房地产神曲-第16章

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　　　　未来的房地产开发，热点将集中在城市的扩张上，而不是旧城的改造上。这意味着我们将在一片空白的土地上修建房子，没有任何开发定位的参照，许多开发商面临这种情况时，往往不知道如何去竞价。　　　　
　　　　所以，画出“城市群落势力地盘图”容易，灵活运用这张地图却非常困难。问题的关键在于，城市地理地图是相对静止的，而势力地盘图则是动态的。就像作战指挥部墙上的地图一样，昨天可能丢掉了几个城池，而明天可能又新增加几个城市。　　　　
　　　　灵活运用“城市群落势力地盘图”，首先要看每个群落地盘的饱和度，他们是不是已经到了地盘太小的居住困境。这一点非常重要，比如我们发现一个新区，非常适合富豪居住，但是他们原来的地盘空间还不饱和，如果你买下这个新区，他们就不会过来，如果你退而求其次卖给中产，那就又浪费了土地的价值，获得不了最大化的效益。　　　　
　　　　群落地盘饱和度指标，连带产生了群落战争以及群落迁徙的现象。如果存在大规模的旧城改造，那一定是发生了群落战争，原来的居住人群被赶走，新的群落翩然而至，因此一定会做平台空间的改造。我们所看到的旧城改造运动，通常只发生在几个有限的区域。一是城市中心，因为城市中心往往是政治经济文化的中心，土地价值非常高，权力群落自然想获得这些地盘；二是城市历史文化区，因为披着文化历史的面纱，居住的是风雅，买卖的也风雅，原来居民无一例外地被迁了出来，有权势的群落才能风雅入驻，最典型的案例是上海的新天地、成都的宽窄巷子；三是城市里临河临公园或靠山的地段。从这个意义上讲，大多数的旧城改造，不是原有居民出钱来将家园翻新，就目前来看，还没有一个钱多到如此发烧程度的“原始”群落，而是财大气粗的新主人光临，改朝换代般地进行改造。　　　　
　　　　群落战争催生出群落迁徙现象。所谓群落迁徙，可以分为胜利群落抛弃原有地盘，集体迁往抢夺而来的更好地盘，以及失败群落丢失了原有地盘，只好往其他地盘搬家两种情况。失败群落丢失地盘以后，可能去抢夺力量更弱的群落地盘，或者往无人愿意居住的郊区迁徙。需要说明的是，群落势力地盘争夺战，并不是通过暴力等明火执仗的手段进行的，而是通过土地竞价、抬高区域物价指标，以及培养区域商业配套倾向性等文明手段来实施的。对于开发商来讲，群落迁徙现象通常是盈利的机会，如果居住者们获得的都是百年家园，那你还能开发什么？中国现阶段的城市极具不稳定性，群落势力地盘战争也从来没有停止过，一个强势群落刚刚获得了某个地盘，可能立刻被其他更有势力的群落赶走，旧城又得被改造一次。世界上任何城市，产生百年家园的唯一可能性，就是其占有群落是百年的，他们的权力和统治，能够维持百年。历史上曾经出现过的这样的罕见群落有：王胄、贵族、地主、资本家，现在的中产也正在往百年群落努力。　　　　
　　　　另一个和群落地盘饱和度无关，但也能催生群落战争的，就是新兴群落现象。前面说过，中国的城市非常年轻，旧有群落人口急剧膨胀导致群落地盘战争，新的群落出现也会导致地盘战争。对于一个睿智的开发商来讲，不应该对新兴群落现象视而不见，新兴群落现象也是推动商业多样性的强大动力。举例来说，外形美观的车，在20世纪90年代只属于富豪阶层，其他买车族只购买了实用性强但外观丑陋的车；但白领阶层出现并获得舞台以后，产生了奇瑞QQ的汽车营销创新。60年代可口可乐一统美国饮料天下，而70年代的新兴群落，却促使了百事可乐获得两分天下的机会。


