富爸爸成功的故事-第3章

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　　　　接下来，我们又在凤凰城购买了另外一套房子，也是退役军人管理局的项目范围之内，即丧失了抵押品赎回权的房子，当时的购买价格是118500美元。下面就是购买这套房子的明细：　　　　
　　　　投资于房地产所需要支付的现金：　　　　
　　　　预付现金：5925美元　　　　
　　　　由我们支付的房地产买卖手续费：4000美元　　　　
　　　　由我们承担的修理费用/翻新费用：3000美元　　　　
　　　　12925美元　　　　
　　　　每月现金状况分析　　　　
　　　　房租收入：1050美元　　　　
　　　　—房屋空置造成的损失（5％）：　52。50美元　　　　
　　　　总收入：997。50美元　　　　
　　　　每月支出情况：　　　　
　　　　—各种税费（财产）和保险金额：121美元　　　　
　　　　—修理费用：0美元　　　　
　　　　—维修费用：25美元　　　　
　　　　—储备金：25美元　　　　
　　　　—管理费用（租金的5％）：52。50美元　　　　
　　　　—月供（贷款30年，利息8％）：826美元　　　　
　　　　1049。50美元　　　　
　　　　每月净现金流动额：－52美元　　　　
　　　　投资回报率　　　　
　　　　每年现金流动状况（52美元×12）：－624美元÷现金投资金额：12925美元　　　　
　　　　　投资回报率：－5％　　　　
　　　　尽管这样算来，这套房子的投资处于亏损状态，但总的来说，是我们的房客在为我们支付月供，购买这套房子；而且，我们从其他几处房产获得收益用来支付维修等各项费用绰绰有余。现在，那个地区同样的房子的销售价格大约在128　000美元左右。　　　　
　　　　我们去看这套房子的时候，房地产经销商顺便带我们看了一个正在开发的项目。我们立即看中了一套正在建的新房，总价127　500美元，预付5％（6　350美元）。事实证明，我们轻信了这个家伙的话。当时据他说，这个地区的房价看涨。但是事实上，这个项目竣工之后，几个月时间都闲置在那里，很少有人问津；因为代理商找不到房客，而代理商和这个房地产项目的管理商是合作关系。据我们所知，管理是房地产生意成败的决定性因素。在别人的推荐下，我们找到了另外一家房地产管理商。他们能在一个月之内把房子租出去，这样，我们的每月盈余是75美元。　　　　
　　　　　　　　　
　　　　


