房事规则隐交易()-第3章

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　　张小莹笑道，“你呀，只知其一不知其二。总监的生活好比掉进油锅里面团，火点起来时，也许可以得瑟一段日子，随着项目的进展，营销节点的来临，每一次的活动也许最辛苦的就是总监。也许是几天几夜准备出来的活动因为某个疏忽被老总骂，特别是什么推介会什么说明会，风风光光的上司们要的是结果，总监就象个妓院老鸨子，不但要完成既定目标，还要陪好前来的媒体、朋友、同行。一个项目的营销事件的折磨，就象女人的大姨妈那样准时。好不容易敖到了开盘，可能因为老板把价格整的又高又恨，也许有些还是自己努力的结果，销售好了也许可以过关了，销售不理想了，也许每天被他妈的上司们骂几遍的滋味真他妈不好受。”

　　朱曼笑道，“你竟瞎说，天总和南总啥时候骂过你？”

　　张小莹哼了一声，“骂你难道还要用脏话吗？因为是总监，所以总被人奸着。项目的初级阶段，总监带着一帮哥们姐们挑灯夜战论证着老板早已确定的项目定位，大会小会挨骂最多的一定是总监，辛苦一天，晚会被骂完后回到冰冷的被窝心理骂着娘还考虑明天的日子如何不被奸，当然也不所有的总监都这样郁闷，如果有个代理公司在做三陪，总监也许可以象太监似的享受一下精神*，有人在下面总比自己弄要好许多。”

　　朱曼压低了声音说了些什么，张小莹骂到，“你个死妮子，看我不撕烂你的嘴！”
第六章　　初遇寒风
不用说，我知道，最不饶人的朱曼一定是拿“总监，总被人奸着”这句话揶揄了张小莹。

　　其实，张小莹心里想什么我非常清楚，她这个人也没有什么太多的毛病，工作上也很努力。可是，我为什么对她总有一种说不出来的疏远呢？

　　是因为她的漂亮？张小莹跟莫小平和王巍巍比起来那是有过之而无不及，她只要是在公司的男孩子面前一走，保证会叫所有男孩子的目光都集中在他的身上。很多客户也是对他表示了很明显的好感。我自己都知道，有些别的销售员搞不定的客户，只要是她去，十有*能拿下。在销售锦峰湖畔的时候，一个香港人在她的工作下，居然买了而是几套。后来，那个香港人给她送了很多花，张小莹都不为所动。

　　是因为她的性格？她的性格开朗大方，公司里举办什么活动，她都主动参加。有时候公司会餐，有的男孩子跟她喝酒，她也是很大方的跟别人碰杯。大家都知道彭敏仪很难打交道。用朱曼的话说，除了天总和杨再田，在公司她可以谁的面子都不给。就是这样一个人，有时候也能叫上张小莹一起去逛街、吃饭。卿至泰的小姨子柳妮有时候穿衣服前卫一些，公司里很有些人对她侧目，但是，张小莹也能跟他保持着不错的关系，有时候中午还能叫上一些女孩子一起吃饭。

　　是年龄的因素？似乎这也不是个问题。虽然跟莫小平和王巍巍比较起来，她年纪是有些小，但是，她也是二十六七岁了，也有着成熟的思想了。况且她考虑的事情会比同龄的女孩子全面成熟一些呢？

　　那是为什么？我自己也说不清。也许是因为莫小平在我心里的印象太深刻了吧？我经常忽略她，我经常会觉得是我在被爱，可是，这总会叫我见到张小莹时，心里总会有总愧疚。

　　我倒觉得，恋爱了七八年的两个人，仍有障碍或怀疑，不能说是合适或不合适的问题，而关乎两人的生命状态。那么我跟张小莹之间也许就是一种不合适吧？

　　我虽然知道她的心思，但是，因为她没有步步紧逼，所以我们倒是一直相安无事。

　　只是偶尔我们单独面对的时候，她会大胆而放肆地看着我，那目光里的渴望我很明白，只是，每每在这时，我都逃避了。

　　秋交会的第三天，张小莹打电话给我，说话有些吞吞吐吐的，“天总，情况有些不大对头啊。”