第四部分第一步：土地价值分析（2）

　　　　统治多年的老大级别房产商，必须重视新兴群落现象，虽然他们暂时还让你看不上眼，但未来将是你主流的消费群体；而下一个房地产春天来临时，新兴群落则是中小型房地产公司获得舞台的机会。从上世纪90年代中叶开始，当时60年代的新兴富豪群落、中产群落造就了现在的房地产老大，而未来的80年代初以及80年代后群落，则是现在中小型房地产公司发展壮大的唯一机会。　　　　
　　　　欲在竞拍时正确地衡量土地的价值，实效希望每一家房地产公司都有一张“城市势力地盘分布图”，但是这张地图将不再提供显而易见的地块价值，未来的大部分开发将在毫无参照的城市新地块上进行，所以实效提出了“土地价值参考法”的工具，分为旧城地块、新城地块两种参照方法。　　　　
　　　　○　　旧城地块的参照方法　　　　
　　　　参照对象：城市群落势力图　　　　
　　　　参照步骤：　　　　
　　　　（1）忘掉地图意义上的地块，不论它在一环还是多少环；　　　　
　　　　（2）通过访谈等形式，描绘出“城市群落势力图”；　　　　
　　　　（3）地块所在“城市群落势力图”的位置，就是它的价值；　　　　
　　　　（4）如果地块所处的“城市群落势力图”里面有你满意的买家，那么，一拍即合，省心省力；　　　　
　　　　（5）如果地块不幸在你不满意的势力地盘里，那么，找到该地块将要迁徙到这里的首选人群。　　　　
　　　　参照范围：　　　　
　　　　（1）跨城。当城市带形成后，在城市带形成大的势力地图。比如香港与深圳，上海和杭州，成都和华阳、龙泉等。　　　　
　　　　（2）城市。在独立的城市内部势力地图上参照价值，比如万科以整个成都为参照，在原本荒芜的城东发现了“中产居住”的价值。　　　　
　　　　（3）区域。在小的势力区域，参照土地的价值，如成都中海名城，吸引了大批居住于城南的人。　　　　
　　　　（4）社区核心。在群落社区单元里发现价值，比如成都王府花园，紧紧贴住玉林生活圈，从而获得成功。　　　　
　　　　○　　新城地块的参照法　　　　
　　　　参照对象：　　　　
　　　　城市新区的开发没有显而易见的势力地图，开发参照的对象是群落迁徙运动。　　　　
　　　　参照内容：　　　　
　　　　（1）根据“城市群落势力地盘图”，参照你的地块是否有显而易见的机会，如果有，则顺势而为，就像你在富人区获得了一块地，那当然就是建设富人的城市平台。　　　　
　　　　（2）考察城市各个群落目前其势力地盘的人口饱和状况，如果某个重点群落人口严重超标，乃至出现了小巷子里面都停满了车的现象，那么你在新区获得的那块土地，就可以成功地为他们创建平台；反之，即便你拿到的是一块风水宝地，也会犯超前的错误。　　　　
　　　　（3）根据每一次的群落迁徙运动，重新审定你手中土地的价值。因为群落迁徙是已发生的群落战争的结果，在此之前，土地价值已经被群落们评价过了，如果不幸你的地块不在你青睐的群落战争地段中，那么你最好先停下来。没有哪个群落有能力在短时间内进行两次战争以及迁徙的。相反，主流群落的地盘战争，则会发生地盘价值的连锁反应，地震般重构整个城市的地块价值，仔细找一找，说不定你的地块会被另外的群落看上了。　　　　
　　　　（4）如果你一心想做某个群落的生意，而他们恰好又想迁徙，该怎样去寻找相应的地块呢？很简单，拿出城市势力地盘图，研究他们原驻地的社会地貌，比如风景情况、交通情况、配套情况，找到留恋以及抛弃这里的根本原因，就可以去寻找相对应的土地了。　　　　　
　　　　根据“土地价值查考法”，一则可以规避拍地的风险，在目前的土地政策下，拍地都是真金白银，来不得半点马虎；二是创造市场奇迹，一些开发商根据群落迁徙现象，以较低的价格获得了看似不起眼的地块，结果销售出高价，如果都是以显而易见的方式去拍地，你能看到的，别人也能看到，绝无奇迹可言；三是发挥土地的最大价值，土地是不可再生的资源，开发成本又高达亿万，所以，一定要将土地的最大价值挖掘出来。一些开发商本来获得了风景极佳的地块，但对富人居住区的饱和状态视而不见，就因为这块地在原来的穷人区，结果修建成了经济适用房，因此极大地浪费了土地的价值。


