全面购房指导-第17章

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　　8。没有产权证，您无法将房产抵押
　　如果您有产权证，就可以把房子抵押出去，换一部分应急钱款，一旦有了钱再把产权证拿回来。如果您没有产权证，那就只能另寻他法了。
　　9。没有产权证，开发商可能将您的房屋抵押出去
　　开发商也有手头紧、急需钱用的时候，如果您没办产权证，开发商就仍然掌握着房产的产权，开发商急需用钱，就可以把将房产抵押出去，为自己换取流动资金，一旦无法还款，您的房子可能面临着被扣押或拍卖的危险。
　　第58节：第七章　产权证办理（3）
　　10。没有产权证，开发商可能将您的房屋再一次卖出去只要您没办产权证，开发商就仍然掌握着房产的产权，您无法控制他将这部分房屋的产权再一次卖出去，虽然这样的情况比较少见，但是一旦出现就可能给您带来很多麻烦。
　　11。开发商破产的时候可能殃及您的房子拿到房产证之前，开发商一旦破产或者倒闭，开发商的债主就会对其进行资产清算和清偿债务，由于您的房产产权仍然在开发商手中，因此这套房产也将作为开发商的财产被拿去还债。即使去找到开发商，开发商可能已经消失或一无所有。
　　12。在土地使用期限届满时您将无法申请继续使用土地根据《城市房地产管理法》第21条的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。因此如果没有房产证将导致您无法申请继续使用该土地。
　　如果只有前8种情况，您也许可以忍受这种种限制，自己居住在房产中，但是后4种可能的存在，可能会令您无法安居。
　　千万别为了省小钱而不办产权证据了解，部分买房人不愿意办理产权证真正的目的是不缴纳契税、公共维修基金、产权代办费等款项。
　　按照国家有关规定，买房人办理产权证时必须缴纳一定比例的契税（根据1997年4月23日颁布的《契税暂行条例》，契税税率为3％～5％。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。因此各地的契税税率各有不同。在北京，根据2002年7月1日起施行的《北京市人民政府关于修改（北京市契税管理规定）的决定》，面积在120平方米以下的房产缴纳总房价的1。5％；面积在120平方米以上部分缴纳总房价的3％）。
　　虽然这两笔费用加在一起也是笔不小的数目，但是与房屋价值和上面提到的风险相比，实在无法相提并论。因此请您一定算好这笔账，以免〃捡了芝麻，丢了西瓜〃。
　　至于产权代办费，只要您不委托开发商办理产权证，而是自己去办理产权证，这笔钱就无需支付了。自己办理产权证也不是很难。
　　3。产权的用途上一个问题的分析，其实已经对产权证的用途作了介绍，这里只是再作梳理：1。可以上市出售；2。可以对外出租；3。可以在拆迁时获得补偿；4。可以与别人换房；5。可以证明房产为自己所有；6。可以将房产赠与他人；7。便于在离婚的时候进行分割；8。可以继承；9。可以办理房产抵押；10。可以在房屋发生风险的时候获得补偿；11。可以在土地使用期限届满时申请继续使用该土地。
　　三、产权获取全程：从开发商到购房者房屋建立在土地之上，因此您在签订《购房合同》的时候实际上购买了两项权利：对房屋本身的权利和对土地的权利。
　　1。产权获取第一步：开发商获取国有土地使用权我国实行国有土地有偿、有限期使用制度，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。根据《城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此开发商开发并销售商品房，首要问题就是获得土地使用权。获得批准并交付了土地出让金之后，开发商将获得由国土房管局直接填发的《国有土地使用证》。
　　开发商获得土地的方式主要有以下几种：1。出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。商品房开发商获取土地使用权的方式主要是这一种，采用这种方式获得的房产证会标注〃出让〃或〃有偿土地使用〃或加盖带有〃出让〃或〃有偿土地使用〃字样的印章。
　　第59节：第七章　产权证办理（4）
　　如开发商没有支付全部土地出让金，为了保障工程按时开工，国土房管局会颁发《临时土地使用证》，并加盖带有〃临时土地使用证专用章〃字样的印章。
　　2。划拨
　　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。开发商通过划拨方式取得的《土地使用证》上面会标注〃划拨〃字样或加盖带有〃划拨〃字样的印章。
　　经济适用房的土地就是通过这种方式获得的，因此上市转让时需要补交相应的土地出让金。
　　国有土地使用权是商品房开发和销售的基础，因此《国有土地使用证》成为购房者签约购房时必须查验的证件之一。购房者在查验《国有土地使用证》时请一定要看清国有土地使用权的取得方式以及是否设有抵押。
　　2。产权获取第二步：初始登记（大确权）
　　开发商通过工程建设，在土地上形成了商品房和相关配套设施。随着商品房竣工，开发商需要办理〃初始登记〃，将已经竣工的整个楼盘或其中某栋单位的总产权明确登记到自己的名下，获得《房屋所有权证》。这一阶段通常被通俗地称为〃大确权〃，因此而获得的产权证被通俗地称为〃大产权证〃。
　　开发企业办理初始登记（大确权），是对所开发建成的土地、房屋权属的审核确认。开发企业向房地产登记部门申请初始登记时，必须提交反映房屋建设开发过程的所有资料文件，包括房屋用地来源文件、房屋报建文件、房屋验收文件、测绘成果、门牌号码证明等资料。
　　3。产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人
　　在开发商完成初始登记（大确权）后，购房者就可以为自己购买的房子办理房屋产权转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者个人名下，即通常所说的办理小业主的房地产权证，也就是〃小产权证〃。开发商只有先办理了〃初始登记〃，才能够通过〃转移登记〃把大产权分割到每个小业主名下。
　　因此您能够最终获得自己房产的产权证，前提是开发商必须通过前两步，获得楼盘的土地使用权和房屋所有权。
　　只要开发商已经办理了楼宇的大产权证，小业主的办证难问题基本都能解决。但是如开发商失踪了，或者因资金周转不灵不能交齐地价，或不愿意为业主继续办理房产证的，小产权证就难以办理。
　　这种情况下，购房人可以起诉或申请仲裁，胜诉后凭法院判决或仲裁裁决办理小产权证。
　　四、产权证=土地使用权证　房屋所有权证
　　正是由于房屋产权包含了土地使用权和房屋所有权，因此房屋产权证就包括土地使用权证和房屋所有权证。
　　按照法律的规定，所购商品房应具备〃国有土地使用权证〃和〃房屋所有权证〃两个证书，商品房的转让也必须具备两个证书。目前，全国各大城市大多采取发两证的办法，也有采用土地、房屋权属〃两证合一〃方式的，如上海、深圳、厦门。
　　1。采用两证分离方式的地区
　　采用两证分离方式的，两证分别称为《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其中《土地使用权证》由土地管理行政部门颁发，记载土地状况，《房屋所有权证》由房屋管理行政部门颁发，记载房屋状况。
