重生之官商风流-第170章

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资金问题，资金问题……

唐昱自然知道，唐天浩肯定也有办法来解决部分资金问题的，只不过只怕代价不小，要冒不小的风险。若是放在以前，说不准唐天浩就做了，不过现在背后靠着唐天鸿和苏慕儒，唐天浩也怕影响到唐天鸿，例如非法的私募就可以筹集到不少的资金，只不过现在的唐天浩大概不想走这样的路子。好不容易上了岸，自然不想轻易的湿了鞋。现在已经过了资金积累的原始阶段，那些半灰不白的事情，唐天浩现在大概是不愿意沾手了。可是看着扩张的机会就在眼前，却要白白的放过，唐昱可以想象唐天浩此时心中的不甘。

现在，对于绿都来说，估计有多少资金就能帮助绿都扩大多大的市场份额，唐天浩需要的资金，估计也不是当初投入VCD的一千万就够了的。

突然一个念头闪电般划过唐昱的脑海，令唐昱眼前一亮。

“二叔，或许你可以试试‘预售’的方式。”唐昱抬起头，笑着说道。一直在想着资金的问题，刚刚唐昱却是忽然想到了香港那边已经开始了的买楼花的那种模式，变相的把资金操作成本转嫁到大批购买者的身上，这倒是不失为一种筹集资金的好办法。

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。

在唐昱的前世记忆中，前世的这个时候，这种“预售”销售模式此刻应该在广州、深圳那边试行，是从香港那边流传过来的方法，暂时还没有流行到内地。这种模式，其实开发商很是喜欢的，可以转嫁很大一部分开发成本。

不过这种方法现在挪到东陵来，恐怕还要疏通许多关节，毕竟预售房屋不是开放商的一句话就就行的，还需要在政府注册，需要政府的批准，同时还要有银行的担保，缺一不可。这种模式，无论是银行那边还是政府这边，都要打通关节才好，不是三两句话就能弄好的，不过如果运作成功的话，绿都作为这边第一个吃螃蟹的人，不赚的盆满钵满才怪。

在唐昱的前世的时候，中国房地产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售，开发商自筹资金所占比例有限，也正是因为这种模式流行起来才造成房价节节攀升的，这种模式，等于消费者帮助开发商转嫁了一大部分的开发成本。唐昱重生的那会儿，一些有门路的开发商开发一个楼盘，自有资金不到20％都能够成功的开发。

唐昱还记得那会儿在社科院求学的时候，还曾经和导师专门做过一次这方面的数据收集，好像是以上海为例进行的研究，上海那边的房企自有资金2001年为18。84％，2002年为17。53％，2003年为16。94％。

至于其他的资金大部分都是银行的贷款和以预售的方式募集的资金，还有通过其他的一些融资方式募集而来，但其他的融资方式所占有的比例小之又小，不足所有资金的10％。

既然银行现在因为海南房产泡沫而银根紧缩，根本贷不出款，那么就只有以预售的方式才可以一次性的募集到足够量的资金，而且这种模式，对于绿都来说没有什么后遗症，可以很好的解决资金问题。

事实上，这种模式也是国内地产发展的主流方式，最后都要走向这个模式的，只不过暂时来说限于政治等等方面的问题，还没有在内地的地产开发商里边流传起来，不过看起来也不远了，迟早的事儿。

“预售的方式？”唐天浩疑惑的抬起头，看向唐昱。

因为这种预售的方式现在在中国才刚刚兴起，早的时候只有香港那边在买楼花，这会儿也只有深圳广州那边才有试点，内地却是几乎没有的，所以唐天浩虽然是一个规模不小的地产开发商，对这个词却感到很陌生，不明白唐昱所说的那个“预售的方式”究竟为何。

唐天鸿也不明白唐昱话中的意思，唐天鸿整天在是政府工作，接触到的人也多数是政府官员，对于商海中的事情的了解，他还不如唐天浩了解的多呢。现在的商业日新月异的，早就和他大学读经济学的那会儿不一样了，他现在这个经济学硕士可不能算是货真价实了。

“房屋预售是新兴的一种销售模式。”

唐昱为两人解释了起来，“国家也是刚刚出台不久，现在只是在深圳、广州那边进行试点，其他地方还没有普及开来，我也是前段时间在一份报纸上看到的，为此我还特意去图书馆中查了资料。”说着转过头看向唐天浩，

“二叔你还记得不，那回我在图书馆我叫你开车来图书馆接我的那回，我正是去图书馆查找这方面的资料。”这话绝对是瞎掰，唐昱到图书馆仅仅是为了打发时间，唐昱如此说只是为了打消唐天浩和唐天鸿对自己知道这事的疑惑。而且那种资料，图书馆也未必有，倒是从内部的一些文件上边能找到一些资料，一些报纸上边估计也会提到，找找总能找到的，关键是给指个方向就行。

