全面购房指导-第16章
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二、二手房交易程序第一种，二手房买卖双方多为个人，且素不相识，买方怕先交了钱过不了户，卖方怕先过了户钱到不了手，双方迟迟不敢签合同。
下面是比较规范的二手房中介交易程序。
买卖双方委托同一家中介以居间中保、设立专门的银行监管账户的形式保证钱证交接、前期交易、促成服务程序。
以知名的房地产中介公司中联众房进行二手房的交易程序为例进行说明：1。买方交易流程■买方签约所需证件一、 买受方（个人）1。全部买受人的身份证原件，买受方未满18周岁的需提供出生证明或户口簿原件，货款需担保证明；买受人身份证遗失的，提供有效的临时身份证。
2。买受方委托代理人签订买卖合同的，应提供公证委托书原件、代理人身份证原件及委托人身份证及复印件。
3。印章。
二、 买受方（公司）1。营业执照复印件（加盖公司公章）。
2。法定代表人证明（加盖公司公章）。
3。法定代表人身份证复印件。
4。若不是法定代表人本人签订买卖合同的，须提供委托书原件（加盖公司公章）、代理人身份证原件。
5。公司公章。
三、签合同当天买方需提供的相关资料■2。卖方交易流程■卖方签约所需证件一、 出售方（个人）1。全部产权人的身份证原件，产权人未满18周岁的需提供出生证明或户口簿原件以及法定担保人身份证；产权人身份证遗失的，提供有效的临时身份证。
2。非北京市户口提供北京市暂住证。
3。产权证原件。
4。出售方委托代理人签订买卖合同的，应提供公证委托书原件、代理人身份证原件及委托人身份证及复印件。
二、 出售方（公司）1。营业执照复印件（加盖公司公章）。
2。企业代码证复印件（加盖公司公章）。
3。公司章程复印件（加盖公司公章）。
4。法定代表人证明（加盖公司公章）。
5。法定代表人身份证复印件。
6。董事会决议书原件或上级主管部门决定书原件。
7。若不是法定代表人本人签订买卖合同的，须提供委托书原件（加盖公司公章）、代理人身份证原件。
8。公司公章。
三、签合同当天卖方需提供的相关资料（个人）■三、 二手房交易买卖双方应缴纳的税费有哪几种1、中联众房各项服务费收费标准■注：以上业务涉及产权过户籍抵押登记环节，须通知经纪公司办理相关手续。
2、买方须支付相关税费■■3、卖方须支付的相关税费■四、房屋的成新度是如何确定的房屋的成新度，即房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。
依据《房屋完损等级评定标准》的规定，房屋的完损等级根据房屋结构、装修和设备三个组成部分各个项目的完好、损害程度划分为下列五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。这五类房屋的情况简述如下：
第55节：第六章 买卖二手房（2）
1。完好房
结构完整、构件安全可靠，整体性能强，屋面或板缝不漏水；装修和设备完整，无损坏；虽然存在一定的陈旧现象或个别构件在允许值之内的很低程度上的轻微损坏，但在整体上不影响居住安全和正常使用，通过小修后，即可马上入住。
2。基本完好房
结构构件完好，基本牢固，齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；少量部件有轻微损坏，稍微超过设计允许值，但已稳定，屋面或板漏局部渗漏，装修设备的个别部位或部件上进行修补和涂抹等修缮即可恢复使用功能的房屋。
3。一般损坏房
一般结构性损坏，局部结构构件变形损坏、裂缝、腐蚀或老化、强度不足、屋面或板缝局部漏雨、部分装修、设备有一般性损毁，如油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需对少量主体构件进行加固、更新或对损坏部分进行中修的房屋。
4。严重损坏房
房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零部件残缺及严重损坏、需进行大修或翻修、改建的房屋。
5。危险房
承重构件已属危险构件、结构丧失稳定和承载能力、随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋，这类房屋需要及时拆除或翻修。
以上五类房屋，《标准》规定了它们的成新度，即：
完好房：十、九、八成新；
基本完好房：七、六成新；
一般损坏房：五、四成新；
严重损坏房及危险房：三成新以下。
当消费者购买旧房时，可以利用以上的标准了解所购房屋的成新度，衡量一下售房者所要价格是否合理。消费还可以利用所购旧房的成新度来计算出所购房屋的大概价值，具体方法是：调查与所购旧房的位置相似、结构相同的新建商品住宅的价格，再用此价格乘以所购旧房的成新率（如七成新的房屋的成新率就为70％），得出自己所购旧房的价格，当然此价格非常粗略，只能做为参考。
