澳洲梦-第35章
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页,按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页,按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
————未阅读完?加入书签已便下次继续阅读!
这时我发现自己的力量还是有些薄弱,不充裕的资金令我难以施展拳脚。
于是,我再一次把目光投向中国。我想利用澳中集团联系广泛的优势去吸引来自中国的投资伙伴,在澳洲共同发展房地产。刚好,这些年中国大陆的地产业发展很快,很多人赚了大钱,而且他们中间的一些人已经开始把目光转向海外。
我和他们一拍即合。很快,我就和中国的几家企业确立了一些合作投资项目。
我和上海的一家企业联合投资,在墨尔本市中心买下一个商业大楼。这幢大楼离我去年买下的“霍克大楼”很近,位置稍差一些,而且也小一些,占地面积只有1000平方米,建筑面积也小了许多;但是价钱便宜,只有120万澳元。
房主也是犹太人。
为什么要卖呢?因为两兄弟对怎样管理这幢大楼意见不一致,吵了起来,只好卖掉。
犹太人卖地是很丢脸的事,所以他们不敢登报上市,只是叫地产代理悄悄地寻找买主。
我一看,又是个好机会,就收了。
六年后,也就是到了2003年,这幢大楼就涨到327万澳元了。上海方面一看有钱赚了,便坚决要求出手卖掉。这样,我们净赚200多万澳元!
要依我,就应该象犹太人那样,买一个留一个,一个都不卖,那样才能赚大钱。
也是在这一年,我在墨尔本的唐人街买了个商业楼。
说来也巧,房主又是个犹太人!而且也还是因为家庭矛盾,无人管理物业,租户非常不稳定,租金收入很低,楼上暂时有一间公司租用着,楼下竟然是空着的!这种楼谁敢买啊?
我为什么买?便宜!只有150万澳元。
买进后,我在楼下开了很多窗户(原来几乎没有窗户,象是个大长裤仓库),分成两个店铺,一个租给旅行社,一个租给一家做餐馆。
租户进来后说空调不工作,天天大电话给我。我过去一看,果然是,于是马上换了空调。
于是,租户稳定了。
现在值多少?420万澳元。
这次是我独资,任凭地产代理天天打电话,问我卖不卖,我坚持不肯出手。我要象犹太人一样,买一个留一个,一个都不卖。
还是在这一年,我和山东的一个公司合作买了一个商业楼。
这个楼稍贵一些,350万澳元。
之所以买这个楼,也是看好了地段。这个楼在西墨尔本(墨尔本的一个区),当然,在墨尔本的西面,刚刚好出了墨尔本市中心。为什么出了墨尔本市中心还说地段好呢?因为它靠近Dockland。Dockland原来是一个码头,现在正规划成墨尔本新区(就象上海的埔东一样),所以地价看涨。
我一连买了好几块地皮,而且刚刚还完“霍克大楼”的欠款,手头有点紧;在加上350万澳元也是价格不菲,所以就找了山东一个公司合作。
山东方面合作的条件很严格:
一,双方各投一半,以表合作诚意;
二,如果市道不好,他们就退出,但我必须按不低于买进的价位收购;
三,要求回报,即使是市道不好,也要至少保证他们6。5%的回报。
…
34相约九八,我与地产开发(2)
…
这样的条件完全是太严格了,估计他们可能是以往和海外合作吃了亏,所以害怕再度上当受骗,才不得不出此“下策”来保护自己。
可我心里有把握,这幢楼肯定没有问题,就答应了他们。
没想到真的出了问题!
原以为Dockland新区会五年内初成规模,同时抬高地价,没想到计划放缓,要十五年才能成气候,所以地价依然维持原来的价位。
2002年的时候,山东方面的领导要退休,决定退出合作。我按协议,出了175万澳元,同时还多支付了10万澳元,收购了他们那半股份。他们很高兴,因为2002年的澳元汇率比较高,算来算去,他们竟然赚了一笔可观的外汇!再加上每年分红(他们要求至少6%的回报)也有相当多的钱。这是他们公司第一次在海外投资成功,不仅没损失钱,而且赚了钱。
山东退出我并不介意。在与人合作时,如果中间数是10,我会给人11,而不是给9,这样就会有越来越多的人与我合作。
在接连买了几个商业大楼之后,我又准备进入民用住宅市场。
商业用楼和民用住宅是完全不同的两个市场,做法也不同。民用住宅市场有两种做法:
一,是买已经造好的旧房子,过几年升值后再卖掉;
二,是买空地或者是相当于空地的地(比如原有房子很烂,必须推倒重建;或者是原本是一个房子的地可以建多个房子),然后兴建一批新房。
我做第二种——买地建房子。
第一种的缺点是:一是规模小(每个房子一般是几十万),二是回报慢(总要等上三、五年才能大幅升值)。
从单一的房地产投资到房地产开发是一个飞跃,这对于我是一个全新的领域。
我是边学边干,做得很顺手,很快就找到感觉了,也敢下大单了。我胆子一大,就一下子买了半条街的地!
