我的财富梦-第13章
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勤跑几次不是苦役，而要把它当成一种乐趣，其不但可以锻炼身体还能拓宽眼界。
勤奋的人才能赚钱
通过房地产跻身10亿富翁行列的高中教师李昌吉特别喜欢看地图册。从前，他非常认真地看学生们扔掉的社会科附图，不知从什么时候起开始买地图册看。他看的可不是一般的地图册，而是1∶5000的地形林野地图。若有人问起，他就说是兴趣而已。
他不只是看看地图册，而且还亲自去实地考察。休息日的时候常常绕着生活的城区走一圈，他笑言这是很好的运动。有长假的时候他会去远一点的地区。现在，别说是汉城，他几乎走遍了京畿道、江原道和忠清道等地区。
李老师最近非常关注金浦机场一带，交通便利是第一个原因。空运大众化以后，金浦机场将起到与从前的汉城火车站或江南隧道相同的重要作用。金浦机场附近新建的购物中心也是因为这个原因吧。
第二个原因是道路得到了明显改善。从汉城通向金浦机场的48号国家公路原来是双向单行道，全程需要一个多小时。如今，随着道路扩张和环线的开通以及连接金浦和一山的一山大桥建成后，金浦的道路将四通八达。
第三个原因是据专家预测，随着双休日的逐渐实行，将逐渐形成别墅文化。星期五晚上开车来金浦度假，星期天晚上返回汉城不会有任何负担。李先生尤其关注可以欣赏黄海岛景色的海滨地区。
李老师是从看地图的过程中逐渐对房地产产生兴趣的。大部分人没有去实地的习惯，即使去了实地也是走马观花，但房地产投资必须经过实地考察。
房地产要精于税金
房地产买卖附加税款
只有善加利用才能赚钱
买房子的时候一定要考虑税金。房子到手后要交房产税，登记要交登记税，这些费用加起来可是一笔不小的数目。
房产税为买卖价格的2％，登记税为3％（别墅税率稍高），房产税附加10％的农渔村特别税，登记税附加20％的教育税，共计缴纳买卖价格5。8％（房产税2％＋登记税3％＋农渔村特别税0。2％＋教育税0。6％=5。8％）的税金。使用面积小于25。7坪时免除农渔村特别税。
因此，建立购房计划时，不要单纯地计算购房款，请将房屋税金一并考虑进去。
转让所得税
住在盐昌洞的韩在勇几年前曾有过一段荒唐的经历。韩先生以1400万元的价格购买了一栋32坪的楼房，房主为了节省转让所得税提议将合同上的买卖款改为1200万元，韩先生没有经过任何考虑，便抱着与人方便的心态签订了合同。
当然，如果超过了转让所得税的三年期限后再搬家就没有关系了。但是，韩先生住了不到两年，因工作变动被调到其他城市。卖房时的价格是当时买进的1400万元，韩先生以为不需要缴纳转让所得税。但韩先生卖房时的市价标准上涨，以现行市价为准就要负担转让所得税。
经过一番苦思冥想后，韩先生决定以直接买卖的名义申报，但两年前的合同买卖金额为1200万元，结果韩先生缴纳了本应有原房主负担的转让税，独吞苦果借酒浇愁。
第三部分 守住10亿家产
没有房产，10亿只能是梦（4）
买卖住宅时，即便是一室一厅，居住年限未满三年，一定要注意转让所得税。转让所得税换算公式如下：
◆转让所得税计算方法：
转让价格－（购买价格＋必要经费）＝转让差额
转让差额－（长期保有特别扣除数＋转让所得基本扣除数250万）＝转让所得（纳税标准）
转让所得×税率=转让所得税
◆长期保有特别扣除数
资产保有期限3~5年→转让差额的10％
资产保有期限5~10年→转让差额的15％
资产保有期限10年以上→转让差额的30％
■税率
区分纳税标准税率累进扣除数
保有时间1年以上1000万元以下9％
4000万元以下18％
8000万元以下27％－90万元
8000万元以上36％－450万元
保有时间1年以下36％－1170万元
分配合同检验章
在分配合同上盖检验章时有一项重要的节税事项。房产税的计算当然是以实际买卖价格为准，但没有注明申报或者申报价格以及申报价格按照地方税法规定未达到市价标准额时，以当时市价标准额作为纳税标准。
因此，以实际买卖价格申报时所交的税款比未申报的要高。为了解决这一法律矛盾，在市、郡、区厅申报，在合同上盖检验章时，一般将金额调整到高于市价标准额（普通市价的60％）的金额进行申报已成为一种惯例。
不要吝惜中介费
利用房地产中介不要因小失大
与中介人员联手等于拥有千军万马
房屋买卖大部分通过房地产中介事务所成交，成交后要支付房地产中介服务费。法定服务费如下表：
成交价格服务费率最高限额
5000万元以下0。6％ 25万元