第一部分金钱必不可少（6）

　　　　最近一段时间，退役军人管理局的这个项目变得异常火爆，加之贷款条件非常诱人，因此标价一路上涨，购房的赢利变得微乎其微；有时候，甚至出现入不敷出的情况。由于我们希望从房产中赢利，因此，我们把目光转向了其他的投资项目。那个时候，佛罗里达的房地产代理商与新的房屋开发商联系上了。去年，我们自己筹钱买下了一套。房屋建造商向我们推荐他的贷款项目，并向我们承诺，如果我们从他推荐的贷款方那里贷款，就以折扣价把3室2卫的房子卖给我们。这样，我们轻松地获得了贷款资格，并买下了那套房子，总价格102　750美元，预付5％。而建造商则从中赚取了3　000美元的手续费。当然，新房子的优点显而易见，那就是无须支付修理费，维修费用也可以忽略不计。以下就是这套房子的明细：　　　　
　　　　投资于房地产所需要支付的现金　　　　
　　　　预付现金：5137美元　　　　
　　　　由我们支付的房地产买卖手续费：1563美元　　　　
　　　　由我们承担的修理费用/翻新费用：0美元　　　　
　　　　6700美元　　　　
　　　　每月现金状况分析　　　　
　　　　房租收入：1090美元　　　　
　　　　—房屋空置造成的损失（5％）：0美元　　　　
　　　　总收入：1090美元　　　　
　　　　每月支出情况：　　　　
　　　　—各种税费（财产）和保险金额：350美元　　　　
　　　　—修理和维修费用：25美元　　　　
　　　　—储备金：25美元　　　　
　　　　—管理费用（租金的5％）：54。50美元　　　　
　　　　—月供（贷款30年，利息6。275％）：609美元　　　　
　　　　1063。50美元　　　　
　　　　每月净现金流动额：26。50美元　　　　
　　　　投资回报率　　　　
　　　　　每年现金流状况（26。50美元×12）：318美元÷现金投资金额：6700美元　　　　
　　　　　投资回报率：4。7％　　　　
　　　　现在，那个地区同样的房子销售价格已经达到126　000美元。我们正在购买这批新房中的另外一套。　　　　
　　　　我们购买的前7套房子的每月净收入是324美元。我们的资产净值将近130　000美元，初期的现金投入大约是60　000美元，包括手续费和修理费。也就是说，我们的现金投资回报率是7％，不包括房地产升值和有利的税率。除此之外最重要的是，我们的房客在为我们支付购房的月供！我们的秘诀就是：借钱来购买房产，然后，让别人来替我们还贷。　　　　
　　　　镜头之六　　　　
　　　　我们从富爸爸那里学到了，进行房地产投资是实现经济独立的途径之一。通过我们后来不断地学习，我们：　　　　
　　　　知道如何对一桩生意进行分析，从而判断它能否赢利。　　　　
　　　　明白了管理决定着长期经营的成败。优质高效的管理能使你的生意锦上添花；拙劣的管理则使你的生意每况愈下。　　　　
　　　　寻找志同道合的人，与这些人进行交往。那些自怨自艾的人总是说这样的话，“我永远也做不了那件事情”，“那个太贵了”，或者“为什么要自找麻烦呢？”他们从来不去尝试，却总是能为自己制造出各种各样的借口。我们不与这样的人为伍，因为他们会拖我们的后腿。　　　　
