房地产神曲-第12章

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　　　　所以，今天的中国城市，都有几个冠以科技、居住、休闲、工业、生活、行政等称号的副中心。这些副中心加起来的面积，可能比老城区还大。我唯一担心的是，未来这20多年里，是否真的有那么多人到这些地方居住。但我的担心显然是多余的，这些良田，在未来规划的图纸上，它们都被卖了一个好价格。难道开发商们都是傻子吗？开发商们怎么会是傻子呢？　　　　
　　　　任何游戏要想玩下去，每个环节的人都不能缺位，否则无论规则多么美妙，游戏都不会成立。打麻将不能三缺一，结婚必须是两个人，没有受骗者，再高明的骗子都只能失业。副中心这个游戏也是一样，除了有人做规划、有人做开发外，还得有人来生活，否则就会变成大地上的建筑模型，在寒风中咧嘴惨笑。　　　　
　　　　我相信当今的城市繁荣，是上世纪60、70年代生育高峰以及生存条件变好造成的，也是导致今天房地产供不应求的根本原因，生育高峰使得每个城市都扩容了两三倍。但是，我实在很难想象这些20年后的城市规划图纸，能够找到足够的相应人口来填充。或许部分城市还可以，但是将中国每个城市在20年里再扩容数倍，估计将送子观音累死都办不到。　　　　
　　　　我不晓得城市规划者们为何如此迷恋“经营城市”这个词语，但我知道，在房地产需求最旺盛年代的土地竞拍价格，是非常吸引人的。我想，这也许是唯一能够解释某些地方政府急于将大量良田纳入20年规划之中，又急着将20年的规划土地，急于在最近卖出去的原因。　　　　
　　　　远处的管不了，且说眼前的吧，过高的房价，正在将一个个城市打入地狱。　　　　
　　　　第一，房地产的宽枝茂叶，已经遮住了其他行业的阳光。城市是一个集合体，由很多行业共同构成，这层关系说明，很多行业虽然要守着城市才能生存，但并不是城市的乞丐，因为任何一个行业消失，城市就不完整。今天房地产的主导，使得居民原本该均衡摊给各个行业的营养，都被房地产吸走了。许多行业的小老板都在抱怨，生意越来越不好做，居民越来越节约，而这些小老板们，可能也是购房者，如果他们赚不到钱了，银行的黑名单上又会多出不少人。如果城市只剩下房地产一个行业，城市就不是城市了。这个侵吞现象的最后结果就是——房地产也将死掉。　　　　
　　　　第二，房地产让城市的免疫力下降。虽然房地产对其他生命的吞噬，像植物世界的毒草一样，有它就没有别人，但其危害还仅仅停留在“经济领域”。这远远不能完全展现目前房地产对城市的危害力。　　　　
　　　　当今的市长们最喜欢谈的就是城市的竞争力，什么样的城市才是有竞争力的城市呢？　　　　
　　　　答案就是各个行业均衡发展，人民安居乐业，人才储备丰富。这样的城市不仅吸引人才聚集，而且还讨投资者的欢心。如果这几点达不到，那别谈竞争力了，连“自保力”都算不上。遇到稍微的风吹草动，立刻变成空城，被人抛弃。　　　　
　　　　不知道当今某些地方政府热衷于规划卖地数钱，有没有考虑到人才迁徙、行业枯萎、投资者远离等对城市发展的致命伤害。要知道，一切表面化的繁荣，往往不过是撒旦施展的法术、布置的圈套而已。　　　　
　　　　


