全面购房指导-第4章

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　　8。公房
　　公房，也叫已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，在一定期限后归职工个人所有。公房的特点在于是否允许上市，上市以后在转移对象方面有没有特定的限制，比如说有的人在单位分了房子，但是个人没有取得独立产权，就不能上市，有的还规定，如果上市的话，第一买受人必须是单位。在这种情况下，你如果没有查清楚，就贸然买了这套房子，很有可能以后会产生一些纠纷。
　　9。写字楼
　　写字楼是指专门用于公司办公的房子。写字楼的主要问题就是物业管理。买前面的几类房子，物业管理不是买卖合同的一个必要条件，就是说我可以入住以后再成立业主委员会，然后再选择物业公司，但是写字楼不一样，写字楼的物业管理非常重要，写字楼如果没有妥善的物业管理的话，它的贬值速度会非常快，损害速度也非常快，因为它的客流量太大了，每个人的使用方式和对设备的损害程度是不一样的，所以如果是要买写字楼，物业管理问题一定要成为买卖合同的一个必要条款。
　　10。别墅
　　别墅，是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，有天有地，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华。一般是高收入人群的购买对象。别墅的问题主要是能不能取得合法的土地使用权。对于大城市来说，别墅的修建对于土地的利用效率比较低，因此政府对别墅项目的开发是有限制的。有的别墅，你一看规模很大，房屋外观看起来也很好。但是这种别墅的开发没有获得许可，所以尽管入住了，仍然没法取得土地使用权，也就是不能获得产权保护，有的地方会因为违法占用耕地最后把整个房屋拆除，所以土地使用权是别墅买卖中的一个核心条款。
　　第12节：第一章　购房前的准备（11）
　　11。四合院
　　四合院是以正房、东西厢房围绕中间庭院形成平面布局的传统住宅的统称。在中国民居中历史最悠久，分布最广泛，是汉族民居形式的典型。其历史已有三千多年，西周时，形式就已初具规模。山西、陕西、北京、河北的四合院最具代表性。
　　四合院的典型特征是外观规矩，中线对称，而且用法极为灵活，往大了扩展，就是皇宫、王府，往小了缩，就是平民百姓的住宅，辉煌的紫禁城与郊外的普通农民家都是四合院。
　　四合院的大体分布为大门、第一进院、大堂、第二进院、书屋、住宅等，两侧有厢房，各房有走廊，隔扇门相连接。
　　北京四合院，是由东、西、南、北四面房子围合起来形成的内院式住宅。北京四合院作为老北京人世代居住的主要建筑形式，驰名中外，世人皆知。
　　此外，四合院虽为居住建筑，却蕴含着深刻的文化内涵，是中华传统文化的载体。
　　12。独栋别墅
　　独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
　　13。联排别墅
　　联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形态。
　　定义：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
　　特征：1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、与独栋别墅相比价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。
　　14。叠拼别墅
　　叠拼别墅是联排别墅的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
　　1。购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2。稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3。叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室和花园，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动宜人。
　　15。公寓
　　公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的客商及其家眷短期租用。
　　我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。
　　当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3～4间；面积大，每间14～18平方米；净空高达3～3。4米，厨房功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨房的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。
　　第13节：第一章　购房前的准备（12）
　　16。酒店式公寓
　　酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有〃自用〃和〃投资〃两大功效，但其本质仍然是公寓
　　酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
　　酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
　　酒店式公寓，意为〃酒店式的服务，公寓式的管理〃。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
　　一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
　　17。塔楼
　　塔楼的平面图特点是若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯4户到一梯12户。
　　18。板楼
　　板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，南北通透。
　　19。跃层
　　通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。
　　20。复式