　　我当时正跟史书亮以及天都市的规划局局长，建设局局长，国土局局长等几个人在协调事情，就问，“怎么回事？”

　　张小莹说，“三天了，一单也没有成交。”

　　我走到一边，小声问，“怎么回事儿？前两天你还不是很乐观吗？”

　　张小莹说，“现在，人们问完之后拿着资料就走了，并没有行动的。到其他参展公司的现场观察了几个小时，情况都是一样的。甚至连一家打出现场交2万元定房就送3万元家具家电的公司展位前都没见有动静。”

　　“你觉得事情出在哪里？”我问。

　　张小莹想了一会儿，说，“你也许这两天没看报纸，北京的一些人都说拐点论这个话题。”

　　“拐点论？”我皱皱眉头，这个概念我还是第一次听到。

　　“业界有些人认为楼市又到分水岭。”张小莹道。

　　“你具体说说，他们怎么说的？”我追问了一句。

　　“现在有人提出，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论，房价连续上涨是不可能的。”张小莹说。

　　我感到很震惊，问，“会这么严重？”
第七章　天都市长
“中国房价已脱离宏观经济面的支撑，根基不稳，成交量触顶转跌恐怕不远了。”张小莹犹豫地说。

　　“情况不妙啊！看来这次全球金融危机的影响真的太大了，国家对楼市的扶持政策还没有尘埃落定，消费者不是傻瓜。”我也叹口气。

　　“到现在，我们接待了两千组客户，意向客户才不到一百个。基于价格的不断上涨，成交量继续维持高位的可能性不大，接下来就会触顶转跌。　”张小莹显得有些抱歉。

　　“这样吧，你也别太急，回去了跟南总他们商量一下，商量出些实用对策来，然后叫职业顾问好好跟踪一下这些意向客户。”我的心里像压了一块石头。

　　回过头，发现史书亮正看着我。

　　我说，“对不起，有点小事。”

　　史书亮问，“看你的表情，似乎遇到了一些困难？”

　　我点点头。

　　“不会影响到天都外环路的建设吧？”他问。

　　“不会，无论有什么困难，我都会坚持下去的。”我回答。

　　史书亮和几个局长笑了，可是，我的心却是很沉重。

　　他们关心的只是他们自己的政绩，而不是企业的死活。对于他们的政绩来说，我这样的企业以后怎么样根本不是他们关心的。

　　这些官员眼中的政绩，就是未来他们升迁的主要评判标准。“干活不看主，等于二百五”，这是王兆瑜常说的话。话虽然粗了一些，但的确是实话。不管是领导班子也好，官员也罢，如果他们的职务由上级任命，他们的政绩由上级考评，他们能否得到提拔由上级决定，在实际工作中，却让他们干活看老百姓的脸色，那不是笑话吗？　他们为什么要看老百姓的脸色办事？老百姓能给他们什么？“俸禄”吗？虽然俸禄来自纳税人？但给不给他们，纳税人说了能算吗？

　　我现在其实也能理解他们，他们也不容易。他们都有着浓厚的“短跑心态”，不是定下心来做艰苦细致的工作，打持久战，而是追求轰动效应，打速决战。这怪他们吗？不能，因为，这是由体制决定的。在短跑心态驱使下，不少地方发展规划总是变来变去，换一个主要领导就换一种思路，就会重新换一张发展蓝图，而且规划朝令夕改，一届班子就要干几张蓝图，明摆着决策上有主观性和随意性。

