全面购房指导-第2章

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　　交通的改善，一轮全新的郊区投资浪潮正悄然来临。
　　■　房博士提示：
　　交通的改善，如地铁、公路、桥梁的兴建都会直接影响到一个楼盘，乃至一个片区房价的上涨。因此，不管是用于居住还是投资，都要选择交通便捷的地段。用于居住，可以让你出行更加方便；用于投资，可以让你获得更好的投资效益。
　　2。规划建设带来房产增值新机遇
　　对一套房屋未来的升值潜力来讲，一个片区的拆迁安置、一条河流的改造、一个公园的修建……种种城市规划建设对置业价值的影响就显得尤为重要。或许现在很不起眼的位置，由于明天一个城市规划建设的动工，你买的新房就可以迅速升值，而你的居住环境也将会因为城市的规划建设变得更加宜人。
　　3。配套完善房子保值更增值
　　一个好的楼盘、一套好的房子，必须要有大的市政配套。如果在房子交付使用以后发现没有地方买菜，没地方逛街，孩子没地方上学，小区内环境虽然造得很好，但走出小区门则是一片荒芜，正所谓〃墙内锦绣如花，墙外刀耕火种〃，房子最后也只能空置，很难卖出去。
　　对于一个楼盘或者区域而言，市政配套所拥有的卖点，在开发商与购房者之间形成了一种良性互动。浅显的事实，在各类房地产广告中，〃毗邻××公园〃、〃距离××仅五分钟路程〃等等，对于购房者而言，配套也是在买房置业中不得不考虑的问题。拥有完善的市政配套，也就拥有了与财富对话的资本。
　　■　房博士提示：
　　一个楼盘周边市政配套是否完善，会直接影响到这个楼盘是否被购房者作为第一居所。一般来说，市政配套设施是按人口规模配备的，其建设方式一般是每一千人配备某项配套设施多少平方米，而只有上万人的大规模居住区（一般1万户，3～5万人）才可能配套齐全。具体到一个成规模的房地产开发项目，购房者应关注，小区包括周边地区是否配备了教育、医疗、文体、商业、金融、邮电、社区服务等最基础的设施，使用是否方便，距离、规模如何等等。
　　第5节：第一章　购房前的准备（4）
　　4。地价攀升区域物业也跟着涨
　　无论是先有鸡还是先有蛋，地价和房价不管谁有了波动，另外一方必然会产生〃共鸣〃。
　　据尺度机构的调查数据显示，成都市土地均价从1999年的63。9万元/亩到2005年5月12日止已经涨到了268。4万元/亩，均价上涨了204。5万元。与此同时，成都房价也在迅速攀升。2003年，成都市含经济适用房在内的商品房平均价格为每平方米2096元，每平方米上涨103元，涨幅为5。1％；不含经济适用房的商品房平均价格为每平方米2224元，其中城区房价为每平方米2726元，周边区县为每平方米1482元。2005年成都五城区商品房交易均价已达到4085元/平方米，同比上涨9。49％。
　　房子增值，当然与地价的上涨脱不了干系。
　　房子林林总总，各不相同，怎样才能判断出什么样的房子会快速增值？不同的房子共同的东西是什么呢土地价值，即房价中隐含的地价。业内人士认为，房子升值的重要原因就是土地升值，而土地价值又由土地的质量和数量构成，其中，土地质量是指土地地段和自然环境的优越性，数量是指土地的容积率，即每栋房子或每个单元占有多少土地。那么，对于一套已经呈现的房子，虽然当下本身的地价已经无法得出明确的数据，但是可以通过周边的地价估算出自己所在位置的地价。在大区域背景相同的前提下，旁边的地价翻了几倍，自己的物业所在的地块价格不可能原地不动。土地成本的增加，房价也要跟着涨。虽然物业的形态、功能以及新旧程度可能无法与周边地块新建成后的物业相媲美，但总体价值至少是要在当初该物业价值的基础上有大幅攀升。五年前，成都市温江区的地价不到30万/亩。今天，温江的地价突破百万已是事实；今天，温江老城区的普通商品房已经卖到了2400元/平方米，这与五年前800元/平方米的价格相比，已经翻了3倍。而在距离成都主城区相对较近的光华大道与温江城区相接的区域，不少在售楼盘均价已经超过3000元大关，房龄在2～3年左右的二手房也涨到了2000元/平方米以上。
　　地价一上涨，房价也自然跟着上涨，北京朝阳区内2001年每平方米均价才3300元左右的价格，2007年11月已达到了均价14000元/平方米。2004年，北京朝阳区柏林爱乐社区开盘均价才4800元/平方米，2007年11月均价已达到13000多元/平方米，当时在北京朝阳区投资房产的人现在赚欢了。
　　■　房博士提示：
　　地价攀升之时，距离房价攀升也不远了。想买一套增值房的你在留意房子品质的同时，还要眼观六路，耳听八方，关注地价情况。想下手就要趁早，不然等市场反应过来后，你会发现区域内所有房价都已经毫不留情地跟着上升了，浪费时间就等于浪费金钱！
