全面购房指导-第14章

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、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。
　　2。切记查看〃两书两表一书〃向开发商索要两书《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。两表是《竣工验收备案表》和《住宅工程质量分户验收表》，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据《商品房面积实测技术报告书》，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
　　《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修任务。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。需要特别说明的是从20O6年1月1日起，北京市所有新建住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，都要对每一户及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。此项措施的执行为消费者日后维权提供了依据。
　　《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于〃黑楼〃，是不能入住的。同时业主验房时除了查看开发商有没有这张《竣工验收备案表》外，还要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。
　　3。先验房后收楼先验房再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金和契税、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明〃室内情况尚不清楚〃或〃楼房状况未明〃等字样。
　　在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
　　二、验房需要的知识与技能验房师＝律师＋建筑师＋居住师＋群体组织者律师掌握法律知识，了解如何与开发商谈判、法律法规的相关规定、如何追究开发商的责任、合同应当如何签署、税费是否应该缴纳。
　　建筑师掌握建筑知识，能够判断房屋是否存在质量问题，哪些将会严重影响到房屋的使用，哪些能够补救，哪些不能补救。从事工程设计、建筑、装修、监理职业的一线人员具备该类知识。
　　居住师居住的经验，很多问题只有居住多年的人才能够看出来，比如一栋高层两部电梯，收房的时候觉得挺好，但是在同样的住宅中居住过的人会告诉您，等到真正入住之后，平时是只开1部电梯的，这样每天都要有至少20分钟是在等待电梯中度过的。这些小问题也许很不起眼儿，但是绝对影响到居住的舒适程度。
　　群体组织者一旦出现个人难以解决的问题，需要组织购房者集体行动的时候，群体组织能力就浮出水面了，如何更有力、更经济地把大家组织起来，团结一致地达到预期目标是一项很〃艺术〃的活儿。
　　第48节：第五章　收房入住（2）
　　三、验收房屋的方法
　　1。验收房屋很重要
　　即使〃一户一验〃，也要重视验收
　　尽管有了《建设工程竣工验收备案表》和〃一户一验〃，但是竣工验收备案只是〃备案〃，不是〃检查〃，〃一户一验〃的方式也只是由开发商自己先〃一户一验〃，再由市建委有关部门在开发商申报竣工备案的时候抽查。因此，《建设工程竣工验收备案表》和〃一户一验〃都不能保证自己的房子不存在质量问题。
　　此外，规划、周边环境、面积等问题，也不在《建设工程竣工验收备案表》和〃一户一验〃的视线之中，因此尽管有了〃一户一验〃，还是要重视验收。
　　即使是现房、准现房，也要重视验收
　　现房、准现房较之期房，不确定性要减少许多，但是仍然存在质量问题，如果能够在合同签订之前完成验收、修整环节，并将待解决问题写入购房合同中，无疑是对购房者最大的保护。
　　因此，请大家一定要重视验收房屋，自己的房子，今后要居住几十年，花上几天时间来验收是值得的。
　　2。验收房屋需要携带的工具
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　　3。验收的步骤
　　整体验收
　　对照《购房合同》关于房屋基本情况的约定和合同附件一（即房屋平面图及在整个楼栋中的位置图）检查房屋整体情况以及在整个楼栋中的位置是否符合约定，包括商品房所在楼栋的主体建筑结构、建筑层数、楼号、房号、位置、朝向、房间数、阳台数、空间尺寸等。
　　面积验收
　　房屋面积检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。
　　对房屋面积进行检验的唯一准确方法是按照《房屋设计图纸》上的数据进行计算。也可以带上卷尺自己去量，但只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的。
　　公摊面积信息可以通过《房屋土地测绘技术报告书》得到。
　　如果您已经根据《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋设计图纸》或实测数据填好了《房屋面积构成表》，就可以检验出是否符合合同约定了。
　　由于正常的设计误差和建筑误差，房屋实际面积与约定面积之间可能存在差异。当然，也有不诚信的开发商借此机会损害消费者利益。发现该类情况，需要按照合同约定的面积差异处理方法来解决，在房屋验收的时候应该将上述问题记录，告知开发商。
　　室内工程与配套设施验收
　　根据室内工程与配套设施的具体项目，本书附录十整理了《房屋验收检验项目表》，您可以按照这个表格逐项检查，把存在的问题记录下来，告知开发商，协商解决办法。
　　装修验收
　　如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么还需要按照约定对装饰、装修项目进行验收，装饰、装修个性化很强，如能请专业人员协助，可以取得更好的效果。
　　特别建议，别忘了对室内污染物进行检测。近年来，因装修而造成的损害事件时时见诸报端，据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在11万以上，致人体器官功能丧失或降低其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在3000万左右，故对室内污染物的检测不可大意。
　　建议收房时间
　　一般房产商通知业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细地陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，此时邻居的泡水试验也已经进行完毕。正常验收房子一般会持续2～3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去。
