全面购房指导-第19章

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　　（5）具体商谈管理内容，其中包括房屋的使用、养护、维修；路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房（棚）、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。
　　（6）对管理费用进行约定。物业管理公司在为业主付出的同时，需要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，由于管理事项不同，收费标准也会有所不同。因此，应当有明确的约定。
　　（7）确定双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利为：
　　①根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制定物业管理办法。小区的管理办法可以是综合性的管理规章，也可以是具有针对性的专项规章。但是，如果物业管理公司制定的规章对小区管理服务来讲属于重大措施，就必须经业主大会或物业管理委员会的认可，否则管理规章不能生效，而且，这种管理规章只属于团体的自律性规章，不属于政府行为，没有法律效力。
　　②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。
　　③根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。
　　④有制止违反规章制度行为的权利。
　　⑤对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理公司有权将情况向管理委员会通报，并要求管理委员会出面协调和解决。
　　⑥有权选聘专营公司来承担专项的管理业务。
　　⑦可以实行多种经营，其收益用来补充小区的管理经费。
　　⑧履行物业管理合同，依法进行经营。
　　⑨必须接受管理委员会和小区居民的监督。
　　⑩业主和物业管理公司可以在合同中约定相关的未尽事宜，比如合同的更改、风险责任等。
　　（8）约定合同期限，也就是约定该合同的起止日期。
　　（9）约定双方的违约责任，对不履行或不完全履行合同时所应承担的责任。
　　四、如何签订物业管理公约
　　宁先生于2001年购买了某小区的一套商品房，当时，开发商已经委托了一家物业公司进行管理。宁先生入住不久，由于邻居装修不慎，使其房屋出现严重漏水现象，严重影响了他的居住使用。后来，物业公司出面和两位业主多次磋商，最终制定出了修复方案，但是，这个方案一直没有实施。于是，宁先生便以物业管理公司没有尽责为由，拒绝交纳物业管理费。在随后的几年时间里，物业公司多次上门所要物业费未果，于是，便将宁先生告上了法庭，要求宁先生交齐物业管理费和滞纳金共两万多元。
　　这个案例所涉及的就是物业管理公约中的问题。什么是物业管理公约呢？就是制约管理者与被管理者行为规范的法律文件，其中明确规定了管理公司与物业产权所有者或使用者间的权利与义务。
　　由于物业管理公约体现了法律关系的转换和调整，其内容较为复杂，往往使许多人对管理公约中的条款不太了解，也使得物业管理公司与业主在签订物业管理公约时感到困难重重。
　　物业管理公约是能够约束双方行为的协议，因此，公约中的任何条款都应体现平等、互利，不应该存在欺诈和不公平条款。但是，公约往往是由物业管理者单方面制定的，在大多数情况下业主只是被动接受，因此容易出现不公平、强加于人或一方承担过多义务的条款，这往往是业主最为反感的事情，也是造成业主与物业之间纠纷的最主要原因，那么，怎样才能处理好业主与管理公司之间的关系呢？
　　第66节：第八章　物业管理（3）
　　最主要的就是明确物业管理中的法律关系，也就是明确物业管理公司与业主之间的法律关系。根据我国物业管理的相关法律，物业管理公司是以受委托（受广大业主的委托）的形式进入物业区进行管理的，这就说明业主与物业管理公司之间属于聘用与被聘用的关系。虽然物业管理初期是由开发商自行管理或由开发商指定管理，但那只是临时措施，并不代表业主放弃重新选择物业管理公司的权利，而这种权利的行使就需要通过业主管理委员会才能实现。从这个意义上说，体现公平原则的管理公约是由业主委员会和管理公司协商制定的，如果房地产开发商以签订管理公约作为交钥匙的前提条件，那是没有任何法律依据的，是错误行为。
　　在了解了业主与物业管理公司的关系之后，签订物业管理公约时，购房人就需要注意以下几点：
　　（1）在合同中明确物业管理公司与业主间的法律关系。
　　（2）认真阅读物业管理公约中的各项条款，了解物业管理的服务标准、收费标准、签约各方的权利义务、违约责任和纠纷的处理等，如果对其中的部分条款有所异议，可以提出自己的修改意见，并在业主管理委员会的帮助下改变公约中不合理的条款。
　　（3）签订公约时，注重共有部位、共有设施设备和相应配套设施的使用管理、维修养护责任，停车场和会所使用收费问题的约定。
　　（4）查明公约是否备案，否则，此公约便不具备法律效力。
　　五、如何组建业主委员会
　　根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　1。成立的条件
　　要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过40O户才行。首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50％也可以成立业主委员会。
　　2。成立的步骤
　　第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。
　　第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
　　第三步，筹备组开始工作（人数不多的话，愿参加的业主都可参加），起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。并可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
　　第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票（最好用统计反对意见的方法）、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间（收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间）书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
　　第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等困素确定。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