　　　　正在了解银行家们什么情况下批准贷款，什么情况下拒绝贷款，以及为什么。　　　　
　　　　逐步发现，购买一处房产不能感情用事，不能仅凭借我们对房产外观的印象作出决定。大多数房产我们都还没有亲自去看；我们不能走马观花去作出判断。因此，尽管我们已经成为房主，仍有一些东西还不甚明了。但是，现金的流动却是实实在在看得见的。　　　　
　　　　我们生活中最大的变化之一就是——风险。在阅读“富爸爸”系列图书之前，我用爬山对一个人体力上的挑战，来定义如何把握机会。现在，我们认为无所事事就是在冒风险。沿着一条不知目的地在何方的道路前进，以及在完全不了解、没有任何把握的领域进行投资，都是有勇无谋的表现，就像缺乏必需的设备就去爬山一样。　　　　
　　　　另外一个巨大的变化就是，我做事情不再像以前那样拖沓。现在，我总是自觉地去做我该做的事情，从而与我的惰性做斗争。在我开服务公司的头4年，总是客户主动找上门来；现在，我会积极地与他们联系。我并不喜欢给陌生人打电话，但是我知道，为了工作，为了房地产投资，我必须这么做。　　　　
　　　　过去，时间不够用，或者我动作太慢，无法实现自己预定的目标，一直是困扰我的难题。但是，富爸爸把这些复杂的问题简单化，并用明白无误的方式表达了出来，从而使我头脑逐渐冷静下来。在我力所能及的范围内，通过不断学习，我明白了一个道理，那就是我们一定能实现自己的目标。　　　　
　　　　迄今为止，我的事业还停留在S阶段，即小本经营阶段。尽管即使没有我，这份事业照样能够正常运转；但是，没有我的参与，它就无法发展壮大。事实上，如果没有我的不断投入，它极有可能萎缩。现在，我们正在想办法进入B阶段，即成为业主阶段。实现这一目标的方法之一，就是在其他城市进行许可经营。为了拥有足够的时间来发展并监督我的房地产投资，这份事业必须能够自行正常运转。　　　　
　　　　明年我们打算购买第一处供多户家庭使用的房产，要么自己买，要么与别人合买。我们制定的五年计划是，每个月的被动收入达到10　000美元。这一目标实现之后，我就会退休，正式退出那种“老鼠赛跑”式的生活。我们不会依赖社会保险每月为我们提供的1　000美元生活。价值数百万的房地产会让我们的后半生衣食无忧。　　　　
　　　　结束语　　　　
　　　　对于未来，人们往往会感到茫然不知所措。由于未来存在太多的不确定因素，我们对于可能发生的事情以及如何应对，总是持乐观态度。我们觉得自己正处在人生的旅途上，成功是我们整个行程的一个组成部分。随着金融知识的日渐丰富，我们对自己也愈加自信，我们觉得自己在做正确的事情，不但为自己，也为我们的儿子。比电影里的大团圆结局更令人兴奋的是，实现财务自由的最终目标就在不远的前方。　　　　
　　　　我们为自己感到自豪。我们审视自己，公正地看待自己已经取得的成就，知道我们每天都在充实自己，总结我们已经做了哪些事情，计划以后要做哪些事情。与过去幼稚无知的我们不同，现在我们清楚自己的所作所为，我们要了解这个世界究竟如何运转，勇于接受各种变化，为自己的经济状况负责。当提及退休这个话题的时候，我们已经能够坦然面对了。　　　　
　　　　过去，我们总是认为自己精神上非常富有；现在，我们的物质生活也同样富有了。


