房地产神曲-第1章

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　　　　为什么要写这样一本书，并且稍有沉重地取名为“房地产神曲”，将繁荣昌盛的房地产，偏偏要混合一点但丁“地狱、炼狱、天堂”的味道？　　　　
　　　　无论是过去还是现在，在巨大的需求刺激下，房地产向来都是赚钱的行业，GDP的支柱行业，数钱数到手软的行业，是鲜花和掌声响起的行业，仅从这一点说，这个名字多少都有点显得不合时宜。　　　　
　　　　话还得从去年说起，一个偶然的机会，实效顾问认识了一个房地产大佬，一个专业的房地产顾问人和一家非常有影响力的房地产总裁聚在一起，偏偏没有谈房地产，而是谈到了“债”，他说：“钱对于我来说只是一个数字。”这句话了无新意，但是他补上了一句：“可是我欠下的商债、情债、良心债，怎么还也还不完。”一时间，空气变得沉重，一如他那段时间的心情，一个40多岁、媒体下无限风光并始终保持着绅士感的公众人物，经常在夜里，独自流泪。　　　　
　　　　实效给了他一个建议：“经常坐坐投币的公共汽车，和巷口卖菜的大妈聊聊天，早餐在街边的米粉店去吃。”他采纳了这个建议，一段时间后再相遇，他说：“感觉很踏实。”平静的语气显示，他找到了一个东西，那就是——真实。　　　　
　　　　天上掉馅饼、免费的午餐、无事献殷勤，这些统统属于不真实的人生感受。可是，房地产业偏偏反其道而行之，馅饼不仅掉了，而且掉了很多年，掉的不仅是馅饼，还有钞票、汽车、美女以及社会地位。以至于房地产不光要赚钱，还要以“奥林匹克的精神”赚钱，故而忘形不知所以，不晓得自己到底是做什么的。开心地对消费者玩弄“真做假时假亦真”游戏，不料一觉醒来，发现自己也陷入了“假为真时真亦假”的迷局，终于分不清真假，搞不懂黑白。其实这都是钱多惹的祸，要知道，馅饼吃多了，也会被噎伤。　　　　
　　　　正好应了电影《无间道》中那句经典的台词：出来混，迟早是要还的。物极必反，两极相通，只有平衡和谐才是百年之道。当房地产业数钱数到手软的时候，我们看不到很多其他行业的老板，赚钱赚得有多么辛苦，一个全国连锁公司的年度营业额，可能还没有一个楼盘的销售额高，再暴发的行业，可能都没有房地产业的利润率高。　　　　
　　　　极度的快乐过后，就是极度的空虚。“8·31大限”和121系列文件显然不是为了走走形式，反而形成了政策一波接一波、后浪推前浪的“8·31”后时代，并且以贴着肉的疼痛感，召唤着梦中人醒来。　　　　
　　　　的确，是到了该思考房地产业到底是什么的时候了，是到了寻找真实感觉的时候了，所以才有了这个名字，有了这本书，也有了书中的这个观点——“生活平台论”。