　　以北京为例，2004年年底之前，北京的土地管理行政部门和房屋管理行政部门为北京市国土资源和房屋管理局，也就是市民俗称的〃房管局〃，2004年年底，这两个部门〃分家〃，房屋行政管理部门并到北京市建委，土地和矿产资源管理则由另成立的北京市国土资源局负责。因此，在北京，由北京市国土资源局给购房人颁发〃国有土地使用权证〃，北京市建委给购房人颁发〃房屋所有权证〃。
　　尚未颁发《国有土地使用权证》的地区
　　由于各种原因，在一些地区，例如北京地区，大多数商品房的购买者只能拿到《房屋所有权证》，只有少量联排别墅、TOWNHOUSE项目的购房者取得了《国有土地使用权证》（与开发商取得的《国有土地使用权证》相对称，购房者取得的《国有土地使用权证》往往被称为〃小土地证〃）。购房者只能通过《房屋所有权证》了解所购商品房使用土地的权属性质是属于〃出让〃还是〃划拨〃，以及该商品房所占土地的使用年限、土地证号、使用面积、土地出让金的价格等。据房屋土地管理局工作人员介绍，目前北京正在清查土地，所以各区对新办理的产权证，还无法颁发土地证，待清查完毕以后会补发。
　　第60节：第七章　产权证办理（5）
　　据报道，部分地方的土地行政管理部门已经开始着手制定相关的规则和流程。
　　对于这种现状，购房者不用担心，因为根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，〃房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则〃。也就是〃房地合一〃，只要您已经取得了房屋所有权证书，开发商也无权单独出卖土地或对土地设定抵押。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　2。采用〃两证合一〃方式的地区采用〃两证合一〃方式的，有的城市称为《房地产权证》，比如上海，也有的称为《土地房屋权证》，比如厦门，各地的名称各异，颜色和封皮颜色也各不相同。证书内分别记载土地状况和房屋状况。
　　五、办理产权证的流程和费用无论是期房还是现房，都存在办理产权证的问题，您可以选择委托开发商或代理公司办理产权证，您也可以选择自己办理产权证。如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理，自己办理产权证可以省去代办费用1000元左右，自己办理产权证可以免除代缴的风险，自己办理产权证需要花费时间和体力，您需要提前了解自己办理产权证的程序和要求。
　　1。委托开发商或代理公司办理适用条件为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入〃要求开发商协助将产权证收押〃的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
　　即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
　　办理流程适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用第一步：签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办产权证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
　　此时，您也可以选择开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
　　■　房博士提示：委托代办的协议中应明确约定：1。开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是〃两证分离〃的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了），只能等待或约束期限；2。开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；3。约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定〃可以退房〃或〃不退房，但开发商应赔偿全部房款X％的赔偿金〃等明确的违约处理方法；4。约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能〃看一眼〃房产证；5。约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；6。约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
　　如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
　　第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税
　　第61节：第七章　产权证办理（6）
　　办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求购房者缴纳这些费用。
　　■　房博士提示：
　　1。在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。
　　2。交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收〃白条〃。
　　第三步：按照约定时间领取房产证
　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
　　■　房博士提示：
　　1。仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
　　2。仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；
　　3。核对〃他项权利〃一栏记载的抵押事项；
　　4。索要缴纳税费的正式发票。
　　及时查询房屋产权状态
　　即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现〃危险情况〃，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
　　2。自己办理
　　适用条件
　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入〃要求开发商协助将产权证收押〃、〃需委托开发商代办产权证〃的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前，请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。
　　另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时您也只能委托开发商或代理公司办理房产证。
　　如果是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。
　　办