　　四、验收入住的步骤
　　房屋建筑完成之后，房地产开发商都会及时通知购房者收房。通知的内容有交房时间、需要交纳的费用、未能按时收房（根据原因）的处理办法等。通知的形式有许多种，最常见的是电话通知、传真、信件通知等。当购房者接到收房通知之后，往往会非常兴奋，并会显得有些不知所措，不知道怎样来验收房？当时应该缴纳多少费用？房子是否有质量问题？有质量问题应该怎么办？
　　第49节：第五章　收房入住（3）
　　（1）购房者在接到购房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这〃两书、一表〃才能说明该楼经相关部门验收，并目合格。此时，应当详细察看〃两书、一表〃中的内容和验收部门的盖章，如有异议马上询问。
　　签完购房合同后，你所需要做的就是等待收房了。一般来说，在购房的过程中，我们需要查验的法律文件就是五证（这在前面的章节中已经有所介绍），在收房子的时候需要查看两书，此外，还有最重要的一项产权证，你只有拿到了产权证，购房所有的法律文件才算齐备。
　　那么，什么是〃两书〃呢？所谓〃两书〃就是开发商在工程竣工验收合格后，通知购房者入住时所需提供的两份法律文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　《住宅使用说明书》：此书是对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项，一般情况下包含下列内容：①开发单位、设计单位、施工单位，有委托监理的还应注明监理单位；②房屋的结构类型；③装修、装饰的注意事项；④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明；⑤有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项；⑥门、窗的类型及使用时的注意事项；⑦室内的配电负荷；⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明；⑨其他需要说明的问题。例如，住宅中配置的设备、设施，如果生产厂家有使用说明书，就应当附在《住宅使用说明书》中。
　　《住宅质量保证书》：《住宅质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记，对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任，还有一些其他部位或者部件的保修时间，则需要由房地产开发商和用户约定。此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定，承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，维修后使房屋使用功能受到影响，开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不但应当承担赔偿责任，而且购买人还可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。
　　商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；②屋面、外墙面的防水为3年；③厨房和卫生间的防水为1年；④地下室及管道渗漏为1年；⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；⑧灯具、电器开关、电气箱（盘）和线路设备损坏为6个月；⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；■国家对住宅工程另有规定的按国家规定。
　　其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。
　　（2）仔细检查自己所购买的楼房检查的对象包括楼栋的外饰面，如阳台、雨罩的外饰面是否符合设计要求，是否与合同中的约定相符。
　　（3）检查房屋的附属设施是否与合同约定相符按照合同约定，逐项检查附属设施，看看是否达到合同中约定的标准。比如：电梯能否使用；过道和楼梯间能否通行；管道是否完备；电气设备是否安装到位……并目要按规定完成不同的测试项目，测试值要符合国家的规范要求。
　　第50节：第五章　收房入住（4）
　　（4）检查水电煤气是否能正常使用
　　打开水龙头检查漏堵现象，可以改变水流大小，观察水压的变化情况，也可以测试排水速度。关闭分闸，检查各个分闸所控制的各分支线路，并测试各插座是否有电、受控。煤气在进户前通常不开栓，但应察看是否缺少部件，用手动一下，看看是否连接牢靠，以免发生问题。
　　（5）检查房屋结构、质量是否与合同约定相符
　　检查房屋结构主要是看房屋的户型、朝向、尺寸等是否与合同约定一致，如果与合同约定不符，购房者就可以按照合同约定要求开发商承担相应的违约责任。检查房屋的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面入手。通常情况下应该进行两次蓄水、淋水试验，房间应该没有渗漏现象；地漏不反水，结合处严密，地面不积水；上下水管道不漏水不堵塞；门窗没有渗水、锈蚀痕迹，而且要开关灵活。因此，购房者最好选择雨后天晴的日子验收房屋，这样还可以了解屋顶和外墙的渗漏现象。此外，如果是装修房，房间的地板和天花板还应当表面平整、色泽均匀，线角顺直，并且不能有裂缝、空鼓、起翘现象的发生。
　　（6）检查房屋面积与合同登记是否相符
　　在交房的时候，开发商应当提供由国家专业部门出具的面积测绘报告，上面不但有房屋的套内建筑面积和公摊面积，还要有专业部门的公章以及该部门是否具有测绘资格的证明，并且，这份报告还应当经房屋交易管理部门备案登记。
　　（7）查看开发商代收费和物业管理费的相关规定
　　在正式交房的时候，房产开发商都要收取名目不同的代收费用，但是，按照相关规定，不同名目的费用应当由提供服务的单位向产权人（购房者）收取。如果开发商代收，就应当提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并详细讲明收费标准，否则，购房者可以拒绝交费。
　　收房时，通常要缴纳物管费，通常都是按照物管单位提供的物价局批文，或者经物价局备案的收费标准执行，如果合同有约定的则按合同约定执行，但不能超过法定的收费标准。这时，业主可以按照物价局对住房的审核项目及标准验收相应的公共设施设备、配套设施、绿化标准等，如果这些项目没有达到文件中的交房标准，物管公司应适当下浮物管费的收费标准。
　　收房时，购房者还应当有《物业管理合同》（开发商在购房时提供给购房者），如果开发商没有提供，购房者必须索要。同时，物管公司还应提供住户手册，其中包括物业管