第四部分第二步：平台规划（1）

　　　　这一步的任务，就是认真思量该在土地上提供什么的问题。如果前两步的工作扎实，熟知所在城市群落的平台需求，掌握着一张最新的“城市群落势力地盘图”，轻而易举地通过需求和地盘争夺战，就能知道应该在具体的土地上提供什么东西了。如果是这样，这一步的课题就变得非常简单。　　　　
　　　　如前所述，购房者需要获得由多个空间组合出来的城市平台，而非简单的钢筋水泥建筑，所以平台规划和以往的建筑规划完全是两个概念。除了委托设计机构构思出适合目标群落的建筑空间外，平台规划者还需要为目标客户群提供相应的环境空间，敲定社会意义的自然环境、商业环境、学习环境等，以及通过这些具体的物化举措，去迎合、鼓励、张扬群落气质，为群落个体营造适宜的群落空间。　　　　
　　　　不同的群落对平台以及空间的需求大相径庭，要创建出满足目标群落的平台，必须回答以下三个问题。　　　　
　　　　○　　他们对建筑空间的需求是什么样的？　　　　
　　　　这个问题不能由建筑师来回答，原因是建筑师只能从钢筋和水泥的构成角度来看待建筑，追求建筑外观的艺术性，以及结构的合理性。他们一定认为，大小合理、通风采光良好、功能设施齐全的建筑就是好的建筑。而购房者对建筑的判断标准，往往会令建筑师们大跌眼镜。　　　　
　　　　购房者到底需要什么样的建筑空间，首先要看他们的支付能力，其次要看他们的平台目的。对于城市平民来讲，与其做个大花园，还不如将这笔钱省下来，降低购房成本，因为他们的购买力不强，获得平台的目的也仅仅是在城市里有个安身之处。对于富豪来讲，人性化的空间虽好，但他们更愿意将空间符号化，房子是他们捍卫自己地位的一个武器。那些占地2亩以上、挑高5米以上的大空间，虽然一家人置身其中会顿生寒气，但这正是他们需要的。　　　　
　　　　以上两个例子说明，建筑师们埋藏在心里的“好建筑”情结，都是一厢情愿不攻自破的。城市平民和年轻人追求落脚之处、降低空间成本的做法，主动放弃了建筑师们坚持的建筑美学性和空间的合理性；而富豪的符号化空间需求，又扼杀了空间的实用性和人性化。目前只有一个群落，能满足建筑师的情结，那就是中产，他们喜欢纯美学和人性化的建筑，为什么建筑师的情结和中产的需求如此一致？那是因为从收入水平和社会地位来看，大部分建筑师自己就是中产，他们的建筑学说，只是中产群族的学说。　　　　
　　　　平台规划者在思量建筑形态时，一定要对“完美”有个正确认识，那就是这个世界根本就不存在完美，再完美的技术、功能、产品，都是相对落后的，都是可以升级换代并被淘汰的。不存在所谓的百年建筑，建筑唯一百年不变的真理是：需要的才是最好的。　　　　
　　　　○　　他们需要什么样的环境空间？　　　　
　　　　请别把环境空间理解为绿化景观等自然元素。虽然所有的楼盘都必须做绿化，绿化是空间的重要组成部分，但它已经和“自然”无关，任何一棵树，种植到城市里，都已经“社会化”了。临街道种树是为了降噪，庭院里种树，是为了创造一个变化的场景——天天看水泥，小区里看看树也不错。这里的树和钢材水泥一样，只是城市平台建筑材料中的一种，从这个角度上讲，请将绿化空间纳入建筑空间的一部分。　　　　
　　　　这里所要讨论的环境空间，是共生意义的社会环境。前面所说，在城市这个平台里，人完成休息、学习、赚钱、购物、交流、情感、繁殖等活动，这些活动都不可能一人完成，而是在一张交织的大网里由多人共同完成的。这张网，就是城市生活平台的环境空间。　　　　
　　　　构思环境空间的规划，最好从食物链条角度去考虑。任何一个群落，都有一个完整的食物链条，一个在群落内部完成所有社会活动的循环体系，并且各不交叉，拿他们的话说，就是每个人都有每个人的活法。以往机关干部的生活范围是“三点一线”，工作状态是“一杯茶，一根烟，一张报纸看半天”，内容是“对上要搁平，对下要摆平，在外有花瓶，回家有暖瓶”，乐趣在“围着杯子转，围着桌子转，围着裙子转”中获得。而前些年的小青年生活则是“看点歪录像，打点小麻将，吃点麻辣烫”。当下职业经理人的生活状态是“起得比鸡早，睡得比狗晚，吃的比猪差，干得比牛累”。要是把这三种人放在一起，你会发现他们完全是三个世界的人，同样是人，却没有多少可以真正交流的话语。　　　　
　　　　好的环境空间规划，一定是群落食物链成员共生的环境——一个浓缩他们世界的小世界。可能有学校、有电影院、有咖啡馆、有茶楼、有会所、有KTV、有麻辣烫、有火锅店、有高尔夫、有酒店、有送水店，总之囊括吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行的全部内容。不同的群落里面，是不同的人做这些店的老板，不同的老板又做不同的店，不同的店又提供不同的服务和装修，收取不同的价格。最后，又反过来要求平台规划者，提供不同的建筑形态去容纳他们。　　　　
　　　　汇总环境空间规划的内容，就是根据群落食物链，按照他们的话语体系，设置装下他们的建筑空间。商业街是很重要的一部分，但美术馆、民俗馆、学校，对某些群落来说，也是不容忽视的。　　　　
　　　　○　　他们需要什么样的群落空间？　　　　
　　　　这是一个抽象的空间，也是最考验规划者人生阅历的空间。前面已经规划了比较具体的建筑空间和环境空间。现在，你还必须在平台上着力营造、维护、经营这个群落空间。群落空间的重要性在于，只要这个空间一破灭，即便你把建筑空间和环境空间做得再好，成员也会立马作鸟兽散。


第四部分第二步：平台规划（2）

　　　　群落空间规划的具体内容是，你要为这个群落提供、维持什么样的群落生存环境。每个群落都有一个严格限制成员行为的体系，这个体系，是他们吸收或者开除成员的标准。对于富人群落来讲，前几年体系的标准只是钱，当你一夜暴富，无论你出身多么卑微，学识多么浅薄，都可以加入他们，10万元一张的VIP卡，就把流氓、骗子等可能伤害他们利益的威胁群体排除在外了。现在这个体系提高了，光有钱还不行，你还得懂得礼仪，有帮助弱小群体的爱心，有诸如高尔夫、收藏等高雅爱好，否则他们就不认同你，认为你是丢人现眼的暴发户，让贫富矛盾激化的罪魁祸首。当然金钱始终是这个群落吸收和排除成员的标准，你要是破了产，他们一脚就把你踢出去了。　　　　
　　　　这套体系，也是群落选举领袖，维持群落发展的恒久工具。举例说明，富人群落的话语体系是“权势、阅历、爱心、礼仪”，群落里面最有势力、最有经验、最乐意帮助别人、最具有绅士修养的人，会成为群落里默认的精神领袖，成为群落的判官长老；而中产群落的话语体系是“知识、品位、财富”，那些能调动最多资源、懂得品位、喝过无数咖啡、以牛奶洗澡、拥有MBA学历、每年自驾车游玩五次、游遍