　　5。有群好邻居共同托高区域价值
　　最近，北京市民老李春风满面，一碰到准备买房的朋友便激动地给人传授经验：〃选房别忘了把邻居选好。〃原来，老李最近到中介行去逛了一圈，不逛不知道，一逛吓一跳，自己家的房子竟然在短短4年间增值20多万！据老李介绍，2002年初，老李在北京朝阳区买了某楼盘一期的一套房子，当时单价是3300元/平方米，时隔4年不到，自己小区内完全相同的二手房已经卖到了6000元/平方米以上，而且还只是简单装修而已。为何会涨得如此之快？如获意外之财的老李急忙像个专业人士一样搞起调查研究来。
　　原来，在自己所在的片区，包括房龄较短的二手房在内，房价均已涨到了6500元/平方米以上，而近两年推出的新盘均价更是直逼8000元/平方米。老李仔细一想，虽然自己的小区不算大，内部环境也不见得好，但自己如果要卖房的话，别人能卖8000元/平方米，我卖个7000元/平方米也不过分啊！目前，新华联集团在该片区的新项目〃珊瑚湾〃也已亮相，老李又开始扳指头暗自高兴了：嘿嘿，明年这个时候，又该多扳一个指头了吧？！
　　事实上，〃好邻居〃带来的不仅仅是好的名声，可能还会带来公共配套、环境等的改善。有些品牌开发商在推出建筑产品的同时，也会相应的注重物业配套、周边基础设施和环境的打造，周边小区住户可以共享，这也是拥有〃好邻居〃，房子增值的重要原因。
　　第6节：第一章　购房前的准备（5）
　　■　房博士提示：事实已经证明，品牌开发商对入驻片区有带动作用，与它挨得近一点，让你对自己的房子更有信心。如若某天转手，报价时也能更加理直气壮。所以，在买房时，要多留个心眼儿，多打听一下周围将会有哪些邻居。
　　6。建筑本身成就物业未来价值随着人们生活水平的提高，他们对居住条件的要求也越来越高。面对供应丰富的楼市，建筑产品本身的竞争也变得尤为激烈，只有好的建筑产品才能经得起时间和市场的考验，只有具有前瞻性的建筑才能拥有大幅的增值空间。
　　众所周知，不同小区、不同建筑风格、不同楼层、不同朝向、不同户型设计的房子价格是不一样的。小区规模适中、安全系数高、居住密度低、环境优美、风格独特、材质上好、南北朝向、户型设计合理的房子，价格自然更高。而这样的房子，〃保新期〃也往往更长。在我们周围，不少有一定年龄的房子都留有岁月侵蚀的痕迹，或外立面已经黯然失色，或功能结构已经过时。谁愿意出高价买这样的房子呢？但是对于一些社区日渐成熟、品质高、保养好、性能良好甚至更完善的小区，尽管经过时间的洗礼，却依然能散发着迷人的魅力，仍然能够满足人们对居住舒适度的要求，增值也变得自然而然了。两套房龄相同、位于同一片区不同小区不同档次的房子，品质好的那一套单价甚至可以比另一套每平方米高出500元，这些都与业主的保养、当初房子本身的品质密切相关。
　　■　房博士提示：对于好的建筑产品的考察，所包含的内容是方方面面的，开发商的实力、小区环境、房价、户型设计等等，但是，千万别忽略了对物业管理的考察。物业管理是社区的〃软件〃，也是最具可塑性的。优秀的物业管理公司和合理的物管费可以为一个小区创造巨大的无形资产。因为社区保养好、物业服务到位等等都可以使业主满意，为物业和房产的商业价值增值加分。
　　四、买房投资怎样才能稳赚不赔如今的房地产市场同样受到各种因素的影响，同其他投资一样，没有人能保证投资房地产稳赚不赔，但是，买房投资也并非就没有赚钱的机会，而其中的关键就在于购房人能否对房地产市场有较为深入的了解，而下面几个方面应当引起投资房地产人士的注意。
　　1。找准风向标买房为什么需要风向标？因为它能够指引购房者找到升值潜力大的开发项目。如今，众多媒体在争论房地产市场是否存在〃泡沫〃，房价究竟是高是低？但是，购房人大可不必考虑这个问题，也不要管收入房价比、房屋空置率等。你要关心的就是看银行对买房贷款的态度，如果银行对某个房地产开发项目的贷款较松，就说明这处房产的市场看好；如果银行管理得较严，就说明此处房地产的市场风险较大。因为银行在决定是否为某处开发项目作贷款前，都会进行详细的调查，如果此项目的前景不好，银行在贷款的过程中一定会很严，因此，在一定程度上，银行的态度往往比专家的话还要真实、准确、可信。
　　2。买涨不买落房地产投资与其他投资一样，是很难摸到市场的价格底线的。如果不是为了急住，当房价开始下跌时，千万不要有抄底心理，还是持币观望为好。因为房价下跌一定有很多的影响因素，而这些因素很可能使此处房地产的价格在短时间内无法上涨，而那些房价刚要开始走高的房产，也一定会在短期内有一个较大的增长。所以，买房应该买涨而不买落。
　　3。参考平均价经常能够听到有人讲房屋的平均价格在下跌，原因是房子在增多，其实，房屋平均价格的下跌只是表面现象，因为房子增多代表着市场需求，也反映着政府的政策导向，房地产增多的地区发展一定会很快，买此处的住房应该是有升值潜力的。
　　4。学会〃抓机会〃要在房地产市场上赚钱，就应该善于〃抓机会〃。比如：能把楼盖完的房地产商搞〃内部认购〃，只是因为手续还没办完，所以较为便宜；房子有预售许可证，但因土地使用证还没有办下来，所以价格很低；某项目正在施工，销售的房产属于期房，但附近将要修路或修建地铁站……此时，不要等房子建好再买，而应该提前购买，因为房屋或附近的设施建好后，房价肯定会大幅上升，当然，前提是你要有足够的把握保证你的决策是正确的。
　　第7节：第一章　购房前的准备（6）
　　5。挑便宜的买
　　如今，什么样的房子都有，但贵的房子并不一定就是最好的，因为不同的开发商和房地产经纪公司会选择不同的营销手法。有些发展商希望以薄利多销的形式，通过价格占领市场，而有的开发商则将价格定得较高，认为卖50％的利润要超过通过薄利多销方式销售70％的效果，所以，他们宁愿卖50％。因此，购房人在选择房屋时，买同一地区价格较低的，但品质相差无几的房子，相对来讲，抗〃跌〃力要强很多。
　　6。计算养房费用
　　虽然〃买房就是买生活〃，买小社区更能彰显个性，但是，大社区的使用和维护成本往往低于小社区。作为买房人，你不可能免费享用社区内的所有设施和服务，比如会所、地下车库等，购房人想要使用，都得花钱，而且，公共设施越多、越豪华，购房人支出的费用就越高，毕竟羊毛要出在羊身上，没有人会免费为你提供服务，所以，买房时不能不考虑养房的费用。
　　7。心态要平稳
　　任何的投资项目都有升值和下跌的时候，所以，作为购房人，不要因为所购房产升值就洋洋自得，也不要因为下跌就心情烦闷，因为购房也是为了更好地生活，高兴地生活，如果心态不平稳，就很容易受房价的涨跌所左右，那样的话还不如不投资。
　　要买房，事先就需要想清楚几个问题，比如：准备居住还是准备投资？自己最理想的居住位置是什么地方？希望住宅周围的环境如何？自己的支付能力如何？
　　■　房博士提示：
　　投资房地产虽然需要大额的资金，不是人人都可以玩的游戏，但也并非只是有钱人的游戏，对普通百姓而言，只要愿意，也可以进行房地产投资。所谓房地产投资，就是投资人牺牲眼前的消费（获取资金）购置房产，以期在将来能够获取较大的收益。
　　房产投资的最大益处就在于保值，它能够使我们今天的钱在遇到通货膨胀的情况下不缩水。但是，购房者要想投资房产，并且获得较高的回报，最需要做到的就是认清国家的政策形势，如果国家的政治环境安定，经济繁荣，经济增长较快，那么，这种大环境就会影响到国内各地的房产，物业也会因此快速升值，这时候进行房地产投资就显得非常重要。
　　此外，投资房产还需要考虑到位置的重要性，好地点的房产首先能够实现保值，然后还能够达到增值的目的，即便是出租，也能获取较高的收益。另外，购房者还可以将所购房屋作为不动产进行抵押融资，这样既不影响房产的增值，又得到了可供使用的资金，可以说是一举两得。即使购房者没有什么太好的经营方案，也可以将房屋转让以获得更好的效益。
　　还有一点需要提示想要投资房产的人，那就是置业投资能够获得税收方面的好处。比如上海规定，如果购置自用住宅而申请银行按揭，每月还银行贷款可从工资的总额中扣除然后再计算个人所得税。这对于有较高收入的人来说，可以节省一部分税额。
　　科学地说，投资房产属于投资行为，只要是投资，就具有一定的风险性，因此，在投资房产的时候，一定要周密调研、科学分析，切不可头脑发热，只有这样，才能将风险降到最小。
　　五、如何做购房预算
　　买房子要花钱，住房子要花钱，维护房子要花钱，银行按揭也要花钱，房屋的选择与家庭的收入状况和将来的收入水平关系很大，还影响到家庭在买房以后的生活标准，因此，必须在选房决策时有明确的财务预算。
　　确定可支配投入
　　买房之前需要先计算，有多少钱买多大的房，而且既要买得起也要住得起，这需要评估自家财力。因此，制定购房预算的第一步是确定家庭为购房可以作出的安全投入。根据自己的经济能力来寻找相应的地段和楼盘，这比先找房子再算价钱明智得多。
　　首先，清算一下自己家的现有资金，包括存款、可以套现的股票、可以上市出售的旧房或押旧买新的旧房等。
　　其次，考虑你的付款方式，一次付清还是分期付款。分期付款的话，考虑你所能支付的首付款，考虑你的借贷途径、数额和年限，进而考虑你所购买的房子的总价。计算时不能〃满打满算〃，一定要预留入住后的装修费用、房屋维修资金和税费、供暖费、物业管理费以及当年家庭的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母的医疗费用等