作为房地产开发商,地皮的储备非常重要。经过了仔细的推敲、斟酌和拿捏,我看准了一个地段,一下子买下了半条街!那条街在距墨尔本市中心不算很远的市郊,地段很好,增值潜力很大。而且,由于那条街被我买下一半,土地面积很大,我的回旋余地就大了许多。
我准备开发一片漂亮的花园洋房。
相信中国的读者在读到“市郊”两个字时会皱眉头的──怎么是郊区啊!
有必要在这里解释一下澳洲人的生活习惯和城市格局。
澳洲人不喜欢住在市中心──市中心是商业区、娱乐区和办公区,太繁华,太拥挤,太吵杂,太压抑(高楼太多),而且太多污染,澳洲人喜欢住在市中心外围的居民区。澳洲大城市和美国大城市的格局一样,城市占地面积巨大无比──象美国的洛杉矶,澳洲的悉尼和墨尔本等都是世界上数一数二的土地大城市(上海只是人口大城市)。这些城市之所以占地面积巨大无比是因为他们喜欢住花园洋房,每一座花园洋房,小的占地400-600平方米,大的占地1000平方米以上,甚至有上万平方米的花园洋房(这种花园洋房不仅有私人游泳池,还会有私人网球场和小型牧场呢)。
象这种土地大城市,除了市中心之外,还要有星罗棋布的卫星城──每一个卫星城又是一个小的市中心,也就是繁华的商业、娱乐和办公区。你要是在飞机上看这种城市,好象高楼都喜欢箍堆似的,东一堆西一块的。而居民区和民宅呢,就象铁屑被磁铁吸住了一样,围绕着这些市中心和卫星城铺散开来。
那么,什么样的居民区算是好地段呢?这里有很多因素。我把它们按重要程度在这里例出来,你就可以做综合考虑了。
一,有水景的地一定好,如果靠水,甚至有私人码头那就更是好上加好了;
二,没有水景有别的景色也好,比如靠近公园(澳洲的公园和中国的概念不一样,就是一大块打理得齐齐整整的绿地),或者可以远眺市中心高高低低的楼群;
三,一定要离开市中心一段距离,但不要太远,但是有水景的区域除外;
四,不要在高速公路、火车站、工厂、学校、购物中心、医院、高压线、监狱、垃圾处理站的边上;
五,但也不要离开高速公路、火车站、学校、购物中心和医院太远(比如10分钟);
六,最好是一条极少有车路过的安静的街。
符合上述条件的地皮一定在郊区。
此外,我还在墨尔本东南区的Bearmous、Hight和Frankston等几个靠海的地方一口气买进六块地皮。我在前面说过,任何地方,只要能够看见大海,铁定都会赚钱的。
细心的读者一定会问,为什么我“一口气买进六块地皮”都在“墨尔本东南区”呢?
…
34相约九八,我与地产开发(3)
…
这和墨尔本的地貌有关。
我在本书的开篇曾这样介绍过:这是一座海滨城市,整个城市沿弧形的海湾向两面伸展,形成一弯下弦月的样子。墨尔本市中心就建在靠水的“弦”上比较偏上的位置;我的第一个落脚地Elwood在墨尔本市中心的右下方(也就是东南方)5公里处,也是在靠水的“弦”上。
我把墨尔本比作“下弦月”是非常准确的。
墨尔本藏在一个海湾里。从地图上看,这个海湾呈n形。墨尔本市中心就深藏在n字的最上方。按说,墨尔本应该延着n的两条“腿”向下发展,可是由于地貌的原因,她只发展了一条“腿”──就是n字右边的那条“腿”。现在想象一下吧,是不是一弯“下弦月”的样子?
为什么墨尔本只发展了东南方向的一条“腿”呢?因为东南有山,地势高。
现在,让我们概括一下墨尔本的区域。
第一,墨尔本没有南,南面是海;
第二,由于地貌的原因,墨尔本没有朝西南发展;
第三,墨尔本的东南区,有山,又临水,是墨尔本的好区;
第四,墨尔本的西面和北面,是内陆区,没有山也没有水,是稍差的区。
所以,我买东南区。
在澳洲,大家买房子时,追求的是房子增值的回报率;而在中国,大家看中的往往是使用性和实用性。或者说,澳洲人买房子是投资,买入时,就考虑将来卖出时能否增值。中国人买房子是使用(比如房子的面积有多大,房间结构是否舒适,房子的装修是否豪华,而很少考虑到房子增值的细节,只是大体以为房子肯定要涨价,但是如何涨价,就不太追求细节了)这是完全不同的观念。
澳洲人一般一生要换4-5次房子,刚结婚时买一个小房,生了小孩子后,换稍大一点的。等小孩长大一些后,换更大的。小孩成年离家后,换小一点的。退休后,就换更小的。年龄再大一些,就要卖掉房子住进养老院。
我是两者的平衡,一方面考虑房子的增值程度,一方面考虑使用功能。
当然,在实际操作上,也是非常的复杂的,这就要靠你的敏感力和决断力了。
我在1998年搞了两个开发项目,都成功了,也都有故事。
我的第一个花园洋房开发项目在墨尔本东南的Bearmous区。
这个区离海边很近,地价又不算很贵,我就先拿它来练练手。
我的计划是建四幢独立的花园洋房。
我找来三个地产销售代理,他们给我的建议是,每幢售价在40万澳元到50万澳元间比较合理。于是,我们定下45万澳元一幢的价位,然后再按此价位计算建筑成本,主题结构是固定的,主要功夫花在室内装修上。这又和中国不一样了,在中国建新房没有做室内装修的,反正你装了人家也不满意,也得扒。可是在澳洲没有不做室内装修的,你不做就卖不出去!