五、如何进行央产房买卖
央产房，全称为〃中央在京单位已购公有住房〃，本次允许上市的〃中央在京单位已购公有住房〃是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。
所指〃中央在京单位〃主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。
买卖双方的流程和交易需要准备的相关资料：
一、央产房放开后的交易流程（以买方办理按揭贷款为例）
第一步：〃央产〃业主填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，由指定的经纪机构免费代办，并送到交易办公室审核。
出售方需提供的材料有：房屋所有权证书，房屋共有人同意出售书面意见和结婚证，身份证、户口簿或者其他有效身份证明，外地人需要提交身份证、暂住证。与原产权单位签订的公有住房买卖合同，与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》，物业费、供暖费结清证明。
应该注意的是，出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原状产权单位出具的证明作为依据。
第二步：由指定经纪公司负责寻求买方，撮合买卖双方达成成交意向。
第三步：签订《北京市房屋买卖合同》。
买方办理银行按揭贷款时需提交的材料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、营业执照（副本），一寸照片。
第四步：办理银行按揭手续，评估、经律师审核、缴纳保险、银行审核。
律师审核资料：《个人购房借款申请书》、《二手房抵押贷款借款合同》、《个人住房（委托）贷款指定还款帐户验证单》、《代扣还款委托书》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、《个人抵押商品住房投保单》。
第五步：办理权证过户。
卖方提供资料：审核批准该套房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，身份证、户口簿、产权证、人名章，与产权单位签订的买卖合同，如没有可提供房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明，与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》，物业费、供暖费结清。
买方提供资料：身份证、户口簿、人名章；外地人需提交身份证、暂住证、人名章。
第六步：银行放款。
第七步：权属转移。
第八步：物业交割。
二、央产房上市的交易税费
卖方：印花税0。5‰；买方：契税1。5％；印花税0。5‰；土地出让金：当年成本价的1％；
评估费：评估总房款的3‰；律师费：贷款额的2‰；保险费：评估总房款×相应年限年费率；抵押登记费：80元/套。
第56节：第七章 产权证办理（1）
第七章 产权证办理一、《房地产证》与《房屋所有权证》或《房产证》有什么区别《房屋所有权证》又称《房产证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由县级以上人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放。建设部在《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》中，明确规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记，并领取房屋所有权证。凭此证可以管理、出售、出租此房产；凭此证可以申请对此房屋进行翻、改、扩建；凭此证可以申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭此证可以办理抵押手续；凭此证可以办理拆迁、安置、补偿手续。当管理部门办理相关的手续时，只要涉及房屋所有权证的归属，都应该以《房屋所有权证》作为确认证件，其他证件均不能替代。
在以前，我国《城市房地产管理法》中曾经明确规定：〃国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有证书。〃根据法律规定，《国有土地使用证》和《房产证》是由不同的机关颁发，《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，是受法律保护的。例如北京市国土资源和房屋管理就根据国有土地使用方式的不同，对直接填发的《国有土地使用证》分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。但是，《房屋所有权证》只代表房屋产权，不包含土地使用权。所以，在以前，人们在办理了《房屋所有权证》后，还需要办理《国有土地使用证》，只有两个证件都办理了才可以完全享受法律保护。如果住户在购买房屋后只是领取《房屋所有权证》而未领取《国有土地使用证》，那么用一句形象的话来说，就是住户实际上还有30％左右的权益不受法律保护。