5000万元~2亿元0。5％80万元
2亿~6亿元0。4％无上限
6亿元以上以及一般住宅以外的中介对象0。2％~0。9％由委托人和中介服务人员自行商定
这里所说的中介服务费是最低收费，也就是说多支付一些也没有关系。当然中介费越少越好，但请你换个角度想一想。
房屋市场虽已形成了一定的价格体系，但可根据买卖双方的协商上下调整。买方想以最低价格购买，卖方想以最高价格出售。因此，周旋在买方与卖方间进行调节调整的中介人员就尤为重要。
与中介人员联手
与中介人员结盟，你才能知己知彼百战不殆。如果对方是为了移民急于出让房子，价格调整的余地就大些；如果对方是温吞水性格，又不急需现金，价格调整的余地就很小。掌握了这些情况，就可以想出相应的对策。
卖房子的时候也一样，房地产中介人员的一句话举足轻重。这时候一定要把中介服务人员变成自己的同盟。“这房子非常有发展潜力。”“主人很爱干净，房子几乎像新房子。”诸如此类的话对购房者相当有诱惑力。
不要吝惜中介费，可以向中介人员露骨地表示，达到你预期的价格，将支付额外的服务费用。虽然要多支付一些中介费用，但你得到的实惠远比你付出的中介费高得多。
第三部分 守住10亿家产
没有房产，10亿只能是梦（5）
在京畿道一山经营饭馆的10亿资产家李社长的房地产买卖经验值得我们借鉴一下。
一般中介费都是在成交后支付，房地产中介人员无法预测服务费的数目，因此只是站在中间人的立场完成交易。但李社长不一样，他会事先向房地产中介人员承诺服务费的数额。
例如，对房地产中介人员说：“如果以3亿元购得友星家园43坪的房子，支付法定服务费；如果2。9亿能成交，支付500万元服务费。如成交价格低于2。9亿，支付所降金额的50％。”这样一来，房地产中介人员就成了你的盟友，尽最大能力以最低价格成交，卖房时亦然。
怎样扩大住房面积
35岁前扩大到24坪，40岁前扩大到32坪
45岁前筑好我的安乐窝
家庭成员多，而房子窄小，有诸多不便；家庭成员少，但房子太大，是一种浪费。
虽然因人而异，但一个普通人占据8坪的空间比较合适。这不是我说的，而是一位研究东方哲学的哲学家所言。新婚夫妇两个人16坪足够了，有了孩子增加到24坪，再生一个孩子增加到32坪。如果喜欢书画，可以考虑再增加8坪。
35岁之前扩大到24坪，40岁之前扩大到32坪，尽量在45岁前完成安乐窝的建造吧。45岁以后不要在房子上耗费你的精力了。40岁时孩子们都在上学，教育费上的支出将大大增加。如果有子女结婚，就要投入大笔资金。如果这时候再进行投资或扩大房屋面积，会在资金流动上遭遇很多难关。
最近，看到一篇婚庆专业网站上的报道，文章指出结婚时男性平均支出5000万元、女性支出3000万元左右。子女能够自己支付这笔费用自然再好不过，但大多数都是由父母来承担。
房屋面积最好以8的倍数慢慢扩大，从16坪到24坪再到32坪，不但有利于资金流动也有利于买卖的顺利成交。
从16坪一下子扩大到32坪，资金负担太重，生活会变得异常辛苦。16坪、19坪、22坪……这样一点一点扩大住房面积，可以减少经济负担，但在资金管理方面不太实用。
房地产也有差额交易
扩大住房面积时要活用差额交易。留心观察坪数间的差价，在差额缩到最小时一锤定音。
生活在京畿道金浦的高先生，就是利用金融风暴时期房地产价格的暴跌完成了住房面积扩大的最好例子。亚洲金融风暴前，高先生居住的24坪市价为9000万元，而32坪的交易价格为1。5亿元。金融风暴爆发后，24坪降至7000万元下滑22％；32坪暴跌至9000万元下滑40％。
高先生当机立断，卖掉24坪购买32坪的房子，只花了2000万元就增加了8坪。以此次成功为基础，高先生的10亿梦想正在顺利推进。
比较现在居住的坪数和目标坪数之间的差价，当差价缩到最小时就是你扩大住房面积的最佳时机。为此，你要在平时选定几个地区耐心观察价格变动，可参考房地产网站免费提供的楼市价格。
房地产相关网站数不胜数，难免良莠不齐。有些网站管理混乱，提供信息不够准确及时。因此，最好收藏5~6个优秀的房地产网站，以便随时查看和比较价差以及市场走势。
价格差别不大时应静观其变，价格差异较大时可直接致电房地产公司询问。待有人接听，先说明不是要马上买房子，只是想了解一下。对于房地产中介而言，你是潜在客户，通常会很耐心地解答你的问题。如遇到态度不好的，你可以排除合作的可能，这反而是件好事。
为了扩大住房面积或搬到环境幽雅的地方，要考虑下面几个问题：首先是资金问题。资金问题解决后，先考虑山水等自然条件，然后再考虑学校、交通、购物等设施状况。