第三部分别拿终身幸福去交换房子

　　　　“魔鬼可以满足你任何三个愿望，但前提是，需要拿你的灵魂来交换。”有谁愿意吗？我想没有谁愿意将灵魂交给别人。在日常生活中，“交换”已经变成了“买卖”二字。下一次再遇到这样的魔鬼，我们也可以留下人民币，留住灵魂，拿走不切实际的欲望，最好是钱财两清，世界由此清静。　　　　
　　　　然而世间的这种清静，仅限于“钱财两清”，限于你能有足够支付一套房子的现金。对于大多数按揭买房者而言，你还是欠下了别人的债，虽然支付利息可以让朴实的中国人心里觉得踏实，不欠银行的人情。但这笔长达20年的巨额贷款，虽不需要拿走我们的灵魂，但却拿走我们更多的快乐甚至终身的幸福，恐怕还是绰绰有余的。　　　　
　　　　房子只是人生必须拥有之要素的1/10，除了房子以外，健全的人生还必须拥有或者体验诸如工作、教育、感情、事业、学习、休憩、交流、健康、爱好等诸多环节，以上的任何一点，都需要你以足够的代价去交换，其中代价之一，就是人民币。由买房而导致的“按揭症候群”已经在都市出现，房子侵占了他们每月大部分的支付能力，使得感情逐渐枯萎，事业生命力缩短，知识的储备减少，身心压力增加，群体生活能力变低，在“健康”前面加了个“亚”字，或者在后面加了“恶化”两字，从而使生命越发丧失乐趣感，长此以往，如果人生再遇到一个半个不幸的突发事件，过去朝气蓬勃的白领，就会变成“活僵尸”，彻底丧失人生的竞争力。　　　　
　　　　寄语那些正在房门口徘徊的都市人，房子虽好，但永远别忘记“量体裁衣”这四个字，天下没有免费的午餐，要像拒绝魔鬼描述的迷人世界一样，拒绝开发商所提供的居住理想，当你对美好生活的幻想已经被挑逗得不能自己时，请想想撒旦屡屡得手的原因吧。记住老者们那句古训：“永远别欠别人，更别欠自己。”除了开发商，还包括银行和家人亲朋，否则代价是巨大的。　　　　
　　　　“更别欠自己”，请将你每个月的薪水切成若干等分，平均地分给感情、事业、学习、健康、爱好等你必须承担的人生要素，就像人不能缺钙、铁、锌、硒一样。我这样说，绝不是劝你不要为房子去奋斗，更不是说你不应该买房子，只是无论如何，你不应该勉为其力、贪图虚荣、膨胀欲望和鬼使神差地去买房子。任何盲目的买房冲动，都可能使得你的人生在“大脖子”病中失去所有的快乐和精彩。更不要听信房地产开发商和某些“无良”媒体的妖言惑众，未来的房地产一定不是他们所渲染的那样危言耸听。请相信“面包会有的，房子也一定会有的。”　　　　
　　　　至于目前的房地产是不是存在泡沫，我们不好妄加论断，倒是前面提到的那位北京老板说过的一句话让我记忆深刻，他说：“我们公司刚从学校毕业两三个月的小青年都经常在热火朝天地琢磨买房子，不是泡沫才怪呢！”　　　　
　　　　从现在开始做准备吧，尽量能够在买房之后给自己留下腾挪的余地和快乐的空间，实在不行，那就租房子好了，换个城市好了。请相信你自己，一定能够在人生健全成长的前提下，拥有适合自己的更好的房子。好汉能够不为五斗米折腰，英雄也不会为一套房子难死。　　　　
　　　　


第三部分忏悔录：阳光照耀房地产

　　　　诗人顾城曾说：黑夜给了我黑的眼睛，我却用它寻找光明。作为房地产行业内的一员，我并不是丧失天良的掠夺者。但一直以来，总有一些不好的词语和这个行业息息相关，譬如暴利行业、暗箱操作、黑手控制、信息不对称、概念炒作、消费者欺诈。连购进土地这么冠冕堂皇而且简单的事情，都被称为“圈地运动”——一个原来被用以描述资本家原始积累和血腥手段的名词。　　　　
　　　　不管怎么说，房地产行业至少占领着三个前三位：　　　　
　　　　（1）纠纷最多的行业，在每年的消协统计中独占鳌头；　　　　
　　　　（2）最暴利的行业，中国缺少神话，唯有这个行业天天上演暴富故事，哪怕是今天的售楼小姐，食物链条的最底层，她们依然是各个城市白领中的白领；　　　　
　　　　（3）奔驰宝马最多的行业，这已经不算什么秘密了，如果你有幸能看到车管所的资料，那么你会看到，城市里顶级的车往往属于房地产公司的老板。　　　　
　　　　一个又有钱又风光又被若干麻烦缠身的人，他一定隐藏着很多不愿被人知道的故事。现在我就想来给诸位讲述这样的一个故事。　　　　
　　　　故事的主角是一个男人，这个春风得意的男人，有一双可以翻云覆雨的妙手，但是最近遇到一些无法释然的麻烦。在一个权利体系中，权利即是一切，一个比他权力更大的人，在他左右手上戴上了两个枷锁，第一个枷锁编号为121，锁住了他能够翻云的钱，第二个枷锁叫“8。31大限”，套住了他能够覆雨的地。因此他面带愁容，眉头紧锁，虽然过往的风浪已经经历得不少。但是这两个非同等闲的文件，顷刻之间便废去了他翻云覆雨的强大武功。　　　　
　　　　明天会怎么样呢？未来又该怎么玩呢？阳光终于照耀到了房地产，或许新的世界就要来了，他不停地想着这件事。　　　　
　　　　