第一部分谁在中国房地产业的炼狱之中

　　　　——评《房地产神曲》一书　　　　
　　　　在一个高速发展的特定时期，任何行业上演的故事往往都是神魔同在的。同一件事物中的同一个人，昨日是神，今日是妖，明日是鬼的事例层出不穷；同样，同一个人在同一件事物中昨日是鬼，今日是妖，明日成神的典例也在演绎不绝。这种状况，在中国的房地产业中体现得尤为突出，小到市井小民，购房置业投资者；大到产业开发商，政策法规制定者，无一不对中国房地产业这种从地狱到天堂或从天堂到地狱的演化过程深有感触，正因为，他们中的每一个人都可能是诸多演化过程的目击者，参与者，或是亲历者。　　　　
　　　　之所以有这样的感悟，是从读了中国社会科学出版社出版的《房地产神曲》后得出的。无论是商业行为还是游戏行为，其实都应该有一套完善的规则来规范其行为过程。而中国的房地产业，从改革开放以来，由于诸多种原因，一直处在边实践、边寻找和边完善规则的摸索模式下进行的。在这种背景下，运作模式的盲目性和探索性，产生神或妖的现实也就在所难免了。　　　　
　　　　令人不解的是，经过了Ｎ多次妖神或神妖翻云覆雨的颠覆和洗牌后，今天的房地产业为何依然没能找到一套可行的游戏规则？那些或妖或神的诸路人马在这么长的游戏中都做了些什么？他们这些时代产物产生的背景和过程又是什么？他们在颠覆和洗牌中都经历了哪些鲜为人知的历程？《房地产神曲》一书恰倒好处地为我们展开了一个洞悉这些秘密的平台。　　　　
　　　　在这个平台上，我们可以直观、明了而清晰地从这里看到房地产业中不同层次的众生相以及他们的内心世界。从这些众生相里，我们不但可以更深入地了解到购房置业者的不同遭遇和他们所处的被动地位以及他们的无助和企盼，也能很清楚地看到开发商的不同境遇和他们所扮演的不同角色以及他们的内心世界。　　　　
　　　　作者以一种中庸客观的态度将购房者和开发商放在同一个平台上，以一个旁观者的姿态对这两个房地产业中最重要的角色进行了深入、细致的剖析。这种剖析，不但对过去的房地产业中的政策法规，运营模式，开发购置，成败功过进行了全面的点评，而且对房地产业的最新规则，开发趋势，前景形势等做了极有价值的评估和预测。　　　　
　　　　该书以独特而多元的视角，将中国的房地产业恰如其分地比喻为但丁《神曲》中的炼狱过程。可能是由于作者来自房地产业的前沿一线，因此深谙个中的诸多复杂背景和近乎残酷的博弈过程，从而以其敏锐的观察力和通透的分析力对寻求该产业游戏规则过程中的诸多弊端和把该产业误导入妖魔化的危险性进行了详尽的阐述。　　　　
　　　　读后该书令人同感顿生：任何一个行业和游戏在寻找规则的炼狱过程中，都将有两个结果在等待开盘，要么是步入神化的天堂，要么就是步入妖魔化的地狱。因此我想：无论是演绎者演化成神还是魔，我们依然离不开他们，因为这个维系人类生存基本条件的行为是必须要有人做的，住房的权力应该是与生命同在的。无论神或魔将我们引领向天堂抑或是地狱，我们都必须走下去。但了解该产业走向哪个方向的概率更大一些，那就得我们自己去探求甚至亲自参与重构目建了。通读由业内人士策划和撰写的剖析中国房地产业的炼狱之作《房地产神曲》，不失为一个近距离解析中国房地产业发展走势的最佳捷径，它的许多方面，都值得我们仔细阅读和不断品味。　　　　
　　　　