“哦，你是说遇到那个李小兵的那回？哦，我说你怎么没事跑去图书馆啊，原来是为了查这事啊，那你怎么不早告诉我啊。”唐天浩在唐昱的误导下，终于想起来那天的事了。

“那不是因为那天我没有查到什么东西么，之后我又去了几次图书馆，才找到这方面的资料。”唐昱装傻充愣般的嘿嘿一笑，话音一转，把这个话题抛到一边，

“我去了几次图书馆才找到这方面的资料，原来这个预售的销售模式早在很久以前国外就已经运用了，大陆这边最早实行这种销售模式的地方是香港，内陆今年才开始实行，但是却还没有普及，只在几个经济相对发达的城市进行试点。如果运用这种预售的销售模式，正好可以解决到二叔你现在的资金短缺的困难。”

唐天浩一听可以解决自己现在的困难，原本苦瓜似的的脸立刻开放成一朵花般，走到唐昱的身边，“亲切”的问道，“小昱，你快说，这种预售究竟是怎么回事，又究竟怎么实行，如果你帮你二叔度过这次危机，你要什么，我都……”

唐天浩说到这，突然停了下来，因为他也不知道唐昱需要什么，似乎现在的唐昱什么都不需要，他只知道唐昱很喜欢汽车，但唐昱现在已经有了方建铭给他的那辆宝马了，那可是限量版宝马316icoupe，全中国也没有几辆，再加上那和宝马同等价值的军牌，唐天浩知道自己恐怕也搞不来比唐昱现在那辆宝马更好的车了，所以他话说道一半，便停住了，忽然脑海中灵光一闪，眼前一亮，嘴角露出一丝诡异的笑容，凑近唐昱的耳朵，轻声说道，“只要你帮助二叔我度过这次难关，二叔我帮你搞定你老爸。”

如果其他人听到这句莫名其妙的话，肯定不明白唐天浩话中的意思，但是唐昱明白，唐昱知道唐天浩所说的那句“搞定老爸”是什么意思，无非就是杨涵宁和唐昱之间的关系。不过唐天浩这话可就大发了，他能够搞定唐天鸿那才怪。

自己和杨涵宁的关系只有几个人知道，他二叔唐天浩知道，宋宛如也在无意中撞破了他和杨涵宁的关系，可能凤城区区长陶业骅因为那次在百聆见到唐昱和杨涵宁出双入对，也多少能猜到两人的关系，除了这几个人外，其他人恐怕就不知道。

而唐昱之所以让唐天浩知道这件事情，一是知道唐天浩不会将这件事情乱说，还有一个考虑就是希望唐天浩能在自己的父母旁边敲敲边鼓，探探父母这边的口风。不过这种事情，即便是发现了，唐天鸿想必也不会说出来的，顶多是默认的态度，若说是接受，那肯定是不可能的了。

此时听到唐天浩说帮忙搞定自己的老爸，唐昱心中自然是喜不自禁，不过也仅仅是想象罢了，唐天浩那点能耐他还不知道？自家老爸自己都搞不定，唐天浩又有什么本事搞定，不过即使唐天浩什么好处都不给唐昱，唐昱也不会袖手旁观的，怎么说唐天浩都是自己的二叔，怎么说唐天浩这次的危机，都有自己的一部分责任，即使唐天浩任何好处都不许给自己，唐昱也会将这个预售的销售模式告诉给唐天浩的，当然，又便宜不占王八蛋，既然二叔许给自己好处，唐昱岂有拒绝的理由。

“这可是你说的啊，我可没强求你，不过二叔你既然答应了，日后可要兑现你的承诺哦。”唐昱嘿嘿一笑，轻声的说道。

“放心，你这小鬼头，你二叔我什么时候骗过你啊，只要你帮着你二叔我度过这次难关，姓杨的那小丫头的事情就包在你二叔身上，你老妈那边我不敢说，你老爸这边没问题。”唐天浩自信的说道。

听到唐天浩信誓旦旦的话，唐昱不禁喜上心头，只要老爸老妈他们两个搞定了一个，就好办了，最怕的就是他俩结成联盟，然而唐昱没有注意到，就在他暗自高兴的时候，唐天浩眼神中闪过的一丝狡猾的光芒。

“你们叔侄俩在那嘀嘀咕咕着什么呢，难道有啥事还要瞒着我说？”旁边的唐天鸿看着唐昱和唐天浩神秘兮兮的样子，不由得眉头大皱。

“没有没有，二叔就是再问关于预售的事情。”听到唐天鸿的话，唐昱一惊，迅速的说道。

“预售又不是什么见不得人的事情，要说就大大方方的说呗，正好我也想听听你说的这个预售是怎么回事？”唐天鸿似乎话中有话，什么叫见不得人的事，听得唐昱一头冷汗。

“所谓的房屋预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。”唐昱笑了笑，继续说道，“这个预售模式如果真的得以实现并推行的话，那么二叔，不仅仅是二叔，应该说是对所有的地产开发商来说都是一件天大的好事，他们可以在房屋还在建造的时候，就可以提前收回大部分成本，不必担心卖不出去，更不用担心房屋积压。”

唐昱表面上笑着说着，心中却在感慨，这预售的模式出现不知道是好还是不好，不可否认，预售模式的出现，从某方面的确带动了中国经济的复苏，推动了社会的发展，但是唐昱想到后世那比火箭升的还快的房价的时候，就不由得一身冷汗，有的人奋斗了一生，为的就是拥有一栋属于自己的房子，有的人甚至奋斗一辈子都不够。

后世的房价之所以升的如此飞快，和这个预售模式有着直接的关系。

房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮助解决开发商的融资问题，提供房地产开发所需的资金保障，又带来的房地产开发的“暴利”。这是因为：其一，“先交钱、后交货”降低了进入房地产开发市场所需的门槛，降低了房地产商信用贷款需求，提高了开发上的资金流转能力；其二，房屋价格的定价一般会定在平均价格之上，随后房价的走高带来的都是“额外”利润。“持续高走”的房价极大地降低了房地产开发的高风险性。房屋价格持续高走，一方面激励和激发了潜在的买房者的热情和**；另一方面也满足了已买房者的“消费心理”或投资期待。为居住而买房的人们看到不断走高的房价而使已买的房屋价格升值欣慰；为投资而买房的人们在暗自计算着什么时候出售，从而获得最大的投资回报。当然，缺少其它可靠的投资渠道也是吸引房屋投资资金的原因之一。

总之，唐宇认为，后世中国房屋价格的持续走高的主要原因是开发商与购房者相互驱动的结果。从开发商的角度而言，融资机制从根源上促使开发商联合起来共同推动房价高走，只有这样，他们的资金运作才会顺畅，房地产开发项目才能得到顺利进行。对消费者而言，或因误导、或因对房屋市场预期值过高，很多人强烈认为房价不会“跌”，甚至会持续高涨，这无疑极大地刺激了房屋的超前消费或投资**，对后世的房价持续走高起到了推波助澜的作用。

房地产开发的融资机制需要不断上涨的房价来配合，也就是说，融资机制是房价上涨的主要原因。如果房价不上升的话，哪个业主愿意预先购买还没有见过的房子？试想，如果房价在开发建设过程中保持不变，绝大多数业主都会持币待购，等到房子建成后，通过货比三家后再决定购买。广大买房者如果持币待购，不知道有几家房地产开发商能够有足够的资金运作能力继续从事房地产开发，而这个融资机制中最主要的就是银行的贷款和预售房屋的预售金。

房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。唐昱认为，房地产开发的融资机制（依赖于房屋预售）需要不断上涨的房价来配合，也就是说，融资机制是房价上涨的主要原因。这是因为，如果房价不上升的话（不需要房价下跌，只要房价不涨），哪个业主愿意预先购买还没有见过的房子？试想，如果房价在开发建设过程中保持不变（而不是现在的持续上升），绝大多数（如果不是全部的话）业主都会持币待购，等到房子建成后再决定购买。这样（没有房屋预售制），我想中国的绝大多数开发商（如果不是全部的话）都会面临资金周转问题，很多甚至会面临破产的风险。

所以，唐昱认为，这个房屋预售的销售模式，是后世房价不断上涨的根本和直接原因。

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第一百九十三章预售的销售模式（三）

新时间：201221021：27：56本章字数：6417

先不说这预售制对后世房产的影响，唐天鸿和唐天浩在听了唐昱的解释后，眉头却依旧没有打开。

“照你的说法，这预售的销售模式似乎就是等于这没盖完的房子预订出去，而且还收取价值不菲的预定金？”唐天浩在商海中纵横这么多年，唐昱刚解释完，他便基本上将这个预售的销售模式理解了。不过这种模式他之前可没有接触过；里边还是有着不少的疑惑。

唐昱笑着点了点头，“可以这么理解，预售模式就是将房子预订出去，在一定的时间范围内，将房子交与买主，其实买主也没有损失什么，这预定模式和之前房地产交易唯一不同的地方就是，以前买主是先看房，后交钱，可以货比三家，而预售模式则不同，它是先交钱，后看房，；这其中买主可能就要承担一部分风险，什么风险呢，就是可能他要买的房子和买到的房子之间可能会有一些差别，其余的方面对于消费者来说，和之前的房地产交易没什么区别。”

唐昱顿了顿，继续说道，“当然，二叔你的淘金大厦属于商品房，而非住房，你的淘金大厦用的是租赁方式而非出售，但是也可以变通着运用预售的模式，只不过将预售改为预租，道理是一样的。”

“听起来似乎很简单，但具体实施起来，恐怕就要困难许多。”听了唐昱的解释后，唐天鸿低头沉思了一下。他在政府工作，自然知道，这里边涉及到政府的政策，还有银行等等方面的乱七八糟的问题，还有担保，信誉之类的，总之听起来似乎是个好方法，不过执行起来有些麻烦。

唐昱点了点头，面带一丝苦笑，“的确不容易，在国内，这种销售模式刚刚兴起，仅有几个城市在试点，所以对于这方面的政策国内几乎等于零，而且，所有消费者都会对新兴事物保持一种观望的态度，想要让消费者接受这种模式，恐怕还要费一番功夫。当然，主要还是政府和银行这边的问题，这两边解决了，