第一部分我们只关心自己的事情（1）

　　　　10年之前，我们还都只有二十多岁，就被迫宣布破产。在那段时间里，我们每天都提心吊胆、惊恐不安，处境极为艰难。当时的经历与我们现在的处境简直是两个极端：在破产的那8个月里，我们每天要接到20个电话，催我们还钱；现在，我们的被动收入源源不断。前者我们无法控制；而后者，借助富爸爸的帮助，则完全在我们的控制之中。　　　　
　　　　现在，我和丈夫大卫拥有3个公司，其规模还在不断发展。此外，还有一处供出租的房产。我们住着舒适的大房子，开着名牌汽车——不但如此，与以前相比，我们与亲人和朋友的关系也更加密切、更加和谐了。　　　　
　　　　似曾相识的故事　　　　
　　　　我是在加利福尼亚的圣地亚哥长大的。小时候，我家属于工薪一族，完全依靠父母每个月的薪水度日。但是，那个时候，我并不知道这一切。我们住的房子非常漂亮；在家里，大家从来不谈论钱的事情。我的父母亲离异，我跟着母亲和继父一起生活。我的母亲是妇产科医师，继父则是一名消防队员。年少的时候，我并不知道，母亲每次发工资的时候，都会拿出20美元用于储蓄。我上高中之后，每个学年开始的时候，她都会给我300美元，让我买衣服。对我来说，这是一笔数量相当可观的钱。每年的圣诞节给了我们挥霍的借口，因为每到这个时候，继父会得到一笔奖金。但是，在一年中的其他时间里，我们总是过得很拮据，我甚至连在学校里当拉拉队队长的钱都没有。　　　　
　　　　高中毕业之后，我开始想，自己当老板会是什么样子。但是，这些想法很快就被搁置了，因为我遇到了大卫，我们的生活掀开了新的一页。　　　　
　　　　1991年，我们两个人都在一个全年开放的滑雪度假圣地工作，日子过得有滋有味。和工作以前的生活相比，我们收入颇丰。所以，我们买了水上摩托和时髦的汽车。但是，我们很快就双双失业。在里诺重新找到工作之后，我们赚的钱比以前少了许多，很快就发觉有点儿入不敷出了。　　　　
　　　　接着，1992年，我发现自己怀孕了。医生告诉我，要卧床休息3个月，于是，我所在的公司就炒了我的鱿鱼。感恩节前夕，我那不足月的女儿呱呱坠地。很快医院的各种账单就寄来了，新账加旧账，我们一共负债50　000美元。当时我们别无选择，只好卖掉了心爱的水上摩托和豪华汽车。然后，我们宣布破产。那一年，我只有24岁。　　　　
　　　　但是，我依然心怀梦想，期待着有一天能自己当老板。我上了一所中等职业学校，然后成为一名美容师。与此同时，我还推销过一种女士贴身内衣。大卫也同样在努力工作、努力赚钱养家。不久，我们又有了第二个孩子。　　　　
　　　　表面上看起来，我们承担了自己应该承担的责任，养育着我们的孩子。但是内心里，我觉得自己过着非人的生活。有时候，我会感到前途一片黑暗，感到惊恐不安。我会想，“我怎么还能去面对任何事情？”这种拮据的生活伴随我们长达10年之久。　　　　
　　　　但是，我们从来没有放弃，一直在不懈地努力。1993年，我们加入了一个多级构成的销售企业；1996年，我们又开创了自己的公司。但是，我们后来如何经营自己的公司，以后发生的所有的一切，以及我们的公司如何峰回路转、柳暗花明，都要感谢“富爸爸”丛书。那是2001年，我的一位良师益友向我推荐了这套丛书，他是我的同行。　　　　
　　　　扭亏为盈　　　　
　　　　开始看《富爸爸，穷爸爸》那本书的时候，我正在亚利桑那州的斯科特斯德的一家旅游酒店工作，担任那里的酒吧经理。那个时候，我总是把书带到酒吧，在为客人倒饮料的间歇顺便看一看。我所希望实现，但是却不知道该如何实现的所有目标——拥有自己的企业，成为有钱人，自由自在地生活——全都在这本书里。实现自己目标所需要了解的所有内容，此刻全部掌握在我自己的手里。　　　　
　　　　由于我是凤凰城旅游局的成员，因此，我有机会参加了罗伯特·T·清崎和金组织的一次研讨会。他们非常友好，不但送给我一本有他们亲笔签名的《富爸爸　年轻退休》，还诚恳地邀请我去他们的办公室玩现金流游戏。我感到受宠若惊，于是欣然赴约。　　　　
　　　　获得了这些信息之后，我开始换一个角度来看待自己的生活。以前，面对困境，我很容易丧失斗志。我不止一次地坐在那里发呆，什么也不做，因为我没有办法让自己继续干下去。　　　　
　　　　但是，现在我已经认识到，我的身上洋溢着一股动力，永不枯竭。在我前进的道路上，知识和正确的方向一直指引着我。了解到这一点之后，我重新恢复了自信心，也能够克服以前我给自己设置的三重障碍：认为自己有限的教育程度会限制自己的发展；认为已经来不及改变生活方式了；担心别人会对自己的所作所为说三道四。我开始克服清崎提到的所有障碍：愤世嫉俗、懒惰、坏习惯、自以为是，以及最要命的一条：恐惧。　　　　
　　　　我总是希望自己所做的一切都尽善尽美，不至于在别人眼里显得像个傻瓜；我害怕拿起话筒约别人见面，因为我总在想，“我该怎么做呢？”害怕失败是最糟糕的事情。但是现在，所有的恐惧都开始离我而去。破产的阴影也一点点淡化。我开始想方设法为自己创造被动收入。　　　　
　　　　　　　　　
　　　　


第一部分我们只关心自己的事情（2）

　　　　我们的游戏过程　　　　
　　　　2002年，我们开始卖刨冰，每个月能赚1　500美元。当时，我们卖一种普通冰激凌和冰甜筒。我们还打算扩大经营范围，卖一些其他的快餐。　　　　
　　　　在第二次去富爸爸的办公室玩现金流游戏的时候，我想到了这一点。游戏中的一张卡片帮助我摆脱了以往那种劳心劳力的工作。受到游戏的启发，那个星期我一直在报纸上寻找合适的商机。功夫不负有心人，我果然找到了一条出售快餐零售生意的广告。我立即就看出了这桩生意的双重价值：一方面，我可以扩大自己的经营范围；另一方面，我的家里人也会喜欢。　　　　
　　　　为了获得必要的资金支持，首先，我要求卖主给予我资助，也就是说，在第一年里对我进行资助，利息是20％。他答应了我的要求。但是，当我和我的一个朋友提起这件事的时候（他是一个房地产投资人），他说他愿意从他的个人退休账户中拿