些此类工程已是破败不堪，成了乞丐容身之所。再修复起来就不那么容易了。
同时，邸总也谈到南方一些城市给予了投资公司很多优惠政府，所以公司已经先行在江苏省一县级市进行了全方位的投资，目前资金运作良好，估计很快会有收益。因为天津是邸总的故乡，因此他同时也表达了希望与本市的地产开发商携手，尽可能地帮助治理停缓建工程的良好愿望。他说，为自己的家乡尽一份心力是他很久以来的一个心愿。
回春妙术有三招
作为一家投资公司，要想帮助治理停缓建项目，邸总认为应从三个角度入手。首先是注资。对于经过严格论证确认有价值的项目，要从资金上帮助他们。在注资时，需要项目的开发商提供一些文件及手续，比如在项目规划立项时政府职能部门的审批手续和国际上认同的项目评估报告。一切审核手续完备之后，可一次性对项目注入已投资额的１．８倍资金，用于项目的装修直到投入使用
第二种办法就是收购。对于公司看好的项目，如果项目的开发商已无力或无兴趣完成工程，可以考虑结清先期投入后一次性收购。目前他们正在以这种办法收购南方某城市的一个双塔式三十层建筑。据介绍这是一个当地的地标性建筑，升值潜力巨大。
最后一种办法就是寻求合作。想办法为项目注入资金，然后占有一定股份。双方共同开发，利润与风险共担。
据邸总介绍，他们目前也仅是尝试阶段。其实其他同行业基本不做停缓建项目。而是把更多的钱投在交通、高科技等一些其他领域。因为操作停缓建项目一是麻烦，二是对于公司的利益来讲也没有保证。但是他们的公司愿意做这样的尝试。作为商人，他们希望为自身的发展开拓一个更新的领域。
门槛究竟有多高
要想得到资金、盘活资产，究竟要跨多高的门槛才行呢？邸总谈到与他们合作有几个条件。首先项目的开发商最好是知名大企业或政府机构，这样就能保证资金的使用不会出问题。再者投资公司救急不救穷，不能像在沼泽地里救人，人没救上来反倒把自己也搭进去了。其次项目必须是城市的地标性建筑。或者是有很强的经济效益或者是社会效益的知名度很高的工程。这样的项目往往升值潜力巨大，一旦投入使用，资金很快就能回笼。
最后邸总对本报举办的这次专题研讨给予了很高的评价。他说是新报为他们提供了一次与开发商、政府部门、专家学者面对面交流的机会。这次交流本身就蕴涵着无限的商机，今天的研讨伙伴也许就是日后的合作伙伴。希望在新报的帮助下，尽快地打开天津市场。
2001…12…12
开发融资骗术大全
在近八年的漫漫融资路上，这位老总至今前后已和近百家的融资或投资公司洽谈过，其中有因为资金的币种问题而无法合作的，有因政策原因而无法操作的，还有一些以融资为诱饵招摇撞骗的，总之是鱼龙混杂、林林总总。。。。。。
房地产开发，是一个很难进入且非常特殊的行业。这种特殊除了表现在其具有很强的专业性、本土性以外，更重要的就是它的高投入性。俗话说，土木不可擅动。地产开发的高投入性，注定了开发商在项目的建设中必须要去寻找一些资金上的帮助或合作。在地产开发中，不借丝毫外力，就完成一个项目的开发，这一点恐怕没有一家地产商能够做到。因此，融资往往要伴随一个项目开发的始终。而对于那些盖了一半就已经没有了后续资金的烂尾项目，融资就更是他们惟一的出路了。但是，融资决不是一件简单的事。记者就这个话题采访了一位自１９９４年起就开始为项目融资的开发商老总。在这位老总近八年的漫漫融资路上，充满了不为人知的艰辛和陷阱。这位老总至今前后已和近百家的融资或投资公司洽谈过。其中有因为资金的币种问题而无法合作的，有因政策原因而无法操作的，还有一些以融资为诱饵招摇撞骗的。总之是鱼龙混杂、林林总总。下面记者重点总结了几种骗术的典型实例。
骗资：狐假虎威
有一种骗子，其骗术极其高明。这种人往往智商都很高。因此除非到上当的那一刻，否则很难识破。这位老总给记者讲述了一次令他刻骨铭心的受骗经历。
这个骗子本身就很有来头，曾经是个名人。但应被访者的要求，在这里我们暂且略去骗子的姓名。这个骗子以国外一著名企业谈判代表的身份，找到这位老总洽谈有关投资事宜。所有的证明文件都非常齐备，而且对投资手续也了如指掌。试想，一位名人打着一著名企业的旗号，谁还会怀疑其身份的真实性？更何况企业那时候也正是举步维艰，一遇到这样的机会就如同久旱逢甘霖，哪还有精力再去花时间加以考证。于是双方开始了一轮又一轮的磋商，一切都显得那么真实而又有条不紊。最后对方提出一个要求：在签署最终合同之后，要先把佣金打入对方指定的境外账户，待对方查验后方可放款。这个要求也是投资中介的一贯做法。而且已经签订合同，应该是万无一失了。因此企业未加犹豫就将巨额佣金打入对方指定账户。但是三天后，境外银行的一个电话却让这位老总心惊肉跳。银行告知，那笔佣金已被分两次提走了三分之二。银行的电话只是一次例行通告。放下电话，老总跌坐在地，直到这时方才知道自己上当了。最终；企业只好以高价聘请当地著名大律师，与该银行打了一场旷日持久的官司。最终的结果是从银行揪出了五名骗子的同伙，他们里应外合，上演了这出闹剧。虽然最终赢了这桩官司，但这位老总至今讲起来仍然心有余悸。他说在所有的教训中尤以这次最为惨烈。
套资：借尸还魂
需要融资的项目要想得到境外资金，本身要准备很多文件。例如国际上认同的评估公司出具的评估报告、各种齐备的审批手续等等。一般有过境外融资经历的企业都能提供这些文件。而有些骗子就是利用这一点来大做文章。曾经有一家融资公司的女董事长，派头十足地找到这位老总：你把相关的文件给我，我保证在４５天之内给你解决后续资金。但是事情办成之后，你要把项目的装修包给我。为了项目能够尽早地重新启动，企业答应了她的要求并且提供了全套的有关文件。但是可笑的是，这位女董事长从此就如黄鹤一般一去不复返了。据这位老总介绍，这种情况一般都是融资公司本身尚无资金来源，只是用企业的项目做诱饵去到处套资金，套着了更好，套不着拍拍屁股就走人，连个招呼都不打。
引资：开花没果
上面所说的两种骗术都属于空手套白狼，而引存资金则是一种更高明的骗术。它是让企业先真真切切地看到白花花的〃银子〃，然后再一点一点地引你上钩。这位老总给记者举了一个同行的例子。有一家投资公司与同样是急需资金的一家地产企业签订了合同。合同约定：投资公司先将一笔巨款存入银行，企业再以贷款的方式将这笔资金调出使用。条件是企业要付给投资公司高额的利息。协议达成后，这笔巨款被打入银行，剩下的事就是企业自己来运作贷款手续了。但是，当企业使了一番九牛二虎之力后才发现，原来这笔钱根本就无法从银行贷出来。可是这时候一切都已经晚了。合同上写得清清楚楚，要付给投资公司高额利息，至
