感悟地产-第9章
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①大“丑”：单价高出房率低
虽然小户型的总价低，但是其成本很高。首先因为它们一般都位于市中心，土地成本高。其次由于小户型面积虽小，但是隔墙和管线一点也不比其他类型的住宅少，因此其建筑成本也相对比较高。所以小户型的总价虽然看似低廉，但其实际单价却往往高于普通住宅。同时也因为隔墙管线所占总面积的比例高于其他户型，而且公摊面积也相对较多，因此房子的出房率也大大降低。
②大“丑”：空间狭小居住品质有待商榷
小户型（尤其是超小户型）室内空间往往非常狭小，看样板房或许还能给人以整洁的感觉，然而人是需要活动的，即使再有品位的人也需要穿衣吃饭，等到你在房间里感到自己即使想伸个懒腰都需要先四下打量的时候，是否还会认为自己的生活非常时尚？
③大“丑”：采光通风差公共空间布局有失合理
由于楼体需要保证一定的进深，当多个小户型被安排在同一楼层时，采光和通风往往就无法兼顾了。而在楼层平面的布局上，更是很难避免传统的长走廊、户挨户或者环绕电梯布局等基本已被淘汰了的建筑元素。这样的空间布局不但不利于分辨方向和人员的疏导，而且对居者的健康及安全也会产生不利的影响。
④大“丑”：投资回报是未知数
小户型的买家一般都是希望通过转售或出租来取得投资回报的。但是租赁市场的蛋糕究竟有多大，恐怕没有人真正地去做过调查。众所周知，小户型对租住者的选择条件是非常苛刻的，其中最重要的一个条件就是：必须具备稳定的收入。也就是说，不但要有品位，更得租得起，同时还必须是尚未成家的年轻人。天津目前能具备这些条件的年轻人究竟有多少？更何况，在不会太长的时间里他们就会步入婚姻，到那时，他们就会转而考虑更大面积的居所，这就意味着投资者必须还要有承担空置风险的心理准备。即使有的开发商现在承诺购房带租约，但试问这样的好事能维持多久？另外，据业内人士分析，小户型还将面临二手房的冲击。因为就承租者来说，二手房室内空间相对比小户型大，而且物业费几乎没有，优势比较明显。
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小户型改善设计四偏方
①采用板式结构创新平面布局
采用板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型，这就既能减少走道面积，提高出房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。
②缩短进深错位布局
缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。
③细化功能区隔合理面积配比
小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。对于1—2人居住的一室一厅来说，其各功能区域的面积当然要比常规住宅的二房、三房要小得多，但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促。其他功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，既能满足需要，又无面积损失，这是细化小空间功能区隔的关键一环。
小户型的“俊”与“丑”（2）
④变化局部隔断增加储存空间
为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形以及“勺子形”、“山”字形等多种形式的隔断以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的实用性、功能性将随之陡增。
2003…7…26
以房养房合适吗？
近年来，由于银行利息不断下调，股市不振，金融市场投资的品种少，因此有不少手头有余钱的老百姓开始把目光投向了房产投资。但是由于对市场吃不准，同时自身也缺乏操作经验，因此很多人虽有想法却始终在观望，迟迟下不了决心。究竟买房投资能否赚钱？我们不妨听听业内人士的分析。
买房比租房合适
顺驰置业的人士为记者算了一笔账。假若买一套新房，每平方米３０００元，１００平方米，要３０万元人民币，如果首付３０％，７０％做２０年商业贷款，加上贷款利息、装修费用以及办理各种手续的相关费用，差不多总共需花５０万元人民币，可得到房产的７０年土地使用权，房子的使用寿命至少也有５０年。除首付和装修及买房费用等一次性支出，按目前商业贷款利息计算，在２０年里每月大概要付给银行近１４００元。而租一套月租金１４００元的１００平方米的房子，５０万元可以租用近３０年。根据以上简单计算，显而易见买房比租房更合适。