第三部分我不知道自己属于哪个行业（1）

　　　　这个男人坐在咖啡桌的对面，西服有些皱痕，面孔有些消瘦，眼睛有些很刻意的神色，期望唤起昨日神采飞扬的自信，来掩盖今日的焦虑，并尽量保持面孔的一本正经，虽然肌肉还没有从时常哈哈大笑的伸缩中恢复过来。　　　　
　　　　表情出卖了他的内心，他发现我洞察了藏在他掩饰后面的真相，干脆哈哈一笑，我知道他要使用“化被动为主动”的手法了。这是他惯用而且熟练的手段，在不可掩饰的尴尬情况下，他会把你知道的真相毫无保留地告诉你，以显示出诚意让你信任。但是，你不知道的真相，他绝对不会说。真相的局部和真相的全部，是完全不同的两回事，在真相的局部里面，他可能是让你同情让你流眼泪的受害者，而在真相的全部之中，他又可能是笑到最后的最大赢家。　　　　
　　　　所以，当他故作轻松地说“我们这一行”时，我不留情面粗暴地打断了他的话，以他的话题方式反诘：“你们这一行，到底是哪一行？”　　　　
　　　　“哪一行？”他突然有些迷惑，但是依然保持着微笑问我。　　　　
　　　　“对！”我回答他，“你们到底是哪一个产业的。第一产业？第二产业？还是第三产业？”　　　　
　　　　也许是过往的钱太好赚了，所以他一直在忙着数钱，从来没有长时间思考过自己是谁，自己属于哪一行。所以他在这个简单的问题前竟然有些结结巴巴。“啊，啊……肯定不属于第一产业，因为我们不生产粮食。”他是个很聪明的人，马上想到可以用排除法，先把不是的排除掉，那么剩下的应该就是正确答案了吧。“也不是第三产业，因为我们有生产。”　　　　
　　　　“你生产什么呢？房子吗？”　　　　
　　　　“当然，房地产商就是修房子来卖，我们买来土地，在上面做加工，然后再卖给消费者，房地产的生意其实就这么简单。”他似乎急于摆脱这个问题，所以回答了一长串，并且语气也坚定起来。　　　　
　　　　他是个主动权欲望非常强的人物，谈话自然也不例外。我知道如果不深入追问，他一定会抛出一大堆问题来难住我，把我击晕。　　　　
　　　　“如果房子是你修的，那么，天天跟在你屁股后面那个又黑又瘦的小子又属于哪个行业呢？”他知道我说的那个又黑又瘦的小子叫建筑商。以前建筑商直接承包工程，长得又白又胖，日子过得很是滋润，他过去也和这个小子一样，做工程施工。不过很快他就干上了开发这项更体面更有前途的工作，建筑商就得在他的手里拿活了。至于建筑商为什么会变黑，那是因为每天都暴晒在工地上，至于为什么会变瘦，那是因为工程款经常被拖欠到无米下锅，甚至要省下口粮垫款到封顶为止。　　　　
　　　　一听到建筑商这个名字，他顿时紧张起来，敏捷的眼神迅速地扫描了一下四周，确认建筑商的确不在此处后，又恢复了常态。　　　　
　　　　“是的，我应该也不属于第二产业，因为房子是建筑商修建的。好吧，我的确不知道自己属于什么产业，不过，这个重要吗？孔子也不知道自己的父亲是谁，但不影响他成为孔子。”　　　　　
　　　　“呵呵，厉害。”我忍不住笑起来，“这件事也可以和孔子联系起来，佩服，佩服。那好吧，我不问你是谁了，你为什么这么怕建筑商呢？”。　　　　
　　　　“我怎么会害怕他呢？”他又回到了温文尔雅的气质。在公众面前，他一直保持着这种形象，每年去欧洲考察很多次，每天参加绅士美女如云的年度峰会，花点钱去读EMBA，很容易就培养出这种气质来了。“我只不过是被他烦怕了，他找我无非就两件事：要钱或者要工程，简直是阴魂不散。”　　　　　
　　　　“我拖欠款项，甚至要他垫款，通常都是他自愿的，我从来没有强迫他这么做，其实他完全可以不做我的业务。”他优雅地喝了一口咖啡，脸上有些胜利者的骄傲和从容。看着我咄咄逼人的样子，他干脆把话匣子打开，依然用“化被动为主动”的策略，把我知道的都告诉了我。　　　　
　　　　因为他说得太含蓄太晦涩，所以精简他的观点如下。　　　　
　　　　（1）我在食物链的上游。什么是上游，就是我为寄生在我身上的人提供利益，他们需要靠我吃饭。寄生在我身上的，除了那个又黑又瘦的建筑商外，还有会说几句洋文的海归设计师、物管大妈、媒体小姐、广告嫂嫂等。我不给他们饭吃，他们就无法生存，所以，我叫他们做什么，他们就得做什么，即便我打了他们，他们还得赔着笑脸。一句话，我在故他们在，我亡他们也就跟着消失。　　　　
　　　　（2）一场买卖而已。很多人把我，也就是房地产业说的太过复杂，说什么品牌开发商啊，一个GDP支柱型产业啊，一个最令人羡慕的人啊，消费者生活提供者啊……他们说的这些也许都有道理，但是这些对我的生意并没有多大的帮助。