第一部分冬天来了，春天还会远吗？

　　　　——评《房地产神曲》　　　　
　　　　衣食住行、安居乐业、琼楼玉宇、庄园别墅……曾经有多少描写人类美好居住家园的语汇，如今已经被“超级X盘”、“顶级Y苑”、“无敌Z园”等虚伪而冷冰冰的词语所取代。毫无疑问，在现代社会，房子的重要性，有时候甚至要高于我们每个“男女”的“饮食”基本需求。而如今，中国房地产业真的已成为“全民的公敌”，陷入了骑虎难下、进退两难的境地。我们每个人在密切关注这一行业危机的同时，都不禁要提出疑问：中国房地产业为何会出现如此的窘境？怎样才能破解其中的“达芬奇密码”？房地产业的希望和出路究竟何在？　　　　
　　　　中国社会科学出版社和宝利嘉文库联手推出的《房地产神曲》一书，将目光聚集在房地产业这个滚烫的山芋头上，以一种客观的视角和令人信服的观点回答了我们对房地产业的种种疑问。　　　　　　
　　　　首先，作者提出了一个形象的“金蛋”比喻：鸡蛋本身是很普通的，但一旦被人们顶礼膜拜，它就会身价暴涨，被魔化成所谓的“金蛋”。同理，房子也是再简单不过的东西，但在房地产商的大肆炒作和某些不良媒体的推波助澜之下，许多普通的住宅真的摇身一变，成为了以复加的“金屋”。然而，这群粉墨登场的“金屋”，并不具有与其名称相符的价值。所以房地产业一直是纠纷不断、怨声载道。　　　　
　　　　正如作者引用的一句话：“出来混，早晚是要还的”。于是今天，房地产业终于走到了属于自己的“冬天”。像书中指出的那样，问题显然是由多方面的原因造成的：由于房地产商利欲熏心、聚敛不义之财，当属祸魁之首，大多数媒体丧失了职业底线的操守，两眼向“钱”看，坚持书中所说的“四个基本原则”，称为帮凶应该不算为过，而对那些争先恐后的炒房投机者而言，恐怕只好用“哀怒交加”来形容了。这三方面原因是大多数人显而易见的。而其中的政府角色就比较尴尬一些，一方面为了GDP的增长，政府不得不扶持房地产以刺激经济，另一方面，当房地产忘形不知所以时，政府又不得不出面干涉。于是，一系列的措施、政策、法规相继出台，降临所谓的“房产新政”。这一点恐怕算是“房地产神曲”能够奏响的真正原因吧。　　　　
　　　　　俗话说“打蛇攻七寸、擒贼先擒王”，作者拨开以上的诸多表象，一针见血地指出了真正导致目前房地产“冬天”的根源——那就是资本作祟。作者形象地将“经济”和“资本”比作一对亲兄弟，用通俗的故事，让我们明白了房地产业正是由于“资本”的附体，才变成如今“嗜血的魔鬼”。唯有除掉“资本”的魔性，才能使整个行业回归理性。当然，在书中这样精彩绝妙的比喻，比比皆是。另一点值得称赞的是，作者在列举出“妖魔化房地产的七宗罪”后，并没有戛然而止，留下希区柯克式的结局让读者茫然，反而直面问题，笔锋一转给大家呈现出“天堂的景色”，紧接着提出了一个非常具有建设性的理念——房地产未来的平台论。　　　　
　　　　平台论是本书的核心内容，也是作者所要传达给人们的一个信息：所有的一切都要回到最初的本源，也即是择决两个最基本的问题：房地产业提供的商品到底是什么？房地产商品好坏的标准到底是什么？　　　　
　　　　这的确是两个看似简单，但几乎是行业内所有人都无法准确回答的问题。其实，不管是在“炼狱”、“地狱”还是“天堂”，我们每个人只要坚持对这两个问题进行不断地思索、探究，所有的困难终将会迎刃而解。正所谓，“房”亦有道——每个人不论靠什么方式赚钱，其实都是合情合理的，房地产商也不例外。但是，赚钱也是要坚持一定的原则——那就是人人都能各取所需。真理其实都是简单的，只不过往往越是简单的东西越让人琢磨不透。如果背离了某些基本的原则或者心甘情愿地让“资本”这一魔鬼所控制，结果也许是只能害人害己，走上单边主义的穷途末路——从这个意义上讲，本书无疑是对每一个房地产从业者的当头棒喝。　　　　
　　　　作者对房地产业的人文关怀及他们提出平台规划的可行性蓝图，使我们每个人都依稀地感觉到房地产业“春天”脚步已经慢慢地近了。但真正的“春天”，需要所有“剧中人”的努力——驱除“冬日”的寒气，方能迎来春暖花开。因此，作者在最后提出了人们共同的心声：只有整个行业“健康”，我们才可以玩得更久！毕竟，大家好才是真的好！　　　　
　　　　所以，我们希望这首“房地产神曲”，能够曲终人不散，大家共同回归到理性的现实之中。