房屋租赁有市场
据一些房屋中介机构介绍，本市目前有大量的人还在租房子住。既然买房比租房合适，为什么还有不少人只租房不买房呢？中介机构人士分析，目前租房住的人不外乎三种情况：第一、流动人口。工作地点不固定，因此住房也无法固定。第二、无自有住房，也没有能力支付买房的首付和买房费用（比如刚参加工作的年轻人）。第三、有些人虽有首付能力但却对自己固定收入是否有保障缺乏信心。基于以上情况，房屋租赁还是有一定市场的。
投资房产七大风险
根据以上计算，是否可以简单的认为投资房产一定都能得到出租收益呢？当然不是。否则岂不是凡是能付得起首付的人都能买套房出租赚钱了？任何投资都有风险，据多年做房产投资的陆先生介绍，买房出租投资主要有七大风险。第一、空置风险。虽然要租房的人很多，但并不是有房出租的人每天都能租出去，供给大于需求时，这个问题更重要。第二、银行贷款利率上升的风险。利率有升有降，购房人要有贷款利率上升的心理准备。第三、出租价格下跌的风险。公房量大，房地产商手中的空置房多，对出租市场价格带来的冲击一定会大。第四、更换租客时的装修及购置家具、家电成本。第五、政府对租赁市场税费政策的变化。第六、房屋保险和基础设施维修的开支。第七、突发战争和自然灾害的风险。
以房养房应审慎
由于买房的成本低于租房的成本，有些有条件支付购房首付款的人采取了〃以房养房〃的方式进行投资，即用每月租金收入支付贷款利息，若干年后相当于不花钱就拥有了一套房子。如果真能这样当然是一个不错的投资，但前提是必须有很好的出租渠道，否则如果空置期较长的话，则有可能给自己增添了还贷的负担。因此提醒有意做房产投资的人，在购房时，一定要注意到未来存在的不确定风险，不要把期望值定得太高，只有认清房产投资属于稳健和长远性投资，才不会在市场发生波动时感到束手无策。2003年7月12日
土地使用证发放为何卡壳
去年１２月份，市房管局有关部门曾对外公开承诺，市区所有商品房项目的产权证问题均有望于２００３年底以前得到解决，本刊当时曾就此事做过专题报道。果然，房管局没有食言，今年以来，很多购房者都已陆续拿到了产权证。然而，可能很多购房者至今还不知情，其实在您领取产权证的同时，还应领取另一个同样重要的证件…国有土地使用证。据市房管部门介绍，国家始终要求两证同时发放，然而近几年数据统计，目前本市商品房国有土地使用证的发放数量远远低于产权证的发放数量，约有８０％的商品房没有国有土地使用证。究竟原因何在呢？日前记者专程采访了几个相关部门。
房管局：尽快两局合一减少中间环节
市房管局有关人士表示，目前购房者拿不到土地使用证我们也很着急，我们也希望能够双证一起发，解决百姓的后顾之忧，使广大购房者的正当权益得到保护。但是很多事情并不是一个部门说了算，目前的有关工作流程是：凡市内六区住宅土地均由开发企业先到市规划及国土资源局（以下简称土地局）办理土地大证，然后由土地局转给市房管局，再由市房管局转给六区房管局，最后购房者从六区房管局领取自己单套住房的国有土地使用证。然而，目前有的开发商也许根本就没有去土地局办理大证，或者有的在办理过程中在一些中间环节上出了问题，而究竟出了什么问题我们又无法知道，所以导致到现在很多老百姓拿不到国有土地使用证。目前北京、上海等城市已将房管及土地两局合一，减少了中间环节，因此这项工作做得很好。
土地局：三种历史遗留问题造成发放迟滞
带着房管局的答复，记者又找到市规划及国土资源局的有关人士。该人士表示，国有土地使用证的发放迟滞应属历史遗留问题。其中有三种情况：第一，本市是在２０００年前后才开始正式发放国有土地使用证的，而２０００年以前建的房子很多都已失去了原始的土地资料。第二，从原则上讲，只有出让的土地才允许开发商品房，而过去很多住宅项目的开发情况非常复杂，因此很多土地在开发时都没有做土地登记。第三，由于国有土地使用证是在开发完成后才发放的，而过去有些素质差的开发商房子盖好卖完后赚了钱就走了，因此有关土地的相关手续根本就没有办。目前土地局也在积极地想办法，在不违反大原则的基础上，本着积极和宽容的态度，能减免的手续尽量减免，力争尽快地解决这些问题。
购房者：国有土地使用证到底有多重要？
据市房管局及土地局的有关人士介绍，目前在买卖房屋（仅限单元房，独立结构的房屋除外）时，没有国有土地使用证暂时还不影响交易，但随着管理工作的进一步规范，将来必定需要两证齐全才能够办理房屋抵押、买卖事宜。同时，国有土地使用证是国家承认、受法律保护的有效证件，因此，开发商及购房者都应给予足够的重视。2003…7…5
揭秘房贷〃猫腻〃
您买的房子向银行贷款了吗？您选择了等额本息还款还是等额本金还款？您是否为这两种还款方式算过细账？也许您会说，算那么细干吗？难道其中还有什么猫腻不成？而如果看到下面这笔细账，您恐怕就要大吃一惊了。
一般贷款合同上都注有两种还贷方式，一是月等额本息还款法，即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息；二是月等额本金还款法，又称利随本清法、等本不等息还款法，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
以个人住房商业贷款２０万元，月贷款利率４．２‰、１０年还清为例，根据银行提供的还款公式，使用等额本息还款法月还款额约为２１２５元，１０年共还款约２５．５万元。而若使用等额本金还款法，每月还款将分为两部分，前一部分为偿还的本金部分，是固定的，即贷款本金÷还款月数＝１６６７元。后一部分为利息，逐月减少。记者算出，１０年总计约还款２４．３万元。也就是说，本息还款法比本金还款法购房者总共需多支付约１．２万元。既然两种方法有这么大的差别，购房者是否都是选择本金还款法呢？其实不然，据了解，在银行工作人员的推荐下，目前大多数贷款者都是选择等额本息还款法。
银行：说法不一
为此，记者首先以购房者的身份向本市河西区的一家工商银行进行了咨询。据该行一位负责个人住房贷款的服务小姐介绍，两种还款方式只有谁更省事的区别，而不存在谁更省钱的问题。一般的购房者都选择本息还款法，因为这种方法比较简单。只有年龄比较大、即将退休的人才会选择本金还款法，因为这种方法可以使他们的还贷压力逐月递减。当记者再次追问这两种方法利息是否有区别时，该小姐肯定地回答：没有区别。同时又加上一句，如果二者有区别的话，人们不就都选择利息少的还款方法了吗？随后记者又采访了南开区的一家建设银行。当记者再次询问上述问题时，一位工作人员迟疑了一会儿，然后不耐烦地答道：〃本金还款法还得少。〃记者又问：〃具体能少多少？〃工作人员答：〃没多少，具体数你得找会计，我们算不了。〃记者问：〃找哪位会计？〃该工作人员告诉记者一个电话号码。当记者按照号码打过去时，接电话的一位男士告诉记者，他们虽是会计，但不对个人。
售楼处：银行推荐有用意
据很多购房者反映，一些售楼处在为客户代办贷款手续时，也会向客户推荐本息还款法。一位资深地产业内人士对此解释说，这一般是银行方面的意思，据银行方面介绍，两种方法还款虽有差别，但并不很大。究竟能差多少，她也从未算过。只知道贷款时间越长，二者差得越多。同时她还表示，银行之所以推荐等额本息还款法，主要是为了保证自己的利息收益。据她透露，采用等额本息还款法时，银行是把年利率转成月利率方式进行收贷，采用的是月利率复利的计算法，年利率为（１＋４．２‰）１２－１＝５．１５８０７％，明显高出原年利率５．０４％。
购房者：有种上当的感觉
当记者把自己的发现告诉给周围几个买房的朋友时，大家都表示从未有人告知这两种还贷方法的区别，同时对这两种方法居然有如此之大的差别而感到吃惊。其中刚刚开始偿还贷款的郑先生尤其气愤，他说，自己因为工作时间短，是由父母亲朋多方资助才得以买房，办贷款时，银行工作人员就告诉他本息还款法每月还款额固定、省事，一般人都选择这种方法，根本就没向他介绍本金还款法。现在真有一种上当受骗的感觉。
买房是很大的一项投资，对普通老百姓而言，买一套房子也许要穷尽他们一生的积蓄。像这样含糊概念甚至误导购房者的做法，是否也应算作是对他们的知情权的一种严重侵犯呢？
2003…5…24
房地产“注册”一窝蜂
——跑马圈地为哪般
近一个多月以来，业界出现了一种奇怪的现象，先有万科集团为一个独特户型申报专利，又有松江置业注册〃梅江南〃商标，最近广东奥园的商标大战再次引起业界争议，几个大房地产企业不约而同地或抢注商标，或注册产品专利，忙得不亦乐乎。据说还有其他企业也在跃跃欲试，这让很多旁观的人看得一头雾水，难道房地产真的进入了〃跑马圈地〃的时代？
买方卖方谁受益
有的开发企业对外宣称，他们之所以申请注册，主要是为了保护消费者的利益，让大家买到的房子能得到最大限度的保值或升值。市房地产学会副秘书长刘玉�
