房地产神曲-第5章
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○ 第三条：远离地产，做一个专业的房产商
有必要远离地产了，即便它让你获得了第一桶金。
当初囤积土地能够成功，是因为中国大部分城市还没有第一次扩张，后来上世纪70年代生育高峰产生的人口涌入城市，让那些囤积的偏僻土地被占满，所以暴涨。
今天的许多城市，刚刚完成第一次城市化进程，还在喘着粗气，没有回过神来，要进入第二次扩张，你总得给它三五年的休息时间吧。20世纪70年代的人能够进城的都已经进城，80年代和90年代的计划生育搞得不错，所以你别指望还有人口暴涨的机会。至少未来城市化的人口，支撑不了名目繁多的副中心土地规划面积。过去城市化是一个区域一个区域地排队发展，现在的区域则是同时开花，而政府给出的规划图一般是做到未来20年，可供开发的面积甚至数倍于老城区面积。
如果要参加土地拍卖会，请以生产商采购原材料的心态进入，尽量采用专业眼光，别指望土地本身还有多少油水。
○ 第四条：别扎堆，尽量避免路线雷同
就像在大海上乘船，如果乘客都扎到船的一个角落，那么船将倾斜沉没，大家都会玩完。
今天房地产商遭遇调控之苦，正是过往开发商扎堆所导致的恶果。为了更高的价格和利润，开发商都去开发中高档住宅，无论地块有没有硬伤，都清一色地包装成中高档项目的模样，以便能支撑高昂的价格。
中高端产品的顾客数量显然是有限的，如果都去扎堆捕捞，最后大家都难有斩获。如果所有开发商都在追求“更高价格”，那么追求满足中低端客户的“更快速度”未必不是一条好路线。再说，一个城市的楼价如果都相同，那么这个城市肯定有问题。
广州的楼市依然值得学习，几年来均价还保持在5000多元，有售价在7000元、8000元的楼盘，也有售价在3000元、4000元的楼盘。
○ 第五条：只赚取合理的利润
不是讲慈善，也不是说教，更不是不爱钱，真正的商人，只赚取合理的利润。
生意是一场游戏，如果没有人陪你玩，游戏就不存在了，钱也没得赚了。而要让人来参与你的游戏，游戏本身就要互惠互利。所以，即便你占有优势，也必须守住分寸，别去无端侵占游戏伙伴的利益。
第一部分给冬天里的开发商九条建议（2）
强势的开发商过分地掠夺了购房者利益，游戏快要玩不下去了。所以国家的政策才开始向购房者倾斜。开发商一味追求自我满足的果子，其实吃起来一点儿也不甜。购房者看起来是一盘散沙，但未必没有力量，对于烫手的商业地产，他们采取了远离的态度，这让开发商十分苦闷。当然，赚取合理的利润，也可以高价进行销售，但前提是要有较高的性价比，品质一定要到位，连看不到的细节都要花工夫。
所以，只赚取合理利润，保护伙伴的利益，从而在根本上也保证自己的利益。别把房地产项目开发只当作自己的赚钱工具。
○ 第六条：将房子当时装来造
建筑并非一成不变的水泥笼子，一如今天的衣服已经不是布料的拼凑。
商品是需求决定的，在多元化的社会里，购房者的需求千姿百态，可是我们的房子几乎还是一成不变。假如满大街销售的衣服款式都一样，不知社会生活将有多么郁闷。
和房子一样，时装也受着基本功能的限制。房子是寄身的空间，衣服也承担着遮体的最初功能；房子要有功能空间的划分，衣服也有领子和袖子的要求。服装早就开始讲究美学，而建筑的美学至今还被开发商抗拒。服装根据时代在不断地进化，其实房子也可以造得很性感，给不同性别和年龄的人提供不同的款式。的确很遗憾，我们造的房子几乎是一模一样。
对建筑美学的追求胆子再大一些，它可能是项目获胜一个不错的机会点。
○ 第七条：做购房者的代言人
虽然谈不上势不两立，但购房者认为他们多少都受到开发商的愚弄，却是不争的事实。要弥补这种创伤，仅以“伙伴”的态度还不够，还需要步子走得再大一点，做购房者在各个城市的代言人。
虽然大家都生活在同一个城市，但是不同购房者群体需要的“城市”却是不一样的。年轻人需要“城市”娱乐化，富豪们需要“城市”符号化，中产需要“城市”风格化，百姓需要“城市”理性化。为目标客户群创造他们需要的城市空间，表明他们的存在和话语权，支持他们的行为，参与他们的生活，应该成为开发商的新坐标。以自己的行为，为他们争取存在于城市的利益和话语权，这将是最受购房者欢迎的开发商。
○ 第八条：团结一切可以团结的人
房地产所有的开发行为，不外乎都是实施“城市更新（旧城改造）、城市扩张（新区建设）、城市补充（郊区房产）”的功能之一。修建筑易，造“城市”难。
购房者心中的“城市”是凌驾于建筑之上的，是更为复杂的空间场所，仅凭开发商的一己之力，显然难以完成。因此，开发商需要团结一切可能团结的城市力量参与到项目的建设之中，包括政府、社团组织、商家品牌、学校机关和媒体学者等等。团结他们，并不是请他们做“雇佣军”、为促销耍花枪，而是打开开发的大门，让他们能够在开发上获得自己核心业务的利益，并非一点出场的小费。
否则，房产项目要么销售困难，要么入住以后的居住满意度很低，从而导致项目的竞争力很差。未来房地产的胜者，必将是掌握全部的资源者，一切可以团结的力量都是这样的资源。
○ 第九条：给你的经理人一片天空
在烂尾楼都能重新卖出去的年代，资金是最重要的。
而现在我们要面临的情形是，现房也未必能够顺利地卖出去。资金只是开发房地产的一个准入条件，而不再是一个致胜条件。知识精英和专业力量的重要性渐渐彰显，项目的成败往往在他们的手中掌控。
请给你的职业经理人一片飞翔的天空，让他们由资金链上谨小慎微的执行者，变成项目开发的主动把脉者。我相信，诸如“将房子当时装造、做购房者的代言人、团结一切可以团结的人”等工作，你不仅做不过来，而且也不如他们做得好。
第二部分妖魔化房地产之七宗罪
被资本魔性迷失的房地产，吸血的手段不断推陈出新，以下罗列笔者整理的妖魔化房地产之七宗罪，一条条看来，它令人匪夷所思。
推广行为中的色狼心态
许多房地产项目的推广行为，几乎和某种色狼行为如出一辙。先许以红苹果的诱惑，颠覆购房者的价值观，一旦对方最宝贵的东西到手，立刻就始乱终弃。
而真正的商业推广是什么呢？其实就是和顾客谈恋爱，经过一段时间的交往，郎情我意，顾客温顺地将钱交给你，把信任交给你，从而获得满意的生活。
色狼和恋人的不同之处在于，色狼仅仅是想获得对方的肉体。将“肉体”转化成房地产术语，当然就是房款。在笔者眼里，商业房地产在某种程度上一直是一条不折不扣的“大色狼”，它蔑视商业的内在规律，粗鲁地以“商业房地产关系”取而代之。在商业的内在规律中，包括商品提供者、商品购买者和交易场所三要素，要真正做好商业房地产，开发商就必须考虑居民们需要什么商品，这类商品的提供者是谁，并且好好去研究商品供求双方的规律，然后再来做项目软硬件定位。
其实，任何商业领域的供求双方都可能是长期不被满足的，只要我们稍微作一下社会观察，就不难发现“提供者找不到需求者，需求者找不到提供者”的现象比比皆是，缘分长期擦肩而过。就房地产而言，如果开发商愿意做这个红娘，那么，你所提供的项目，就是需求者的新房，本来是一件皆大欢喜的事情。
而开发商们自我设定的“商业房地产关系”，包括了开发商、投资者、经营者、消费者，这四种角色的关系是：开发商想和投资者结婚，而投资者要答应这门亲事，前提是经营者和消费者结婚。急火攻心的开发商显然缺乏这种耐心，为了快速和投资者共结连理，最简单的办法是以重金网织一批主力军做“皮条客”，演一出和消费者假结婚的游戏，以此来骗取投资者的芳心。
总结一下大多数商业房地产的推广手法就心知肚明了，房地产商并不是想通过与投资者谈恋爱来完成婚姻，他们的脑壳里只有赤裸裸的欲望，见了面就想和对方交欢，只要占有了对方也就达到了目的，等此事败露搞出许多问题之后，他便形同路人。所以，在很多商业楼盘出现问题后，开发商就露出了始乱终弃的伪君子面目。
除了商业房地产的推广，其实任何一种楼盘的推广，开发商都或多或少扮演着色狼身份。通过以下推广环节，我们不难看出房地产商的此类心态：
（1）动机——只爱肉体（金钱）。许多开发商的主要行为都以赚钱、赚更多的钱和更快地赚钱为目的，根本不去关心购房者心里所需要的感受和幸福，至于名声问题，暂时可以抛在一边。一个标准色狼的动机，心目中只有做爱，而不是以感情为基础的婚姻。
（2）行为——急不可耐。真正的婚姻，是以未来共同的幸福来打动对方，这中间免不了要一起看电影吃饭谈理想，花前月下海誓山盟，以此心来换取彼心。而楼盘推广者们，从来就不会为未来生活做任何规划设想，每一个行为都是促销行为，幻想一个报版就带来1000个电话量，并使尽各种手段，让购房者在慌乱中匆忙下单，这个过程中，任何蜜语甜言都可以说出口，任何奇招怪术都可以使用，这和色狼骗取姑娘芳心的行为并无二致。
（3）结果——始乱终弃。开发商与消费者的关系，在交房后就宣告结束，至于在此之前的山盟海誓，统统忘得一干二净，当消费者如梦初醒的愤怒爆发时，开发商就派出“物业管理”从中调和，花钱请个冤大头来做替罪羊。
现实中的色狼很容易被人人喊打，可是开发商今天照样衣冠楚楚，跟没事儿一样。原因其实很简单，仗着家底雄厚，可以花钱很快将丑事摆平，当作什么都没有发生过一样，再雇用一帮吹鼓手，以新的形象进入到新的项目开发，继续物色“做案对象”。
如果事情真就是这么简单，那么我们也不必如此忧虑。抛开和谐社会的约束力不谈，仅凭做坏事的良心负担，色狼们终有自我反省的那一天。笔者所认识的不少花花公子，最终都变成了有责任的男人，和一个姑娘组建家庭，履行应尽的责任。但是，房地产里的这类色狼，不仅没有反省，反而有越来越多的趋势。
通过长时间的观察，笔者发现某些开发商，从来不知道还有爱情这回事。就好像刚变成人的猿，遇到异性，脑袋里就是交配的冲动。感情的交流与未来的责任，对于他们来讲，简直文明得令人太不可思议了。
房地产商的色狼心态，是房地产模式的原始幼稚病造成的，这也是我们最该忧虑的一点。不对行业模式进行反思和建设，无论他们怎么努力反省，其行为都与和谐社会格格不入。
第二部分招摇过市的假文凭现象
招摇过市的假文凭现象
文凭通常是本事的符号，在人类活动的场面上，符号往往比所代表的事物更加有力，诸如此类的符号还有：车子、房子、票子、位子，等等。符号在人类场面上的用法，类似于御赐金牌——无需皇帝亲自出面，只消将这个牌子一亮，见者必然跪拜，如朕亲临。
所以，只需要文凭在手，就代表你具有经天纬地的能力。遇到升官发财得美女的好事，必然先行落在你的头上。
既然文凭这样的符号如此有价值，那么必定就会出现投机者，于是就有了假文凭现象。这常常令人力资源部的干部们愤怒不已，好比体面的大臣战战兢兢跪拜半天，不料来者只是个街头混混，手持金牌也是假的。这种被游戏、欺骗、玩弄的耻辱感，当然谁也不会置若罔闻、无动于衷，于是一股封杀假文凭的运动凭地而起。
我们想强调的是，真文凭不一定代表真本事，真金牌也并不就是皇帝本人，大家遵循的不过是一种游戏规则而已。北大的博士毕业生能力未必就有持假文凭者强。但是，我们还是很容易理解这些假戏真做之人的愤慨之心，毕竟，他们是投入了力气和真情来玩这场游戏的，而假文凭者，连起码的力气和情感都不投入。即使是一场游戏，如果不公平不对等的话，那显然就不好玩了。所以，今天的假文凭者提心吊胆，也属正常。
但是，房地产的假文凭就不是这样了，知识界的假文凭人人喊打，而房地产的假文凭是公开招摇过市，甚至大有取消真文凭的趋势。这些房地产的假文凭炮制者胆子巨大，已经在按照想象力来写学位文凭了，譬如“房地产TOP榜”、“最值得期待的楼盘”、“十大城市运营商”之类，都让人有这种真假难辨的感觉。
和一切假文凭一样，这些房地产的“学位帽子”都是公开标价的，只不过由大学本科的500元变成了“专家评比”的10万元。制假者的疯狂程度，早已经超过了学位假文凭的贩卖者，制造学位假文凭，至少还得固守专科、本科、硕士、博士等这些学位等级，至今尚未听说有“中科院院士”这样的文凭上市。但是房地产有啊，一个楼盘刚刚亮相，居然就拿出了“影响中国的20大楼盘”的“学位证书”。影响中国，是个什么概念？李四光、钱学森等人也只不过影响了中国的科学界，而且每个领域这样的人充其量也不会超过十个八个。
都说无知者无畏，既然开发商无知到连“十大城市运营商”这样的头衔都敢去买，那实际使用这些假文凭就必然具备更加无畏的勇气。持有学位假文凭的人通常只敢偷偷摸摸地掏出来给人力资源部的人晃一眼，其他情况下根本不敢拿出来现市，因为毕竟熟人多如牛毛，大家彼此知根知底，总有正常人的一丝廉耻感尚存。但是房地产假文凭获得者，也不知哪里来的无畏勇气，天天在媒体上轰炸，想尽一切办法招摇过市，而且从来就面不改色心不跳。
无论是知识界还是房产界，买假文凭的动机都是一致的，那就是借符号的光环，去获得更多的好处和利益。面对知识界的假文凭现象，笔者曾经想的是，人人都有一个博士文凭就好了，连卖菜的大娘俺都优惠她一个，这样，文凭这个符号的魅力就会迅速破灭，用人者只能从能力角度来考察。当文凭价格公道、童叟无欺、真假难辨时，以文凭论英雄的习气可能就没有任何生存的空间了。
可是，房地产的假文凭就不一样了，它已经完全泛滥，每个开发商都可以甩出专家级别的假文凭3—5本。关键是它价格贵得出奇，而这些假文凭，连收破烂的都知道它是假的，可购买假文凭花费的的确是银子，只不过最后还是要让购房者来买单。
参考附件6
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