　　新官上任，杀鸡取卵，竭泽而渔，只管自个创业绩，哪顾后任背黑锅。短期见效、大出风头的事情精心组织，亲自指挥，大搞“政绩工程”、“面子工程”。而对见效慢、周期长的事则束之高阁，或敷衍搪塞，混几年留给下任，岂愿为别人铺路，为他人作嫁衣裳。一有动作则要求出经验，不鸣则已，一鸣惊人，追求轰动效应。

　　我来到这里才听说，史书亮一上任，就搞全民招商，连上课的中小学教师也分摊招商指针，完不成任务的扣发工资。于是一些部门就招来外地淘汰的项目来应付。史书亮短期内打开了经济建设局面，物质文明上去了，却把人心搞散了，把队伍搞烂了。

　　望着史书亮和那几个局长，我心里不禁感叹：上级机关选拔干部，往往赐重那些会“造势”、会“来事”的干部。那些在短期内能制造显赫政绩的干部特别受青睐，却不去考虑这些政绩的成本和过程。

　　当天晚上，我跟杨再田说了赢家中心销售出现了问题的事情。他想了想，说，“你赶紧回去吧，这边的事我来应付。”


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　　我有些不放心，说，“这个天都市的官员都是嘴上说的好听，办起事来却是拖拖拉拉。”

　　杨再田笑了，说，“天总，跟你这么长时间了，怎么处理这事我明白。”

　　我说，“这个项目跟咱们以前的不大一样，以后有困难你直接找史书亮。他是咱们的股东，不能只拿钱不办事。”

　　杨再田道，“看情况吧，我尽量叫萧雅去办。不行我再亲自找史书亮。”

　　在所有的官员贪污受贿案件中，这些官员100％包养了“二奶”。　而这些情人呢，通过其美貌的外表、万种的风情和深沉的心机，与官员们勾结在一起，成为了贪官大肆贪腐的导火索、加速器、催化剂、中转站、安全通道，甚至洗钱机器。贪官和情人表面上是通过“情”字联系在一起，实际上是权色交易和金钱关系。从已经披露的众多贪官案件卷宗中，我们看到，贪官一旦倒台，伴随的就是情妇们的翻脸不认人和落井下石。不少贪官还是因为情妇闹事、告发而被拉下马，于是民间又有“反贪靠情妇”的笑谈流传　。

　　我心里明白，史书亮早晚要栽倒在女人身上，不是萧雅也会是别人。但是，在他栽倒之前，他还是很有力有价值的。一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。美国的民情之一就是对官员的不信任，因为他们最接近权力，也更有可能是无赖，如果不用一项权力去监督制约他们，他们有可能把整个国家抱回家。所以，要制约官员利用“职务上的便利”谋求自己的利益，最根本的是要按照英国哲学家大卫？休谟著名的“普遍无赖原则”对官员进行“无赖推定”，为权力设定界限，让权力受到制衡。

　　可是，我们的国家不是。我们的制度设计在很多情况下把官员假定得太好了，把他们称作“人民的公仆”，认为国家和人民赋予他们权力，他们就应该为人民服务。不仅如此，由于我们在制度设计时，还把职务的高低、权力的大小和人性好的程度联系起来，以为职务越高、权力越大的人道德品质就越好，似乎他们永远都是正确的，下属只有唯上是从。事实上，大官之中，贪污*的，也不乏其人，*、刘志华官位不谓不高吧，可*起来，照样触目惊心。

　　有时候跟骆霞通电话的时候我很想倾诉一下自己的烦恼，可是，总是不能开口，因为，我怕让她感觉到我依然现在那些大大小小的规则中无法自拔。书包　网　87book。com　想看书来书包网
第八章　销售受阻
虽然早有预感，但这一切来得还是太突然。

　　我从天都市回到公司，张小莹走进我的办公室。递上了销售报表和一封信。我先看了看销售报表，令我大吃一惊，整个秋交会，赢家中心只销售出了十一套商铺，而且全是外铺，内铺的销售是零。而住宅方面也仅仅只有可怜的二十一套。

