全面购房指导-第3章

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及当年家庭的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母的医疗费用等。
　　第8节：第一章　购房前的准备（7）
　　最后，还要考虑购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、经营收入等。家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水、电、煤、电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如果年轻的两口子预备买房后〃添丁加口〃，一定不要忘了预留一大笔育婴的费用。
　　贷款买房的，应根据购房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。根据专家测算，购房还贷支出占家庭总收入的30％以下，才应该是安全的。如果家庭月收入5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。如果收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。
　　了解购房费用构成
　　很多购房者在购房之初并不了解购房产生的所有相关费用，往往只按照单价算一下首付，估计能拿出首付款就作出购房决策，常常导致在买房过程中发生资金不足。购房费用一般由这几个部分组成：1、首付款；2、契税（总房价的2％或3％，120平米以下的房屋契税是2％，120平米以上的房屋契税是3％）；3、住宅公共维修基金（总房价的2％）；4、登记费（0。3元/平方米）；5、物业费等。了解了购房费用的组成，以便在决策时能够考虑周全。
　　六、购房需要掌握哪些法律知识
　　我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果是代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要性。
　　在商品房买卖过程中，涉及诸多的问题，一旦处理不慎，就有可能发生法律纠纷，并给自己造成诸多麻烦，甚至是损失。所以，在购房之前，认真了解相应的可能涉及法律纠纷的问题，为自己将来能够拥有称心如意的住房打下良好的基础。那么，这些问题有哪些呢？
　　1。商品房定金与订金的区别
　　定金是指购房人根据合同约定，预先付给房地产开发商一定数额的金钱，以作为合同履行的保证，也就是以债权担保的形式而存在的。在《商品房买卖合同》中，一旦约定了定金条款，如果出现违约行为，违约方就要承担与定金数额相等的赔偿责任。换句话说，如果定金的支付方（购房人）违约，就将丧失定金的所有权，定金归收取方（开发商）所有。如果收取定金的一方（开发商）违约，就应该双倍返还定金。这种以定金的方式来确保合同履行的方法就是定金罚则。有一点需要注意，房地产开发商只有在取得了房屋的合法销售证件后，才能收取购房人的定金。
　　作为消费者，购房前必须清楚开发商有无销售此处商品房的资质，有没有权力收取定金。如果开发商在不具备资质的条件下提前发售房产，购房人在认购时所交纳款项只能算是保留金，购房人可以随时选择退房，并全额拿回保留金。也就是说，如果购房人不想购买此房，即便收据上写的是定金，从法律角度上讲，开发商也应该退还购房人交的款项。
　　还有一点需要注意的是，作为购房人，应该分清定金和订金的区别。订金属于预付款的一部分，并不具备担保债权的作用，如果开发商违约（不签订合同），购房人将无法得到双倍的返还，而购房人违约的话，所交款项能够如数拿回。
　　第9节：第一章　购房前的准备（8）
　　2。开发商销售证件的审查
　　有些开发商由于资金的原因，往往只交纳了一部分土地出让金，它所取得的国有土地使用证也只是临时的，所领取的商品房预售许可证也有一定的限制，通常只包括规划项目的部分楼号，有些只包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人应当着重审查所要购买房屋是否在预售范围之内。千万不要认为开发商有预售许可证，所有的房产都属于合法销售。
　　3。合同中的面积约定
　　预售商品房的销售面积是依据施工图纸由测绘部门测算出来的，与建好的商品房有一定误差，这也是购买期房的风险所在。法律规定，一套房屋的建筑面积的误差不应超过±3％。但是，房产面积是由两部分组成的：套内建筑面积　公共分摊面积，如果公共分摊面积增大而套内的建筑面积减少，总面积仍然处在合同的约定范围内，此时，开发商不需承担违约责任；但对于购房者来说，套内建筑面积的减少就意味着房屋使用率的降低，也就是意味着花钱买分摊而没有买到实际居住地面积，因此，在签订合同的时候，最好规定出各部分的变化比例，防止开发商恶意变更。
　　4。对房屋交付条件的约定
　　对购买期房的人来说，房屋的交付是非常重要的，但是目前的购房合同中仅规定了：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件四种标准。这四种标准都会取得相应的证明文件，但是，验收部门不可能检验每套住房，他们只是采用抽查方式，这样一来，部分房产就难免出现各种各样的问题，也就是说，如果你所购买的房屋不是正好被验收部门检验的住房，就涉及了此种房屋是否可以交付的问题？
　　作为开发商，只要取得了政府部门的批准文件，就具备了交房的条件；但对于购房人来讲，房子存在问题，肯定不能算交房，这就出现了矛盾，由于合同文本中无法解决这个矛盾，因此只能通过补充协议的方式来解决。所以，在补充协议中要写明交房的条件、时间、违约责任的判定和赔偿方案等。此外，还应写明逾期交房超过一定天数后，购房人有权退房，这样才能避免交房过程中可能出现的纠纷。
　　七、了解房屋种类
　　在明确购房目的和做好购房预算之后，我们就可以开始挑选房子了，在这之前我们来了解一下关于房屋种类的基本知识。
　　1。经济适用房
　　经济适用住房是国家实行土地无偿划拨，减免大市政配套税费，面向广大中低收入家庭建设、出售的住房。它与普通商品房的区别与联系如下：
　　经济适用住房的特点：
　　性质：微利商品房，售价低。
　　产权：完全产权。
　　销售许可：《经济适用住房销售证》等五证。
　　销售对象：中低收入居民。
　　土地证：《划拨国有土地使用权证》。
　　建设规模：政府批准年度计划。
　　价格：政府限价。
　　建设标准：户型、面积、档次等接受政府指导，为普通标准住宅。
　　规划设计：招投标。
　　开发建设：招投标。
　　工程监理、验收入住：按国家规定。
　　工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
　　物业管理：按国家规定，偏低，保证基本服务。
　　抵押贷款：可以。
　　职工个人购买的经济适用住房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书即《房屋所有权证》、《土地使用证》的，住满5年后，可依法进入二级市场上市交易。上市并缴纳有关税费后，收益全部归个人。
　　2。商品房
　　商品房的特点：
　　性质：商品性质，售价高低不等。
　　产权：完全产权。
　　销售许可：《商品房销售许可证》等五证。
　　土地证：《出让国有土地使用证》。
　　价格：企业自定。
　　建设标准：企业自定。
　　规划设计：招投标。
　　开发建设：招投标。
　　第10节：第一章　购房前的准备（9）
　　工程监理、验收入住：按国家规定。