　　复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2。7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
　　复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为〃排空〃），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。
　　21。投资回报性商铺
　　这是指开发商在出售商铺时，承诺按照一定的比例每年给予业主回报，商铺由开发商代为管理或交给第三方运营。
　　八、什么是花园小区、智能小区、远郊小区
　　花园小区、智能小区、远郊小区是未来小区发展的三种标准和趋势，也是购房者的三大选项。
　　1。花园小区
　　白居易有诗云：　〃沧浪峡水于陵滩，路远江深欲去难。何如家池通小院，卧房阶下插鱼竿。〃现代房屋，绝少古人的闲情逸致。高楼大厦，视野中尽是些水泥砖瓦。在林林总总的小区中，花园小区恰恰成为城市沙漠中一块尚未干涸的绿洲，吸引着工业时代人们疲惫的心灵。花园内融入房屋，是花园小区建设的宗旨。漂亮的花园取代厚重的院墙将房内和外界的尘嚣隔离开。精心培育的植物、堆起的假山、微波泛起的湖水，给人一种安静和祥和；倘若能有流动的河水穿越小区则更妙，潺潺的流水声使小区充满生机与活力。郁郁葱葱的树木，湖边的亭台楼阁，婉蜒的小径，人们在花园中休想、玩耍，欣赏美丽的自然景观，在花园中度过一年又一年，很是愉快。
　　选择花园小区，首先，要关注小区的绿化建设。没有强有力的绿化设施，小区又怎敢宣称自己是〃花园〃呢，绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种〃鸡犬之声相闻，老死不相往来〃的局面，增进了邻里的交往，扩大了〃家〃的范围。花园小区的主要特色就是其漂亮的园林景致：绿色植被、鲜花似锦、小桥流水。因此，当您前往看房时，建议专门花上一些时间在小区里走一走，或者仔细观摩开发商提供的小区园林规划图示，做到对您未来即将生活的环境〃心中有数〃。
　　第14节：第一章　购房前的准备（13）
　　按国家有关规定。对小区绿化环境的选择有四点标准：
　　①小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。②要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不应低于30％，旧区不低于25％，绿地指标组团不低于0。5平方米／人，小区不小于1平方米／人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求。③绿地应接近居民住宅，以利观赏使用。④绿地空间应包含一定数量的活动场地（如儿童游戏场），并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。
　　对于想选择花园小区房屋的购房者而言，采光是很重要的问题。若您选择的楼层较低，需注意是否会有较高的树木，或者潜在会长很高的树木遮挡了房间的采光。良好的采光有利于让您的房间显得宽敞、明亮。小区楼盘的布局也很大程度上影响到整个小区内各家各户房间的通风情况。如果通风不畅，您在家中也难以品位到花园里的花香。要想欣赏花园小区的美丽园林景致，房间的朝向和视野好不好也会影响到您今后的〃美丽生活〃。从视觉角度而言，楼层4～7楼的景观角度最好，太低则容易〃一叶障目〃。太高则容易〃看得模糊〃。最后，由于不少花园小区采用〃板〃式布局，这种一排一排排列的楼房有一个潜在的隐患：私密性。楼与楼之间布局不合理的小区，容易造成〃窗对窗〃的透视问题。因此在现场或者规划图上看房时，要有所注意。
　　2。智能小区
　　随着信息技术的发展，计算机及其网络技术的兴起进入建筑领域，我们的居住方式也发生了翻天覆地的革命，智能化小区以其代表的高品质信息生活为越来越多的成功人士所瞩目。那么，什么是智能化小区呢？智能化住宅小区是指依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关的高新技术，将传统的土木建筑与计算机技术、自动控制技术以及信息技术等先进技术的结合，实现住宅使用功能的智能化，从而达到节约能源，降低人工成本，提高住宅小区物业管理、安防以及信息服务自动化程度，为小区住宅提供安全、舒适、方便、快捷的家居环境。智能化住宅小区系统应具有以下特点：高度的安全性；舒适的生活环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；物业管理的智能信息化；家庭智能化。
　　近年来，商品房销售中〃智能住宅〃的宣传广告越来越多，有些购房者为赶时髦误入开发商的圈套。某业主看到一则智能住宅的广告，匆忙之中购买，不料入住之后才发现所谓的〃智能住宅〃只不过是电梯自动、卫星电视等，这些功能和真正〃智能住宅〃的售价极不相称，该业主大呼上当。实际上智能住宅按其使用功能划分为普通型和豪华型，消费者在购房之前要认清智能住宅的基本内容。
　　普通型智能住宅配备较简单，特征为：①安全联动：住宅装配有红外线探测仪和自动报警系统，24小时中央电视监控（物管中心负责）。提供防火防盗监视、燃气泄漏自动报警、紧急呼叫救援、可视门铃等。②表自动计费：水、电、煤3表通过电脑网络与物管中心连接，自动计费，自动抄送。③安装ISDN：装有窄带功能远端模块，提供先进的通讯传输平台，拥有高速INTMNXT（企业内部网）接口、INl2RNET电话、传真等功能。住户可享受网上购物、网上求医等服务。
　　豪华型智能住宅是真正意义上的智能化建筑，具体特征为：①U住宅自控，即设各自动化：大型设备如电梯、变配电箱等实现自动操作、自动监控报警、自动检修养护。家用小型设备如红外线监控系统、家用电器等内部联成局域网。可远程监视、遥控家中各种设备，如提前打开空调等。②小区局域网与小区IC卡：小区局域网的本质是服务，物业管理中心通过社区网页向居民发布服务〃菜单〃，提供如医疗、老人婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅馆、酒吧、看电影、逛公园、信息查询、新闻报道等服务项目，住户可根据爱好自由选择。同时借助小区网络，实施IC卡智能管理。③宽带入户：比起窄带通讯速度更快，是真正意义上的信息高速公路，能保障动态视频、声频信息的有效传递，可提供视频点播、视照会议、多媒体通讯等多项特殊功能。在目前的商品房销