结果设计时出了问题——当地居民反对建中密度房子!
我这块地是200平方米,原本只有两个房子,可是我准备建四个花园洋房。从低密度变成中密度,地方政府基本上是同意的,可是周围的邻居不同意!
瞧,这就是西方,民意比政府还利害!
我说当地居民反对其实指的是那些邻居,你要是隔了十万八千里你有什么权利反对?
那么,有多少邻居反对可以构成民意,并足以阻止我的发展计划呢?5个就行。
那么,又有多少邻居反对我的发展计划呢?30个!
而且,这30张反对票中还包括了绿色环保组织——这可是澳洲的重要组织。
我决定先对付绿色环保组织。我们改了设计图纸,重要的体现两点:
第一,重点保护地上的四棵树(原设计是砍掉这几棵树),让花园洋房给树让路——其实这也蛮好的,花园洋房吗,怎么能没有树?
第二,提出一个口号:建绿色房子,使用没有污染的建筑材料,和尽量不使用原木。
我们主动和绿色环保组织沟通后,他们同意了。
然后是那些邻居。只有一家一家地做工作。
经过一番努力,还剩下七家坚持投反对票。
接下来就要坐下来谈判了。你为什么反对?我们怎么做你们才能满意?说起来,这邻居为什么反对建新房?主要是你从2户扩张到4户,人多车也多,就会给这条街填乱,增加污染。这个理由还是可以接受的。还有些理由就多少有点勉强了,比如一个邻居说,你多建了房子会威胁到我的安全问题。我们就说,好,我们加建一道篱笆。邻居就同意了。还有一个邻居说,你建的那些房子离我家太近,还开了那么多的窗户,这样,我们家干什么不是被你们家看得一清二楚?你们妨碍了我们的隐私!——这可不得了的,西方最强调的就是个人隐私啊!我们就说,好,我们去掉几个窗户!
…
34相约九八,我与地产开发(4)
…
还有一个邻居,住的隔了一条街,毫无因由地反对。我们就不理他了。
这样三搞两搞,总算是搞通了。
谁知预售的时候又出事了!
一个销售代理吹的很利害,可是卖了一个半月后,一套也没卖掉!我们一调查,原来他手里还有别的项目。我们马上换了新的销售代理。
新的销售代理倒是蛮能干的,很快就卖掉两套。不过,他也有他的问题,他随便向顾客许诺了合同上本来没有的围墙。可能这个销售商一向说话有些夸张吧,结果人家顾客是认真的:你说你的房子有围墙,怎么现在没有围墙了?要么给我建一道围墙,要么就赔我钱!
这个大嘴巴的销售商没了辙,就来和我搞,要我给他的顾客修一堵围墙。
我当然不能答应,因为合同里是根本就没有这个围墙的。
销售商不甘心,就来找我的茬,他给我发来了一个传真,说要投诉我们。
我说,好吧,我们打官司。我知道,打官司肯定是我赢。
销售商看我没被吓住,只好自认倒霉,最后,自己给买下了房子的顾客赔了2000澳元了事。该项目我赚了将近50万澳元。
接下来的发展项目和前一个很象,也是在靠近海边的地区,也是要建四个花园洋房,甚至所在位置离前一个发展项目也不是很远。价钱也差不多:40万澳元(前一个是45万澳元)。
这次似乎比前一次顺利,设计图纸交上去后,三个月就通过了。
我很高兴,便开始找建筑工程队。
没想到,就在我签了建筑工程队的时候,到底还是出事了!
在澳洲,修建房子是大事,地方政府会一直不断地派专家前来监督、核对,是否按图纸建筑,是否超标,是否合乎质量要求。地方政府做的第一件事,就是派了土地丈量师来丈量土地。这一丈量就出事了,我的这块地的大小不够建四幢花园洋房,只可以建三个!
这……这怎么可能呢?设计师是按照地方政府提供的图纸规划设计的,也是这样上报地方政府审批的,怎么审批的时候没出事,反倒是要施工时才出事呢?
坐下来一谈,才知道出错的原因。原来,地方政府提供的图纸是很多年前的老图纸,那时的计量单位是英制,都是多少多少英尺又多少多少英寸;可是现在使用公制了,都是多少多少米又多少多少厘米的。这里就有个换算问题。谁换算的呢?建筑设计师。我这块地,他换算出来的结果是790平方米。而按地方政府的规划标准,够750平方米就可以建四个房子。好,那么,这块地的给土地丈量