　　工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
　　物业管理：按国家规定，偏高，服务附加项目多。
　　抵押贷款：可以。
　　3、两限房两限就是限制价格，限价不是死价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。
　　另一个就是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。
　　限价房可以上市销售，而且价格是由卖房人自己制定，不再受政府的约束。但是一般买了限价房的人是不会卖的，因为买房的人资格是严格把关的，炒房产的人肯定买不到限价房。
　　供应对象本市中等收入家庭限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭的户籍、收入、住房和资产应符合以下条件：（一）申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
　　（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。目前的标准见附表。另外，远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定，报市政府批准后公布。
　　购买家庭三类家庭可优先购买在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭之一的，可优先购买：1、解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭；2、家庭成员中有60周岁以上（含60周岁）的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；3、已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。
　　经审核符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的全部成员不得再次享受其他形式的保障性住房。
　　申购程序资格审核四步走购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。
　　申请购买限价商品住房按照下列程序办理，以北京市为例：（一）申请。申请家庭持如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》（一式三份，以下简称《核定表》）向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请。申请时应当同时提交以下材料的原件和复印件（复印件一式两份）：1。户口本和家庭成员身份证；2。家庭成员婚姻状况证明；3。现住房产权证明或租赁合同；4。家庭成员所在单位出具的收入、住房情况证明；5。其他需提交的证明材料。
　　（二）初审。街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见。
　　（三）复审。区县住房保障管理部门对申请家庭情况进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示。
　　（四）备案。市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭情况予以备案。
　　统筹分配房源主要由区县安排各区县政府组织建设的限价商品住房，主要由本区县安排使用，市住房保障管理部门可根据情况从中划出一定比例统筹分配。
　　各区县住房保障管理部门负责组织本区县符合条件的申请家庭按优先配售条件及住房困难程度，通过摇号等方式配售限价商品住房。对参加多次摇号均未能摇中的申请家庭，轮候三年以上的，区县住房保障管理部门可为其直接配售。
　　对市住房保障管理部门统筹分配至各区县的房源，各区县住房保障管理部门应在二个月内确定购房人，向开发企业缴纳购房款。逾期不能确定购房人的，由市住房保障管理部门收回重新分配。区县住房保障管理部门也可先行垫付购房款后保留房源继续使用，保留时间不超过半年。
　　第11节：第一章　购房前的准备（10）
　　4。房改房
　　房改房基本可以分为两种：按成本价购买的房改房和按标准价购买的房改房。
　　按成本价购买的房改房的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需要经过原产权单位同意就可以处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定限制。
　　按标准价购买的房改房的使用、占有的权利归产权人所有，该房屋也不能办理赠与，在处置权和收益权上受到很大限制。
　　5。集资房
　　是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金进行住房建设的一种房屋。职工个人可以按照房价全额或部分出资，政府以及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属按照出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。
　　6。使用权房
　　使用权房是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准租给居民居住的公有住房。
　　7、廉租房
　　廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了〃廉租房〃这一概念，类似于香港的〃廉租屋〃。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房，以及政府特地建盖的新房。
　　《北京市城市廉租住房管理办法》规定，同时具备下列条件的家庭就可以申请廉租住房：第一，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准；第二，申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准；第三，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口；第四，申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；第五，符合当地廉租住房政策规定的其他标准。
　　申请人应由申请家庭的户主来担任。如果户主不具有完全民事行为能力，申请家庭可推举具有完全民事行为能力的其他家庭成员来担任申请人。
　　《办法》规定，申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。
　　除了书面申请，申请人还需提供3种材料：一是民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明；二是申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明；三是申请家庭成员身份证和户口簿。此外，还有地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。如果申请人为非户主，还应出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
　　8。公房
　　公房，也叫已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房