澳洲梦-第27章
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栏，介绍在澳洲如何做生意，提供各种信息和咨询。
我特别希望新移民当中能出现一批各个方面都出类拔萃的杰出人士。
《新移民》杂志伴了我将近七年，昔日的留学生已经安居乐业，消费水平提高了，对传媒的质量要求也提高了，他们渴望得到更快、更新的信息。这样，一份一个月才出一期的综合性杂志，显然已经不再适合新形式的需要。于是，周期上更快捷、内容上更丰富的周报便应运而生了。我忍痛关闭《新移民》杂志，办了一份叫做《澳洲侨报》的周报。
这又是后话了。
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25投资地产的三块“试验田”（1）
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1992年的重头戏是中国留学生的“居留运动”。
我已经在上一章讲过，我的《新移民》杂志一直伴随着整个留学生的“居留运动”。
其实，对于我自己来说，1992年是我中医事业发展迅速的一年。在这一年里，我的中医诊所从1991年底的三间发展到五间。
五间诊所为我积累了数目可观的资金。
在我手中有了一笔现金之后，我开始捉摸了，怎么使用这笔钱呢？
眼前一个现成的方案是：再开一间诊所。我原本计划要开30间呢！
可我很快就否定了这个方案。为什么呢？因为当时我已经有了五家诊所和《新移民》杂志，已经很忙了，再开一家诊所，可能真的会有点应接不暇。其实，这里面真正的问题还是管理，如果真的能象西方大的连锁店那样管理，别说是五家，就是五十家、五百家也不在话下；但是华人中医不会接受这种管理模式，他们不喜欢用其他人的名字，而喜欢自己或家庭的形式去经营，因此我的发展已受到了制约。我想放缓适度去开诊所，同时想再深入调查一下墨尔本中医诊所的现状。
总不能把钱攥在手里吧？于是，我就想到了再买一幢房子。
第一块试验田——仅仅为了节省租金
说句老实话，那时我对地产投资基本上还是一窍不通。第一个房子嘛，是因为我自己要住。现在想起要买第二个房子，其实也与投资无关，我是想买我的中医诊所的不动产。说起来当时的想法也很简单——房子是我的了，我就再也不用交房租了，这不就提高收入了吗？
我马上把我的想法告诉了那几个出租诊所不动产的地产代理。
还真巧，我在Burwood的那间诊所的房主愿意卖。房主William是英国后裔，原来是个牙医，后来干不动了，就把房子租给别人开诊所。现在，他想把房子卖掉，然后带着钱回英国安度晚年去。真是个好机会！
William开出的价格是26万澳元。
那时的26万澳元可是个大数目。还记得我的第一个房子吗？全新的，才12万5千。现在这个诊所实际上就是个古老的大房子，地是800平方米，房间有六个，说是什么维多利亚式的，也就是英国人刚进澳洲时修建的，离现在少说也一百多年了吧？说起来，那个大房子建得也够豪华的，举架很高，门窗很讲究，还有一个小小的塔楼呢！可问题是，它旧呀！而且，它凭什么这么贵呀！是我那个新房子的两还多呢！就因为离墨尔本市中心近一些？
我连夜给我在地产界的朋友Mark打了个电话。他听了之后告诉我说，这个价格是合理的，甚至有点偏低，可能是那个英国后裔的老牙医急着要回英国养老吧。
放下电话后，我还是没能拿定主意。
我突然想到，干吗不算一算呢？假如我一直租这个房子，26万够我租多少年？我于是拿出计算器，算了起来。我现在交的租金是每周500澳元，一年52周，就是26000澳元。然后我再拿这26000澳元去除260000澳元，得数是10。就是说，按我每周交500澳元的房租，连交10年，就够我买下这个房子了。看来还是买房子比租房子合算。
第二天，我便告诉地产代理，这房子我买了。
当时我手里并没有这么多的钱，还要向银行贷款。贷款也要买！
三年，这套商业用房便增值50％。
四年后，我卖掉了这个不动产，结果净赚了接近20万澳元！
这是我的第一次房地产买卖操作，我的第一块“试验田”。我很吃惊，没有想到房地产的增值这么快。正是由于这次偶然的成功投资，我发现了投资房地产可以快速增加财富的窍门，才从此一步步走上投资地产的不归路。
我发现，在这个世界上，赚钱的方式无外乎有这么几个方法：一种是依靠本人的某种技能赚钱，这是世界上大部分人的生存方式；还有一种是用自有资本赚钱，这是传统资本家赚钱的方法；而最后一种是用别人的钱赚钱。
从那时起，我便希望我能够采取第三种方式赚钱！
华人因为自身传统文化的影响，一向不喜欢贷款。其实这个观念是非常错误的。我的中医诊所里有一个中医师，1996年他买下来了一幢房子，价格是26万澳元，一次性付清，2002年他卖出时达到52万澳元。如果是我来操作的话，1996年我会把这26万放到三套房子里，其余的钱向银行借，2002年最终我卖掉房子之后，赚的钱就应该是70万，甚至是80万澳元。