　　我皱皱眉头，问，“怎么搞的？”

　　张小莹红着脸说，“我们的客户资源已经快枯竭了，很多原来有联系方式但未购买的客户已经不接售楼部的电话了，甚至还有人扬言再打他电话就要告我们骚扰。”

　　我陷入沉思，回望2007年，那可是我们活得最滋润的一年，商品房销售简直是世界上最容易的事情。我跟范亿、葛国治常坐在一起调侃：“哪怕是把个哑巴放在售楼部，都能把房子卖出去！”这一年，新的地王不断在全国各地出现。可也就在这一年，随着国家宏观调控措施的不断落实，当年11～12月份的销售速度开始逐渐减慢。大家似乎嗅到了冬天的气息，但又都禁不住想；应该还会像往常一样，有个逐渐回落的过程，房地产业不会真的那么快衰退。

　　可是，现在我面前的报表却是血淋淋的，我感觉到心都在流血。

　　我问，“你们现在都采取了一些什么策略和应对手段？”

　　张小莹道，“职业顾问现在每天平均要打20个以上的电话，还频频上门拜访、外出宣传，可客户反应还是偏冷。下一步，我们的销售队伍将展开第三次地毯式搜索，把居民区、写字楼再扫一遍。”

　　我问，“其他公司现在怎么样？”

　　张小莹道，“都差不多，销售部门前罗雀，销售人员都显得无聊。”

　　“回款怎么样？”我现在很关心这个问题。

　　“从回款来看，目前已成交的消费者都只是试探性地定房，多数只缴纳了少量定金，并没有足额缴纳房款或者首期。销售部十几个置业顾问一直很努力地催款，但客户就是未见行动。”张小莹表情凝重。

　　“哦”，我不再说话。忽然看到那个信封，问，“这是什么？”

　　张小莹说，“那是我的辞职信。”

　　我打开信封看看，然后问，“这就是你所谓的理由？”

　　“我无法按照预期完成销售任务，你换人吧。”张小莹道。

　　我摇了摇头，说，“这不怪你，你想回去吧，我的想想对策。”

　　“可是，完不成销售任务，我在同事们面前也抬不起头来啊？”

　　“谁会预料到以前要数周才完成的季节转换，在突然的寒潮侵袭之下，一夜之间换了人间？你先回去，好好工作，别乱想。”说着，我撕掉了她的辞职信，丢进了碎纸篓。

　　张小莹看了我一阵子，看我态度坚决，慢慢地走了。

　　我现在该怎么办？自2003年以来，全体国民疯狂炒房，住宅项目的销售，基本都是广告一打，房子售罄。这5年是住宅地产营销缺失的5年，房地产生意几乎完全成了资本游戏，大多数房地产老板根本没有市场和营销意识。在他们的脑子里，这个生意其实只是空手套白狼的道具而已。但现在的市场已经发生巨大变化。投机的泡沫被挤掉之后，真实的需求就水落石出。如果把之前的投机需求也看作一种市场需求的话，那么它与真实的市场需求之间存在巨大的差异，比如总价，比如户型。


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　　赢家中心是以商业为主的，要是商业部分出现了问题，整个项目就有烂尾的可能。想到这里，我不由得出了一身冷汗。

　　接下来我该怎么办？调整房价，再加大营销费用？那么前期客户一定会觉得吃亏，会不会找公司的麻烦？

　　商业周期，就像少女的初潮，不懂的人看起来就是病。这次危机实际上是把很多行业的正常产业周期给打断了，或者说缩短了。不要说中国房地产没见识过这种周期断裂，就是周期很短的服装业，也会被这种跳水式的需求变化吓上一跳。经济萧条，不等于国民就不花钱了。还是西方经典营销教科书上的那句老话：顾客需要的不是钻头，而是墙上的洞。

　　甩掉存货是有代价的。服装业习惯了这