第一部分瑞雪兆丰年

　　　　——《房地产神曲》的新政态度　　　　
　　　　无疑，这本书作者行文足够辛辣，虽然出版物比起我在网上见到的原文，已经删除了许多词语，但是从句子留下的语感来看，还是可以用尖酸刻薄来形容。单就书名，就是在诅咒某些人会下地狱，虽然他也表明了一些人会上天堂。　　　　
　　　　这种对房地产的态度，能够代表当下大多数声音。开发商正经历前所未有的批判，群众的力量聚集于私下口碑、BBS，直以摧枯拉朽的方式，洞穿了媒体的利益矜持，让购房者宣泄式的“罪恶”、“暴利”、“无良”等词语，大大的影响到了财主们的心情。　　　　
　　　　网络GOOGLE一下“创意快枪手”，发现此君就是场话语诅咒的积极份子，甚至还是早期发起人物。此君批判式文字，早在2004年中下旬，也就是和谢国忠泡沫同期的时候，充斥于网络，最早一篇与本书同名的文章，被多家大型论坛广泛转发，这篇文章，预言式的提出了“冬天”这个词语。而当时正是房地产赚钱的快感处于最高潮的状态，中华大地一片呻吟与满足声。所以谁也没有注意到，互联网上这个“创意快枪手”，发表出了“房地产冬天”的观点。之后作者更为辛辣的批判文章，如《房地产的色狼心态》、《鬼魂附体房地产》等，批判更是入骨三分，许多观点，成为后来理性唱空者的“主基调”，甚至连后来的易宪容“房地产威胁中国”，其立论角度，也未能超越这个“创意快枪手”。　　　　
　　　　随着新政的出现，空头派越来越多，以至于开发商们仅是上网看看，都需要极大的勇气，群众的情绪，已经到了操人祖宗八代才能解恨的地步。做为“空头派”鼻祖，此君没有乘胜追击，反而放弃“冬天”立场，转而以一些建设性文章，诸如《房地产新政的生死隐喻》、《给冬天里的开发商九条建议》。发表了令人大跌眼镜的观点，也就是本文的标题——“瑞雪兆丰年”。让那些最开始对“色狼”、“无良”、“一锤子”词语敏感，现在正在冰雪中哆嗦不已的人，似乎还有一丝雪莱般的激情可以渴望——“冬天来了，春天还会远吗？”　　　　
　　　　作者的房地产立场变化之快，让读者们很容易患上消化不良。让“空头”与“多头”们都会摸不到方向，是什么导致这种立场的变化，后来我有幸在浩瀚如海的网络信息中，搜到这样一段话：“当所有人都沉浸于数钱的快乐时，我提醒他们冬天来了，当冬天来了时，我就要去发现冬天里的机会，走到变化之前”。　　　　
　　　　的确，天气都是变化的，没有恒久的春天与冬天，不同天气有不同的活法，也有不同的收获种类，重要是我们一直都在劳动。这让我对这位70年代出生的房地产人士肃然起敬，虽然我对他的了解仅限于文字，没有见过这位隐于成都的同龄人。但很明显，他的境界已经高于易宪容等人，他早在易之前推行“冬天论”，并且叙述更为贴近行业，又在他们苦苦咬着冬天不放，觉得北京、上海房价应该30％－50％的跌，誓将房地产业打入十八层地狱的时候。只有创意快枪手，放下“冬天”二字，更为理性的探索这个行业之未来，追求多赢的局面。　　　　
　　　　房地产业暴跌与暴涨都没有好处，消费者与开发商要学会相互理解和尊重，否则开发商们亏本关门，但我们将失去房子，国家也丧失一个优等行业，这才是真正的理性态度。　　　　
　　　　以这个角度来看，《房地产神曲》前半部分的“炼狱、地狱”这些词语虽然扎眼，让人不快，乃至出版前审稿次数超过5次（后记交代），但也给出了“天堂”的希望。而后半部分“平台论”，对行业未来模式的探索，甚至是换了个全新的角度来看待房地产需求关系，就是积极向上之路。　　　　
　　　　如此看来，作者既不是“唱空派”，也不是“唱多派”，而是“建设派”。既然建设，肯定有批有立，既然真面对待冬天将来这一必然事实，也要看到行业规则变化对所有人的机会。　　　　
　　　　这样的声音，正是目前行业最稀缺也是最需要的。


第一部分开发商的“奥林匹克精神”（1）

　　　　当今的房地产，其实早就和购房者的需求没