自然状况
依山傍水的楼盘在价格上较占优势。楼市走俏时买卖价格会快速上升，即使遭遇萧条时期价格也相对稳定。
以汉城为例，即使是在一个小区里，能看到汉江的房子和看不到汉江的房子，有上千万元的价格差异。龙山区李村洞住宅价格高于其他江北地区的原因也在于此。
第三部分 守住10亿家产
没有房产，10亿只能是梦（6）
能看到环绕着汉城的水罗山、道峰山、佛岩山等的楼房和看不到的也存在着很大的价格差异。最近分配的上溪洞一个住宅小区里，能看到水罗山的单元比看不到水罗山的单元高出1000万元左右。
大海也是不可忽视的。最近落户釜山海云台区的一个大型写字楼的价格每坪在1000万元左右，而釜山地区楼房的最高价格也不过700万元左右，比较一下就会不难发现海景之于房地产的价值。
坪数越大越要注意这些天然的条件。
好学校
江南的大池洞和江北中溪洞房价居高不下的原因中，很重要的一个恐怕就是这里集中了很多好的学校和学院。
可怜天下父母心，让子女上最好的学校是很多为人父母者毕生的奋斗目标。唯其如此，能否把子女送进好学校，就成了丈量父母之爱的尺度。
那么，好学校指的是什么样的学校呢？坦率地说，这里所谓的好学校就是指考入职业高中比率比较高的初中和考入汉城大学比率比较高的高中。下表是2003年各区域考入汉城大学的平均人数调查内容，仅供参考。
■2003年汉城大学平均升学人数区域分布表
汉城大学平均升学人数区域
20人以上江南区、江东区、芦原区、瑞草区、松坡区
10~20人阳川区、龙山区、钟路区、道峰区
5~10人广津区、江北区、城北区、中区、恩平区、西大门区、麻浦
区、江西区、铜雀区
5人以下冠岳区、九老区、衿川区、永登浦区、城东区、东大门区、中浪区
*女子高中及职业高中除外（摘自《Equitable》2003年3月号）
服务于中溪洞教会的刘先生是从京畿道九里搬来的。他的儿子特别喜欢科学，曾向他袒露想上科学高中的愿望。在九里只能上在水原的京几道科学高中。从九里到水原非常不方便，于是刘先生决定举家搬至汉城。
刘先生到汉城科学高中和韩成科学高中的网站上查看学生们毕业的中学，一个一个在地图上做好标记，总结出上溪洞的在贤中学和中溪洞的佛岩中学考入科学高中的学生最多。进行实地考察后，刘先生发现上溪洞在贤中学附近老旧的独栋房子比较多，而中溪洞佛岩中学旁边有一条学院密集的银杏斜街。最终，刘先生一家搬到了中溪洞。
正如刘先生所判断，这一带房价上升率非常高，他也因此赢得了一定的房产市价差额。
交通状况
下一个该关心的是交通状况。
首先要确认有没有地铁和干线道路。我们经常能在房地产广告上看到“距××站步行5分钟”字样，但十有八九是夸张广告。不信你可以亲自从地铁站步行到住所试一下，需要的时间一定超过广告上的时间。如果你拼命跑，也许能在5分钟内到达。这也是为什么房地产必须多跑勤看的原因。
小型住宅最好选择地铁站附近。因为住小型住宅的人，大多数是无车族，即使是有车族，上班高峰期停车是很大问题，所以还是利用大众交通工具的几率比较大。
道路情况也不可小觑。鹿原区和杜峰区房价便宜的主要原因就是道路不畅通。从鹿原区和杜峰区到汉城中心地段的东部干线道路，每天上下班高峰经常被堵得水泄不通。经过秀有里到美阿里的杜峰路也是如此，东一路和东二路也大同小异，所以房价自然而然受到影响。
相比之下，江南的道路就像棋盘一样四通八达，这也是江南房价高的主要因素之一。
要赚钱，先学会拍卖
心急吃不了热豆腐
参加拍卖应保持“得之我幸，不得我命”的从容心态
第三部分 守住10亿家产
没有房产，10亿只能是梦（7）
法院拍卖正逐渐成为人们安全地提升市价差额收入的新手段。随着近来房价的升高，有很多寻找低廉房地产的人们将目光转向拍卖。
房地产拍卖有强制拍卖和任意拍卖两种。
强制拍卖是强制执行程序中，执行对象为房地产时实施的一种较典型的强制执行方法，即因债务人没有按时偿还贷款，债权人提请诉讼，胜诉后债务人仍不还款时，法院对债务人的房产进行强制执行。
任意拍卖一般是指为了实现抵押权而实施的拍卖，即债权人要求债务人还钱，但没有得到任何回应，这时将债务人抵押的房产进行拍卖。
拍卖大体经过三个流程：首先将债务人的房产质押；通过拍卖将房产变成资金；然后向债权人偿还借款。
看上去如此简单的一件事情，仍有很多人望而却步。
首先是因为实施拍卖的场所——法院是常人不能自然出入的地方，而且有关拍卖的书籍大多是艰涩隐晦的专业术语，读起来有如天书让人不知所云。有很多一开始对拍卖感兴趣的人都是因为这些难