但是时代总是发展的，在房地产市场刚刚起步和发展的时候，因为管理体制的问题，是不可能做到两证合一的，但是随着房地产市场越来越成熟，相关的制度改革也稳步进行，目前在全国的很多城市都已经将原来的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》合并为一，成为新的《房地产证》。这种《房地产证》是经过统一制作的、单一的房地产产权凭证。《房地产证》同时记载有土地资料和房屋资料，是对土地使用权和房屋所有权同时进行的登记。从另一个角度来说，《房地产证》是房产业主依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，也是合法拥有房地产的凭证，而不仅仅是合法拥有房产的凭证！
二、为什么要办产权证1。我国的房产权属登记制度经过漫长的谈判，又经过漫长的等待，再经过繁琐的收房，您终于可以住进新房了，设计、装修、买家具、搬家、庆祝乔迁之喜……不亦乐乎之余，请您不要忘记，直到现在，漫长的购房过程还没有结束，还剩下至关重要的一个环节：办理产权证。
第57节：第七章 产权证办理（2）
房产在法律上被称为不动产，不动产产权的归属需要借助于产权登记和产权证书来确定。换句话说，一个人居住在房子里面，不表明这个人就是这套房子的主人，他可能是借住，也可能是租房人……要证明自己就是房子的主人，唯一的办法是拿出产权证。
让我们先来看一下法律规定：
《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第57号令，1998年1月1日实施）第3条规定：〃房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。〃
第4条规定：〃国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。〃
第5条规定：〃房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。〃
这些规定告诉我们，我国房地产产权实行权属登记制度，对于购房人来说，产权登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。
产权登记属于强制性登记，未经登记的，权属不受法律保护。只有拿到房屋土地管理部门发给的产权证书，才能够证明购房人对房屋和土地享有产权。
2。不办产权证的风险
有的购房人觉得，反正这个房子的钱我已经交了，而且现在一直在偿还银行的贷款，而且现在我已经住在房子里面了，难道会有人因为我拿不出产权证而把我赶出去？
这种情况绝对有可能出现，以下就是不办产权证可能出现的情况：
1。没有产权证的房产难以上市出售或者对外出租
虽然买房自住是绝大多数购房者的第一选择，但从长远考虑，任何一套房屋都不一定是最终的选择，当遇到更令自己满意的房产时，现在居住的房产如果不上市或者不出租的话，很可能将成为一种负担。
2。没有产权证，您无法在拆迁的时候获得补偿
随着中国经济迅猛发展，城市建设的扩张，您的房屋很有可能被列入拆迁范围，如果您手中没有房产证，拆迁的时候您将无法获得拆迁补偿。
3。没有产权证，您无法与别人换房
换房也是改善居住环境的一个好方法，但是如果您没有房产证，对方就无法查证您是否是这套房子的主人，无法查证您是否对这套房子有处分权，自然也就无法跟您换房了。
4。没有产权证，您就无法证明您确实拥有这份财产
有些时候，需要您提供财产证明，比如出国留学，如果您没有产权证，自然也就无法证明这份财产确实为您所有。
5。没有产权证，您无法将房产赠与他人
房子是您的财产，您有权利把它赠送给他人，受赠者取得房屋产权的唯一途径是拿着房产证办理产权变更登记。
6。没有产权证，您无法在离婚的时候分割房产
如果没有这个产权证，夫妻双方都无法证明房子到底应该属于谁。没准儿最后开发商会站出来说，因为没有办理产权证，房子所有权还没有转移，所以房子是他的。
7。没有产权证，自己辛苦换来的房子无法由子女继承
父产子承，子女承继房产的唯一途径也是到登记机关作产权变更登记，如果您没有房产证，就无法办理产权变更登记，您的下一代将无法继承房产。
8。没有产权证，您无法将房产抵押
如果您有产权证，就可以把房子抵押出去，换一部分应急钱款，�
