深圳规则-第32章
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作者：arisheng 回复日期：2008…7…26 2：41：40
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是这个理儿
作者：沧海小子 回复日期：2008…7…26 12：22：59
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作者：可有可无的龙 回复日期：2008…7…26 14：37：29
所以，像在短时间把房价降下来，那简直是天方夜谭。不说，当初花了高价买地建房的房地产商不干，银行不干、买了房的业主不干、就是地方政府也不干啊？再说，还有一只幕后黑手在继续推动房价上涨呢？那黑手是什么？就是政府卖地的那笔钱啊？那钱它不会老老实实躺在财政局的帐号上的，它要以各种名义跑到市场上来，修桥铺路从事地方建设啦、公务员加薪啦、福利事业啦等等，但是为这些最终买单者一定是老百姓！怎么买，你自己想吧。
那我们还要等几年呀？
作者：可有可无的龙 回复日期：2008…7…26 14：39：47
银行的钱是在房价最高的时候放出去的，你现在强行打压房价，银行的损失怎么办？就算你给银行补贴，那些房地产公司又怎么办？他有些房子实在房价最高的时候卖出去的，那么现在房价呼拉掉下来一大截？人家那些先买房的人不来找你房地产公司吗？
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谁动了我们的奶酪？？？？？？？？？
作者：我不想三个代表 回复日期：2008…7…26 14：39：52
能不能预测一下未来的房价？
作者：可有可无的龙 回复日期：2008…7…26 14：41：01
分页不？？？？？？？？？？？？．．．．．．．．
作者：正在结网 回复日期：2008…7…26 23：08：57
几号
作者：桔子青涩也许甜 回复日期：2008…7…26 23：40：15
好久没来，顶一下
作者：屋顶上的驴骑兵 回复日期：2008…7…27 1：03：21
这篇小说好，记下了，等着它太监！。。。
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作者：马英九九 回复日期：2008…7…27 8：25：56
很黑
作者：棒打斑猪 回复日期：2008…7…27 9：36：42
唉．在房地产代理这行，这些不是太黑．我经历的．才让我大开眼界．先不说坑蒙拐骗，就先说玷污．
我身边的一个好朋友，好女孩，从毕业的清纯小妞，在我眼皮底下一步一步走过．最后变成几个男人的情妇．让我怎能不哀叹．
难以想象，一边嗲着跟一个有妇之夫情人谈着爱得死去活来决不背叛的电话，一边在床上和别人上下翻滚．是怎样一种景象．
可我却见识了．难以启齿了．
作者：oneofchina 回复日期：2008…7…27 12：43：54
报告文学？大家心里都知道；不过有什么办法；只能等等再买房了。
作者：天佑中华A 回复日期：2008…7…27 21：47：01
说句题外话，这些日子，深圳银行限制提现，美其名曰说是为了打击非法洗钱。你信吗？非法洗钱从来都存在，为什么偏偏在这个时候打击？我看，原因只有一个，那就是银行没钱了！银行会没钱？会的。银行的经营模式大家都知道，就是那老百姓的钱赚老百姓的钱，它们转的就是利息差以及衍生费用，现在他们把大量的钱投入到房地产上去了，现在房地产市场低迷，没有成交，以前的钱立刻成了呆账，它们哪里还有钱？所以，自然要限制提现。这事就是发生在咱这奇妙的中国，要是发生在外国，立刻还不产生挤兑风潮？ 疯狂的房产泡沫消耗了大量消费阶层的钱包，而中国经济面临的最大问题就是严重消费不足！而政府对这一切却视而不见！现在，全国都来搞房地产，就像当年全民炼钢铁一样。如果政府还在追求那虚假的GDP，金融危机迟早就到来。
那么有人‘问了，既然你这么不看好中国房地产前景，为什么还做？还来搅这潭浑水呢？你不是说，这房地产市场充满危机吗？ 对了，是有危机，可是危机危机就意味着越是危险的地方越有机会，而潮州人经常挂在嘴边的一句话：“富贵险中求”说的也是这个道理。而在我认为，所谓富贵险中求，就是要反其道行之，我不能准确掌握政策，但是我可以适应政策。 因为我们以前已经对市场有了一定的判断，所以，我们对于开盘的准备还是很充分的。说到这里，我不仅要说，我对开盘时机的把握的问题。本来，我们这个片区是有另外一个楼盘和我们建设时间差不多的，但是，我们经过调查，发现整个片区产品同质化严重，这个盘也不例外，所以，我们就人为地将开盘时间比他延后了四个月左右。本来，代理公司还有意见，认为早开盘可能会抢下一些客源。但是，我认为，早起的鸟儿未必有虫吃，先行者在激烈的竞争中容易成为试验品。所以，那段时间，我们重点培养了客户对我们这个盘的预期。VI卡的发行量几乎达到我们销控准备推出数量的三倍。 转眼开盘时间就到了，由于准备充分，再加上开盘时采取了张小莹提出的促销方案，认购VIP卡客户均可获三重优惠，获3个点额外折扣，现场均获500元赖云裳店的西餐消费券，介绍新客户成功解筹可获2000元现金奖励。结果，开盘当天，我们的销售就达到了百分之七十，其余百分之三十在一周之内消化完毕。当时，报纸、电视台都称这是个奇迹。当然，比起后来房地产疯狂那段时间的狂热还是差了一些的。 不过，这也大大地增加了我的信心，让我看到了地产这行业，只要时机把握得准，银子还是好赚的。 在这个过程中，我也给了吴海树赖云裳一个很好的报答，那就是，利用开盘的优惠活动给他们拉了一大批准客户，同时也给了他们几十万的营业额。莫小平跟赖云裳签完协议回来跟我说，赖云裳现在有了一个男朋友，看样子像小白脸，我嘴上没说什么，心里明白那就是吕永森。我就搞不明白赖云裳，你就是再饥渴吧，也不能养小白脸啊？别人不知道，我还不了解他吗？身上没有任何一技之长，就凭一张脸蛋儿和对女人的花言巧语过活，一旦把你的钱花光，马上就跟你白白。也是因为那个项目的二期正在紧张的施工阶段，或许是我实在不愿意看到吕永森和赖云裳在一起的场景，尽管赖云裳的店就在我项目这里，我一次都没有去过。吴海树曾经约过我两次，可是，我都借口有事没去，后来，他大概明白了我心里的暗结，也就不再约我了。
说到这次开盘，我还和南民敏、赵锦辉有过争执，原来，按他们的想法，我们这次的房子至少要分两次到三次开盘，每次开盘都形成一个价格梯度，也就是说通过人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。而这样做的结果就是，每次开盘供应量都很小，往往一抢而空，而购房者等到下一批开盘时，却发现销售价格已经上了一个台阶。因此，这种分批上市导致的一个后果就是，项目房价随之也不断抬升。
这样做好处是可以多赚一些钱，可是，这样做的一个明显弱点就是销售周期过长。他们俩是不明白为了这个项目我是把身家性命都搭上了，不仅是抵押了公司的办公室、自己的住房还向余巧柔她们银行借了一大笔钱，而这些压力每时每刻都压得我喘不上气来。我这样做，不仅是我要还上银行的钱，最主要的是，皮永仁和王兆瑜的地现在都开始花钱了。当然，我这一次就将第一期的房子全部推出，也是少赚了不少。
我明白南民敏和赵锦辉是为公司好，希望利润最大化，可是，我希望的是落袋为安。尽管他们俩不高兴，我还是坚持了自己的观点。
作者：醉舞干戚 回复日期：2008…7…27 21：51：34
小说揭露？
乖乖……
你先来一句话总结一下不行吗？大哥？
作者：天佑中华A 回复日期：2008…7…27 21：55：57
说到这里，有朋友一定问，你说了半天开盘开盘的，究竟什么是开盘？开盘究竟有什么作用呢？简单地说，把所有对本项目有购买意向的客户聚到一起，进行集中销售，俗称“开盘”。房地产项目的开盘不同于商场、酒店或者专卖店的简单开业，开业只是为了聚集人气，而开盘则是把长时间来聚集的人气集中释放。
项目售楼部开张以后，总有许多人来咨询，这些人或者询问项目的概况，或者询问项目的开盘时间，或者询问项目的价格，其关注的样子都很像迫切需要买房子一样，但事实并非如此，可能有10％以上的客户都是同行来踩盘的，30％以上的客户是来玩的，甚至是来叹空调的，如何判断这些人是不是我们的准客户，同样有章可循，那就是，让这些客户交钱，试想一个没有诚意买房子或者商铺的人会从腰包里掏钱吗？肯定不会。让客户在开盘之前交钱的方式非常多，或者以“诚意金”的名义收取，或者以“会员制”的名义收取，或者出售专门的“VIP贵宾卡”也叫认筹，金额从1000元到10000元、50000万不等。但是，万变不离其宗，这些套路总是围绕着对客户的拥有感、失落感与安全感，进行软硬兼施的说服。
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但是他们为什么认购啊？因为认购可拥有优先选房的权利，拥有5000元的优惠，拥有98折扣，如此巨大的诱惑让总会让准客户不得不动心；然后在给客户失落感，开盘当天不接待没购卡的客户，开盘后就没有好房源，不购卡就没有任何优惠与折扣，如此巨大的损失同样使准客户不得不动心；当然，最后再给予客户一个安全感，开盘当天选房未成功者，诚意金原款全额退还，打消客户的后顾之忧。如此一来，有多少准客户将要买房子则一目了然，开盘当天有多少人交定金则成竹在胸，此定金用于直接定房号，不退。最终目的就是为了用零售的价格做批发的生意。
开盘就是对前期蓄客成果的一次大检验，合适的开盘时机，对项目的销售趋势起着关键的作用。开盘过早，客户积累不足，既不能给开盘制造气势，也不能卖出好价格，给后期销售带来极大的压力，使置业顾问失去信心；开盘过晚，则容易造成客户流失，使销控策略失效。如果选错开盘时机，可能使整个推广活动变的被动，亦可能导致整个销售活动萎靡不振。
第一期开盘结束以后，好长时间，南民敏的情绪都不高，我几次找他谈话，他似乎都不想跟我谈什么更深的东西。直到第二期房子推出办理预售许可证的时候，有一天，他过来公司这边拿支票我才把他硬拉到我的办公室。 我问他：“老南，你现在是不是觉得我很固执、也很无能？”
南民敏说：“不要这样讲，你毕竟是老板。”
我说：“我知道，在开盘问题以及销售节奏问题上，我的做法你很不理解，但是这是没有办法的办法。”接着，我对他讲了公司在最艰难的那一阶段是怎么坚持过来的特别是讲了我抵押了自己的房子，莫小平拿出了自己的体己钱，某个股东动用了公款等等。
南民敏静静地听着，表情很平静，直到我说完，半晌他才说：“天总，我觉得这件事主要是你对我们的不信任，有了困难你应该摆出来，大家出主意，想办法，什么是你总自己扛着，我们对你不理解，员工们也有议论。你当初如果说出自己的困难，我们在实际操作上肯定也会想出其它的办法来帮公司渡过暂时的危机的。”
我说：“老南，我何尝不想跟你透个实底啊，但是，你知道，我一直担心，一旦咱公司的经营状况传出去，会影响士气，甚至会影响客户对我们的信心啊。”
作者：苹果黑帮 回复日期：2008…7…27 21：56：44
留个言
作者：天佑中华A 回复日期：2008…7…27 21：59：08
说到这里，有朋友一定问，你说了半天开盘开盘的，究竟什么是开盘？开盘究竟有什么作用呢？简单地说，把所有对本项目有购买意向的客户聚到一起，进行集中销售，俗称“开盘”。房地产项目的开盘不同于商场、酒店或者专卖店的简单开业，开业只是为了聚集人气，而开盘则是把长时间来聚集的人气集中释放。
项目售楼部开张以后，总有许多人来咨询，这些人或者询问项目的概况，或者询问项目的开盘时间，或者询问项目的价格，其关注的样子都很像迫切需要买房子一样，但事实并非如此，可能有10％以上的客户都是同行来踩盘的，30％以上的客户是来玩的，甚至是来叹空调的，如何判断这些人是不是我们的准客户，同样有章可循，那就是，让这些客户交钱，试想一个没有诚意买房子或者商铺的人会从腰包里掏钱吗？肯定不会。让客户在开盘之前交钱的方式非常多，或者以“诚意金”的名义收取，或者以“会员制”的名义收取，或者出售专门的“VIP贵宾卡”也叫认筹，金额从1000元到10000元、50000万不等。但是，万变不离其宗，这些套路总是围绕着对客户的拥有感、失落感与安全感，进行软硬兼施的说服。
但是他们为什么认购啊？因为认购可拥有优先选房的权利，拥有5000元的优惠，拥有98折扣，如此巨大的诱惑让总会让准客户不得不动心；然后在给客户失落感，开盘当天不接待没购卡的客户，开盘后就没有好房源，不购卡就没有任何优惠与折扣，如此巨大的损失同样使准客户不得不动心；当然，最后再给予客户一个安全感，开盘当天选房未成功者，诚意金原款全额退还，打消客户的后顾之忧。如此一来，有多少准客户将要买房子则一目了然，开盘当天有多少人交定金则成竹在胸，此定金用于直接定房号，不退。最终目的就是为了用零售的价格做批发的生意。
开盘就是对前期蓄客成果的一次大检验，合适的开盘时机，对项目的销售趋势起着关键的作用。开盘过早，客户积累不足，既不能给开盘制造气势，也不能卖出好价格，给后期销售带来极大的压力，使置业顾问失去信心；开盘过晚，则容易造成客户流失，使销控策略失效。如果选错开盘时机，可能使整个推广活动变的被动，亦可能导致整个销售活动萎靡不振。
第一期开盘结束以后，好长时间，南民敏的情绪都不高，我几次找他谈话，他似乎都不想跟我谈什么更深的东西。直到第二期房子推出办理预售许可证的时候，有一天，他过来公司这边拿支票我才把他硬拉到我的办公室。 我问他：“老南，你现在是不是觉得我很固执、也很无能？”
南民敏说：“不要这样讲，你毕竟是老板。”
我说：“我知道，在开盘问题以及销售节奏问题上，我的做法你很不理解，但是这是没有办法的办法。”接着，我对他讲了公司在最艰难的那一阶段是怎么坚持过来的特别是讲了我抵押了自己的房子，莫小平拿出了自己的体己钱，某个股东动用了公款等等。
南民敏静静地听着，表情很平�
