感悟地产-第6章

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　　整合资源　城市需要清晰的功能划分
　　对于在天津已经打拼了近十年的新世界房地产开发公司来说，他们的看法应该是具有代表性的。该公司市务及销售部总监阮志彪表示，近两年大面积的城市拆迁改造让他们看到了这个城市巨大的发展潜力，那是一种真正到位的拆迁。从世界上成功的城市发展经验看，这时候城市需要的应该是一种统一的规划，需要把市内六区的优势资源做一个统一的整合，将城市的金融、居住、工业等区域做出清晰的划分和定位。
　　三点潜在危机　可能冲击住宅市场
　　佳丰置业营销总监鲁彤认为，目前有三个因素可能会成为在未来几年内楼市产生波动的潜在危机。首先，近一年来楼市出现的近乎抢购的风潮有可能会对市场形成很大的伤害，就好比竭泽而渔、杀鸡取卵。在近一年的时间里，市场几乎消化掉了三年的需求量，今后怎么办？要想在短时间内再培养起来肯定会有难度。其次，目前有大批量的商业地产项目正在运作之中，这些项目未来的经营情况将直接影响住宅市场的走势。如果在今后几年本市的商业地产市场呈持续上升态势，住宅市场就可高枕无忧，而一旦它走势不理想，住宅市场就会受到一定的冲击。再次，目前银行房贷政策的收紧对住宅市场的影响在不久的将来也会慢慢显现。因此，未来的住宅市场也并非歌舞升平。2004年3月27日
　　
　　外地开发商：预防“水土不服”五贴良方
　　近年来，随着城市巨大发展潜力的日益显现，已有多家外地房地产企业先后进入了天津。它们有的眼下还正在考察市场，而有的先行进入的企业现在已经在这片土地上落地生根，进入了滋味甘甜的收获季节。最近，在一次业界交流活动中，一些本市与外地的房地产商对这一现象进行了充分的研讨，大家互通有无，共商发展大计。
　　要拿出自己的前沿产品
　　两年前，阳光壹佰进入天津。今天，很多业内人士不得不佩服该公司决策者超前的战略眼光。选择正确的时机进入，打造正确的产品迎合市场，这两个正确说起来容易，而做起来很难。天津阳光壹佰公司副董事长谢梦龙对此表示，一个企业要想走出去，关键靠的是核心竞争力。阳光壹佰各地的分公司均为股份制企业，集团输出的就是自己的品牌。进入天津之后，他们首先做的就是全力打造自己性价比极高的前沿产品，而这一点是需要实力来支撑的，只有核心竞争力极强的企业才可以驾驭。
　　观念意识一定要本地化
　　新世界集团的本部在香港。该集团天津公司市务及销售部总监阮志彪认为，来到天津后，他们最深切的体会就是，一定要让自己的企业彻底地本地化。他说，不要期望用自己企业过去的观念来左右这个市场，那肯定是行不通的。就比如对房子各种指标的挑选取舍，天津人与南方人就有很大的不同，这与他们的生活环境以及多年来形成的观念意识有很大的关系。该公司的沈建霖也表示，这是外地企业进入非本土市场的经验之谈，是在很多企业已经付出代价之后得出的教训。对此谢梦龙用了一句颇具感染力的语言，他说一个外来企业要想在本地生根开花，其前提条件是，一定要彻底融入本地的文化血脉之中。
　　领先三步还是一步　结果天壤之别
　　对于一些外地企业一进入天津就急切地想拿出自己领先的理念或产品的做法，本市一些房地产商给予了中肯的忠告。他们认为，从市场经验看，领先应该是适度的，如果领先市场一步有可能成为英雄，那么领先三步就有可能成为〃烈士〃。因为任何一种新生事物的出现，市场都需要有一个适应的过程。一个成熟的企业，应与市场的脉搏进行恰如其分地呼应。
　　创新与低成本运作并举
　　天津本土开发商一向以低成本运作见长，而外地进津企业则多以创新产品为敲门砖。对此，中豪集团副总经理高建平认为，要想更好地与本地市场融合，外地企业今后应该更多地考虑让这二者进行有机地结合。也就是说，在产品创新的同时，严格控制成本，以提高产品的市场竞争力。
　　放眼未来不可短视
　　来自上海的阳光鑫地公司目前也已进入天津，其相关项目正在运作之中。该公司副总裁潘力行表示，集团在这个时候进入天津应该说已经略有些晚了，时机不是很好，目前市场存在很多偶然因素，因此今后肯定是机会与风险并存。但是，集团看重的是这个城市的未来发展，看重的是天津市政府拉动经济的力度和决心。他们对整个城市的大局势非常有信心，因此目前心态平稳，将把希望寄托于未来。2004年3月27日
　　
　　50％比例究竟治了谁？
　　背景：2月29日，银监会在其官方网站刊发《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，文中明确要求各家商业银行〃应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％）〃，即借款人房贷款的月还款额加上月物业管理费之和，不能超过月均收入的50％。
　　银监会同时要求，借款人包括房贷在内的〃月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）〃，即月还款额加上月物业管理费、其他债务月偿付额之和，不能超过月均收入的55％。这意味着，有车贷等其他还贷负担的借款人可得到的房贷额度会更小。
　　为了确保借款人所提供的信息真实，银监会要求商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行调查；并要求借款人就所提供信息签署书面声明。
　　此外，各商业银行本行内相关的个人信用资料，如信用卡〃黑名单〃，车贷／房贷逾期客户名单要行内共享。一笔小小的信用卡消费，如果逾期未还，则有可能拿不到房贷。
　　为了防范房贷市场出现风险而波及银行资金安全，银监会还对商业银行的整体房贷发放规模作出了限制，即〃商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别〃。
　　2月29日，银监会抛出了一纸有关房贷风险管理的征求意见稿，文中明确要求各家商业银行〃应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％）〃，即借款人房贷款的月还款额加上月物业管理费之和，不能超过月均收入的50％。一时间，业内再次波澜兴起，因为这确是一件关乎银行、开发商及购房者切身利益的大事。毋庸置疑，这一硬性管理办法一旦实施，房地产行业又要经受一次不大不小的震动。
　　银行：高收入人群消费将受到影响
　　这一规定一经出台，首先受到影响的可能就是各商业银行。对此，银行方面有关人士认为，这个规定对过去那种虚开收入证明以获得贷款的〃套贷〃行为会有一定程度的防范，更加严格的审批手续肯定会让银行的贷款风险降低。但是该规定中〃月房产支出与收入的比例应控制在50％以下〃的要求有些过于呆板，因为对于月收入过万的家庭来说，每月支出六七千元应该不成问题，而一旦这个比例成为硬性规定，就势必会影响到高收入人群的购房消费。该人士表示，其实从银行角度讲，放贷的关键还是要看抵押物值不值，个人收入只是银行对贷款人的辅助性要求。因此实际操作中，银行还是会在不违反政策的前提下灵活把握的。对于该规定将会给银行增加的工作量，该人士认为，对于那些在过去的工作中放贷一直比较严格的银行，这个规定只会让他们的工作更加严密，工作量的增加不会很大。而对于以前在审批手续上把握不严的银行来讲，今后的工作势必会比较吃力一些
　　购房者：手续繁琐可能吃不消
　　对于新规的实施，购房者最担心的还是贷款手续会不会因此而变得更加繁琐了。已经贷款买过一套房子的常女士表示，这个规定虽然对有些头脑发热的购房者会起到监管作用，但是这样的人毕竟是少数，大多数的购房者还是很理智的。既然新规的约束多了，其手续肯定也要相应变得更加复杂。本来对于工薪族来说，跑贷款就是一件让人头疼的事，如果在原来的基础上再增加新的环节就太麻烦了。她认为银行对此还是应该具体问题具体分析，不要为了控制一小部分非理性或不规矩的购房者而增加大家的负担。
　　房地产商：看法不一
　　对于该规定给房屋销售带来的影响开发商的看法不一。顺驰地产企划总监付晶认为，大多数老百姓买房还是很理智的，他们一般会充分考虑自己的还贷能力，自己买的房子肯定会让自己还得起。因此，销售业务不会因此受到影响。而宇轩投资公司总经理张伟力则认为，该规定的实施在短时期内对房屋销售会产生一定影响，但总的来说还是利大于弊。他说，由于购房者无力还贷而导致开发商回购贷款房的现象在其他多个城市已经出现，如果这股风不加遏制有一天终会吹到天津，因此应该说有关部门非常及时地认识到了这一点，该规定必将有效地为银行和开发商规避这一风险。他认为该规定实施后银行的业务可能也会受到一些影响，但是应该认识到，以前的业务量可能是带有泡沫的，其中有虚的成分。而今后的业务则会更加扎实稳定。投机行为得到制止，购房者的信誉越来越好，开发商的心里就更踏实了。至于购房者所担心的贷款手续可能会更加繁琐的问题，他表示大家应该给予理解。因为任何事情如果想让它更加规范，肯定都要经过由简到繁、再由繁到简的过程。
　　2004年3月6日
　　
　　楼市火爆　买三种房应慎之又慎
　　最近的楼市之火可能让买家卖家都有点晕，房价涨得不仅是购房者、就是开发商也都连呼心理准备不足。在这种情况下，买卖双方都很容易头脑发热，盲目消费、盲目开发。因此目前极有必要为大家提个醒儿，今天的买和卖都是关乎日后个人家庭或企业生存的大事，切记理性、理性、再理性。
　　由于大规模的城市改造，目前很多面临拆迁的老百姓都在急急火火地买房，生怕一旦买晚了就买不到合适的房子了。在最近本报举办的一次业内研讨会上，很多业内人士认为，即使时间再紧迫，买房也不能过于草率。还是应该发扬天津老百姓一贯的优良传统：理性购房，特别是在购买下列三类房屋时，更应慎重行事，对所购房屋今后的保值增值应该多加考虑。
　　空置多年的尾盘房
　　乐康置业总经理陈起认为，老百姓目前在购买清盘房的时候应该特别注意。这些房子中有很多都是空置多年、品质欠佳的房子，趁着现在市场好，它们也赶紧出来浑水摸鱼。不过这样的房子也很好识别，由于开发的时间过早，它们往往都五证不全。而且目前要想很快补全这些证件也绝非易事。因此他提醒购房者，买房时一定要先查看开发商的资质及五证，同时细心挑选户型和朝向，千万不要因为便宜而买了让自己后半辈子都堵心的房子。
　　十年以上的二手房
　　大家都知道，去年以来本市二手房市场异常活跃，涨幅惊人。有的二手房半年之内就涨了10万元之多。本市21世纪不动产投资顾问行总经理王新认为，目前购买二手房是存在潜在风险的。一般具有十年以上房龄的二手房其折旧后就已经所剩无几了，其使用功能也已经大打折扣，因此目前如此之大的涨幅肯定是非理性的，这种房子的市场价格已经背离了其应有的价值。他表示，大家在购买这种房子时应该慎重，实在没有合适的房子可以先租房周转，然后再慢慢选房，即使这样最后算账也会比买一套日后贬值的二手房合适。
　　7000元/平方米以上高档房
　　王新认为，目前购买高档房也是存在风险的。经验证明，房子的价格从3000元/平方米上涨到5000元/平方米是比较容易的，但是，要想让房价从5000元/平方米上涨到7000元/平方米就太难了。从上海、广州一些城市的房价走势看，售价7000元/平方米以上的房子几年中涨幅都不大，有的甚至还会出现下降现象。因此，购买这类房子应该理性，对其日后的升值空间应有足够的心理准备。
　　2004…2…28
　　
　　购销两旺楼市预警　开发面临四大风险
　　今天的楼市虽然是有房不愁卖，然而开发商真的就可以高枕无忧了吗？恐怕未必。房地产是高投入、高回报同时又是高风险的行业，很多有远见的业内人士就早已看到了这一点，他们始终在冷静分析，未雨绸缪。
　　谨防空置不可盲目开发
　　面对今天的楼市，目前很多开发商都在铆足了劲千方百计地扩大自己的项目规模，以期多出房子。对此，本市房地产协会秘书长梁正文表示，开发商目前应该很好地审时度势，不可盲目开发。因为一旦市场出现异常情况，需求关系发生变化，就有可能出现新的空置。那将会给开发企业甚至是整个行业带来损失。
　　理性购地降低风险
　　市场形势大好，开发商最着急的就是进行土地储备，以防〃断顿儿〃。21世纪不动产天津投资顾问行总经理王新对此表示，开发商此时切不可盲目乐观，应该及时树立风险意识，务必理性购地。他说，曾有一企业高价拍得一块土地，回来后却怎么算怎么没法开发，最近为了让自己的损失能够尽可能的小一些，权衡利弊后，又开始想方设法退地。他认为，央行121文件之后，开发贷款正在逐步收紧，因此开发商此时应慎重行事，一旦政策有变，自己还能够有退身之步。
　　强化物业　抵御贬值
　　本市万隆集团乐康置业总经理陈起认为，要想让自己的产品抗风险能力强，开发商要做的最重要的一件事还是苦练内功，强化物业。他表示，一个房地产企业最终的生命力还是体现在品牌上，因此只有加强物业管理这一修炼品牌的关键环节，在老百姓中树立起自己良好的口碑，产品具有抗跌性，企业才能够长久地立于不败之地。
　　雕琢产品　以防不测
　　本市标榜广告公司总经理张磊认为，越是在市场如此火爆的时候，开发商越是应该头脑冷静，增强忧患意识。目前市场明显供不应求，开发商必定要加快开发，因此极可能出现〃萝卜快了不洗泥〃的现象。他表示，发生在上世纪九十年代中后期的、由于房地产过热而引起的整个市场全面滑坡的惨痛教训值得业内深刻反思。那次就是因为市场太火，开发商急功近利，从而导致大量品质低劣的房子涌现出来，最后由于世界经济形势的波动，房地产业抗跌能力尽失，进而整体滑坡直至多年都不景气。当年整个业界惨淡经营的情景至今还历历在目。因此他认为，本市的房地产商应该将眼光放长远，下大力量进行人才、技术、质量等各方面的积累，建立品牌意识。只有这样，整个行业才能够具备较强的抗风险能力。2004年2月28日
　　
　　房价何以仨月疯涨
　　老百姓惊了　开发商乐了　广告公司傻了
　　自去年11月至今，短短三个多月，全市房价上涨速度竟如同坐飞机一般，以迅雷不及掩耳之势，几乎一时间让所有的人都突然找不着北了。日前，有业内人士对目前楼市现状进行了一番形象的描绘：老百姓惊了，开发商乐了，广告公司傻了。据一房地产广告公司业务人员介绍，近一时期以来，几乎她所服务的项目个个都人满为患，老百姓都被房价的大幅度上涨给吓惊了