第三部分我不知道自己属于哪个行业（2）

　　　　开发商的本质就是买卖，就像某某乡某某县的小商贩，到大城市的批发市场进货，然后摆摊买出去，小贩本身不提供任何产品。所不同的是，我的买卖要比小贩们大得多，我要买政府的地，买海归设计师的规划，买黑瘦建筑商的工程，买物管大妈的服务，买媒体小姐的版面，买广告嫂嫂的概念……把这些组合到一起，转手卖给购房者，中间的差价就是我的利润。我本人不提供任何产品，只是买卖关系而已。　　　　
　　　　至于你说宣传上的那些梦幻生活，那和我没有多大关系，都是广告嫂嫂帮我想的。对于一个买卖人来讲，真正要做的事情，只是压低进价，抬高售价就行了。低买高卖，从来就是市场经济的核心概念。　　　　
　　　　（3）中间的垄断者。我的生意，虽然和摆摊的小贩们本质相同，但他们是不能模仿我的，更不能和我同日而语。原因很简单，我吃上家卡下家，中间独此一家。如果小贩们也能做到厂商必须通过他卖货，消费者必须通过他买货，那日子也会像我这般好过了。　　　　
　　　　房子上游的土地、建筑、规划、媒体、物管、广告，他们的产品必须卖给我，而消费者必须找我来买他们的产品，否则就只能在街上或者天桥下搭帐篷。　　　　
　　　　我独占垄断优势，所以我说怎么办就怎么办。　　　　
　　　　（4）游戏规则。你要问我是怎么做到垄断的，对不起，我不能告诉你。你虽然知道这中间有很多神话故事，一夜而富者太多了，但是你别以为房地产就靠卖房子赚钱，和所有买卖一样，囤积货品，奇货可居——比如土地，也可以获利。　　　　
　　　　不过那样的好日子现在不长了，好景往往都不常在。　　　　
　　　　（5）我的上游。在房地产食物链条中，我是最大的。一个小房地产公司项目销售额动辄上亿，其他行业的百年老店也很难做到