　　第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。
　　第七步，把成立业主委员会登记申请书，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收入签收，注明接收文件的时间。
　　第八步，区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。
　　3。业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行的职责范围
　　（1）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
　　（2）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同。
　　（3）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理。
　　（4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算。
　　（5）听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。
　　（6）监督公共建筑、公共设施的合理使用。
　　（7）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
　　（8）业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，做出决定必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　（9）业主委员会委员人数一般为5～9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2～3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
　　业主公约的效力
　　（1）业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
　　（2）业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
　　（3）业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
　　（4）业主大会、业主委员会做出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
　　（5）业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会做出的决定不得与法律、法规相抵触。
　　第67节：第九章　基本房产法律知识
　　第九章　基本房产法律知识一、《北京市商品房认购书》范本BF－2005－0ll7合同编号：北京市商品房认购书出卖人：买受人：北京市建设委员会北京市工商行政管理局北京市商品房认购书本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。
　　出卖人：通讯地址：邮政编码：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：委托代理人：联系电话：委托销售代理机构：通讯地址：邮政编码：营业执照注册号：认购人：【法定代表人】【负责人】：国籍：【身份证】【护照】【营业执照注册号】【　】：出生日期：年月日，性别：通讯地址：邮政编码：联系电话：【法定代理人】【委托代理人】：国籍：【身份证】【护照】【　】：出生日期：年月日，性别：通讯地址：邮政编码：　联系电话：第一条　基本情况（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市区项目中的第　【幢】【座】【单元】【层】　号房，朝向为：　。
　　（二）该商品房的用途为：　，建筑面积共　平方米，其中，套内建筑面积　平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积　平方米。
　　第二条　销售依据【1】该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：　，预售许可证号为：。
　　【2】该商品房为现房的，房屋所有权证号为：　，国有土地使用证号为：。
　　第三条　价款与付款方式（一）该商品房按照【套内建筑面积】计价，单价为　元／平方米，总房价款为　元人民币（大写）。
　　该商品房按照【建筑面积】计价，单价为　元/平方米，总房价款为　元人民币（大写）。
　　该商品房按照【套】计价，总房价款为　元人民币（大写）。
　　（二）出卖人同意认购人按照下列第　种方式付款：1。一次性付款。
　　2。分期付款。
　　3。贷款方式付款。
　　4。其他方式。
　　认购人选择第3种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的　％，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。
　　第四条　认购定金认购人应当自签订本认购书之日起　日内，向出卖人支付认购定金　元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。
　　认购人同意在支付定金之日起　日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。
　　第五条　认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。
　　第六条　认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起日内将已收取的定金退还认购人。
　　第七条　出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。
　　第八条　该商品房的买受人为【本人】【同一户籍内亲属】【　】：　。
　　（若选择其他的，应在空格部位写出买受人姓名）第九条　其他约定。
　　第十条　本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。
　　第十一条　本认购书未尽事项，可签订补充协议。
　　第十二条　本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。
　　出卖人（签章）：　认购人（签章）：【法定代表人】：　【法定代表人】：【委托代理人】（签章）：　【负责人】：【委托销售代理机构］（签章）：【委托代理人】（签章）：签订时间：年　月　日　签订时间：年　月　日签订地点：　签订地点
（全书完）