这个简单的算术谁都会，可是我们华人就是不大愿意用银行的钱。
在这方面，西方人要比我们精明得多。我认识一个西班牙后裔的小伙子，他是我的邻居，他19岁还在上大学二年级的时候就开始炒房子，用的是积攒下来的他爸爸给他的零花钱。21岁大学毕业的时候，他已经有四套房子了。他运用的就是我刚才的那个理论——用别人的钱来为自己赚钱！
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25投资地产的三块“试验田”（2）
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还是这个人，他后来发展成一个很大的地产商。2004年他29岁时，手下有三十多个地产代理公司。而他的爸爸最终成了给儿子打工的，整天给帮助儿子干一些修修补补的事情。
我经常想，有一些海外中国人为什么发展不大？就是老观念在作怪，不喜欢从银行借钱。怕借债，怕压力，心里缺乏安全感。其实，在一个法律完备的国家里，向银行借钱是很安全的。犹太人为什么会非常成功？因为很多犹太人都是金融高手，他们中的一些人，开始是穷光蛋，可是自己后来都开始放高利贷了。
在澳洲就有一个说法：看上去一幢楼很破，可是占地很大，一定是犹太人的。
目前在澳洲，从经济实力上来说，各个移民族群中间，犹太人第一，意大利人第二，华人只能排第三。
我经常思考移民文化。我发现移民总是要比当地人付出更多的努力，更具开拓精神和创业精神，所以移民都比较容易成功。我在上海的时候曾经参加一个婚礼，新娘是上海人，新郎是浙江人。再一细问，原来新娘是新郎的秘书。这说明在上海，很多高级白领都是外地人。在移民国家也是一样，是移民推动了现代社会和大城市的进步，移民不仅带来了异地文化，更重要的是移民的艰苦创业精神和生机勃勃的活力。人口要流动，有进有出，才会有生命力，社会才能发展。
我们华人企业要想做大，没有现代金融概念是根本不行的。
华人在某些观念上一定要进行一场革命，一是要善于利用外来资本；二是要有更多的合作的精神。
我相信在未来10年里，一定会有更多的华人移民出来创业。只要我们充分发挥自身智慧与勤劳的优势，再和西方现代社会规则接轨，就一定会有更大的发展。
第二块试验田——还是为了节省租金
买第一个诊所的不动产本来是为了节省租金，结果第三年就涨了50％！
这样的结果完全是一个意外。
然而，这个意外并没促使我马上全面向地产界进军；因为，我觉得这只是个偶然，甚至可能是我拣了个便宜而已，并说明不了什么。但是，毕竟给了我一点甜头。
我于是决定，再买一个诊所的不动产。
能不能升值我不在乎，也没指望；起码，可以节省租金吗。
我这人也是运气好，地产代理又帮我找一个愿意出售诊所不动产的房主！
那个诊所在Doncaster，才刚刚开业不久。那块地比Burwood的更大一些，有1200平方米，但房子没Burwood的好，开价24万澳元。我还是象Burwood一样算了算，觉得值，就买了。那是1993年。（该项目现在已获批准。）
现在，这块地已经值46万澳元了，差不多翻了一倍。
当时买那块地时，除了考虑到可以省租金的因素外，还因为那块地很大。
这块地我一直没卖，那间诊所一直开着。我在等机会。我去地方政府查了一下，那块地有一个限制，只允许建一个房子，不过，如果有合适的理由，或者是在适当的时机下，通过法院把这个限制去掉，是有可能允许建多个房子的（按当地标准，这么大的地是可以建四个房子的）。如果真的这样，这块地现在就值70万澳元了。那就是翻两倍了！
我就想，投资地产可真是太妙了！诊所不赚地也赚啊！
第三块试验田——原本是要建房子养老的
连续在1992年和1993年两年内买了两个房子，觉得有点意思了。
于是想到，看来地产投资还是有的赚的。
于是决定再买块地。1994年，我第一次在没有考虑省租金的因素的情况下，花了100万澳元买了三块地。这三块地是连在一起的，三块地加在一起有2200平方米，而且靠着一个湖。
一下子出手100万我还是第一次。
当时敢于投100万澳元，主要原因是因为它靠着一个湖。
我这个人对水有感情，我的青年，从18岁到22岁，在江苏靠海的一个农场一直呆了四年。这四年培养了我对水的感情。
我想在这儿造几个花园洋房，给自己也留一套，老了的时候搬过来住。
后来，我去咨询了一下，才知道造房子是一件很不容易的事。我的工作十分繁忙，没有时间能够搞自建房屋，决定暂缓建房。
那三块地就那么空在那里，还得每个月派人去剪草。
当时手里有现金，就没在乎它。
这三块地在我手里放了整整两年，直到1996年，当初卖给我地的那个地产代理又来找我，他问我：你那块地升值了，现在值200万澳元了，你想不想卖？
我听了后简直不敢相信自己的耳朵！
天底下怎么会有这么好的事！
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25投资地产的三块“试验田”（3）
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我正愁不知该怎么处理这三块地呢，居然有人要出双倍价钱买它！
我连犹豫都没犹豫，就卖了。赚了100万澳元。
从此，我才认定投资地产真的是赚钱的。
以上三个发生在三年里的三个例子，之所以被我称之为“试验田”，主要是因为我那时还不懂地产投资中的窍门。那三处地皮没有一处是从投资角度运作的。但是都赚了。
我于是想，如果我一心一意地去做地产，资本的增长速度岂不是可以大大加快？
从1996年起，我真就这么做了。我会在以后的章节里详细告诉大家。
三块地的增长故事，让我明白土地是会增值的。澳洲土地是私有的，而且市区能够建房的土地始终有限，所以土地的价格就会不断上升。当时我心中以后计划要在10年内将澳中集团从人力密集型的企业转化为资本密集型企业。当时有一位商界的朋友听了我的设想后，以开玩笑的方式说：谁不想这么做，但关键是有可能吗？
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26六年了，回中国看看去！（1）
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1993年，于是澳洲的中国留学生来说，是非常重要的一年。
这一年的11月1日，澳洲政府一次性解决了1989年前后进入澳洲的中国留学生的身份问题，无条件给了他们澳洲的永久居留权。
很快，便在澳洲掀起一个回中国热。
是的，总算是可以回中国了！不用担心回去后就回不来了，也不用担心没“混出个人样来”让亲戚朋友笑话——有了澳洲身份还不算就有了“人样”吗？
那时，澳洲身份还是蛮值钱的。
于是，中国留学生再也不管自己叫留学生了，改叫“新移民”了。
于是，“新移民”们开始忙着订机票，买礼品，开始张罗回国的事了。
有人回国，是探望亲友；有人回国，是去找生活的伴侣；有人回国，是想回去找机会——听说国内现在机会很多，而且这些人手里也算是有了几个钱。
那时，大家一见面，谈的就是：回中国看看去！
所有人都能感觉到，中国大陆正在发生翻天覆地的变化。
这场变化应该是从邓小平1992年的“南巡”开始的，他的这次注定要载入史册的南方巡视，推动了徘徊和观望中的中国，使之继续沿着改革开放的道路朝前走。“六四”事件之后，我就不断地在澳洲的各种场合讲过这样的观点，改革开放的中国绝对不可能因为一次政治动荡而重新走上闭关锁国的路。现在，这股蓬勃的气息正从遥远的中国大陆吹到澳洲，使很多华人感到了振奋和激动，也印证了我当初的看法。
中国大陆的经济在高速发展，西方的报纸都在这样说，我在中国的朋友也在电话里这样告诉我。我在国内的那些朋友本来很少打电话的，原因很简单，付不起昂贵的电话费；可是现在，他们在电话里哇啦哇啦地讲个没完。好象他们也一夜之间变成了富翁！
中国的朋友三番五次地来电话，要我回中国去赚大钱。
他们告诉我，现在中国特兴炒原材料，只要是你能够通过关系弄到“条子”，就可以转手发大财。我的朋友们都鼓动我回去，他们说我脑筋灵活，回去一块儿干，不发财才怪呢！
我真的动心了。我通过各种信息渠道了解到，中国大陆正在掀起一股巨大的经济建设浪潮，有不少人在炒钢材、炒木材、炒边境贸易，甚至是炒洋垃圾，最后都在很短的时间里成为了百万、千万甚至亿万富翁。有时一天都会收到好几个电话，要买澳洲的原材料，好像他们人人都有批文，都有很多钱。我告诉他们我对原材料不熟悉，他们说你能否试试，我说很抱歉，不熟不做，我没时间试。
是的，我动心了。可是我不想学那些“厨师”后面也跟着“炒”。10亿人口9亿炒，人人都在炒原材料，这很不正常，这个热潮早晚会落下去。我决定走自己的路。
有一点是肯定的，我已经把目光转向了热气腾腾的中国！
1993年的一天，我重新踏上中国的土地。我的身份是澳洲集团总裁。
离开中国整整６年之后，我首次回到上海，真是有些百感交集。父亲和母亲表面上很平静，可是内心里十分欢喜，母亲还为我做了我最爱吃的河鱼河虾。他们的身体还不错，只是老了些。
我看到上海正在以一种超常的速度发展，到处都是高楼大厦和密集的吊塔。
上海真的是变了！
我想起来当初离开中国时，我曾暗下决心，假如我在澳洲干得不成功，我就永远不回上海来！如今，我也算是小有成就了，多少可以告慰自己，也算是有些脸面可以回到故乡上海了。但是，当我看到上海的那种变化的气势时，我还真是被吓了一跳。
到了上海几天之后，我就决定成立澳中集团公司上海办事处。
虽然我的想法还没成熟，可是，我已经意识到，我绝对可以在中国和澳洲之间做一些诸如经济和文化交流等方面的事。就象我到了澳洲说我是中国经济专家一样，现在，我也可以说我是澳洲经济专
