问题-第16章
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住房有限公司的案子开庭。
从3月28日开始，朝阳区人民法院将138位业主的诉讼
请求进行分别审理，近半个月，朝阳区法院的民庭天天在审日月东华被告案。
日月东华小区业主们与开发商的分歧在于阳台是否是封闭式的，地下一层是否应全部计入公摊面积。
业主们对法律寄予着厚望。
在第二届中国房地产学院派论坛上，专家说：
“近4年来，我国房地产业持续供销两旺，房地产的销售额平均每年增长32％，目前
全国商品房价值稳中有升，全国个人购房的比例已经达到了94％。”
中国消费者协会投诉调查显示：
4年来，消费者商品房问题的投诉始终是逐年大幅攀升，上升比率每年都超过了10％，商品房问题的投诉增长远比GDP增长快得多。
作为日月东华业主们的律师之一的智沙沙实话实说：
“即使是通过法律手段，陷入房地产纠纷的业主们在维护自己的权利的时候仍然是
困难重重。”
智沙沙律师认为，在开发商和普通业主之间先天就存在着一种不平等。而这种不平等也加剧了房地产纠纷案件在法律上的难度。
“就作为日月东华小区来讲，要求索赔最多的一例个案的标底是7万多。那么，面对
这样一个7万多一点的索赔额去征服一个上亿，甚至上百亿的公司，他是根本撼不动的。”
房地产纠纷一旦走向法庭，引用什么法律条文也成为焦点、难点所在。很多律师发现，在很多情况下，他们很难找到一条适用的法
理，相关法律条文的过于宽泛成了摆在房地产维权面前的一大障碍。
对于很多业主来说，和开发商对簿公堂并非他们所愿。更何况，对于很多人来说，无论法院如何判决，他们最后仍然住在开发商经营的小区内。为了避免这种尴尬的局面，大部分被侵犯权利的业主就采取了另外一种看起来更温和的措施——通过消费者协会进行调解。
中国消费者协会投诉与法律事业部副主任张德志连连感叹人手不够：
“我们现在感觉难度最大的不是个案的解决问题，而是有这个量的基数以后，就是属于你是好汉难敌四手、饿虎害怕群狼似的。”而且消协作为一种协会组织，并不具备执法权。他们工作中更常用的方式是调解
。然而，房地产纠纷中巨大的标的额使得纠纷双方要想和解是十分困难的。
“房地产的标底额比较大，一旦发生争议，标底额少则几千，多则几万、几十万，甚至有上百万的。所以这样的案子单纯靠调节的手段，要达成协议也是非常难的。因为双方每个人谁一让步就是几十万。”
虽然消费者协会不具备执法权，但他们在房地产纠纷中还是有意
识地通过各种合法手段来加强对消费者的保护。北京市消费者协会2001年就开展了房地产专项的“投诉披露制度”，与媒体联动，两次披露了10家存在各种问题的开发商和项目，试图利用舆论的力量加强对房地产市场的监督。
然而，即使是舆论监督，在面对强横的开发商或者是物业时，仍然存在着许多现实的困难。上个月底，3月24日，北京《京华时报》的记者杨威在对石榴园小区中创物业管理有限公司进行暗访时被物业公司的人发现。
在亮明自己的身份后，物业公司的人仍然对杨威大打出手。幸亏110及时赶到，才将他解救出来。
是什么促成了开发商的强硬态势？律师智沙沙认为，是开发商强大的
经济实力。中消协的张德志认为是目前中国房地产的卖方市场。
智沙沙：坦率地说就是他的财大气粗。况且来讲，我们目前的开发商大都有一种庞大的背景，他就不会把普通人放在眼里。这种情形下，他们就有一种有恃无恐。
张德志：这块消费者因为房产的问题跟开发商发生争议以后，要求退房。后面还有几个消费者，他因为是卖方市场，还有在等着买他的房子呢，这样的情况下，开发商就是有恃无恐，等于退一进二，可能卖出去的房款比原来还要高一些。
如此说来，中国房地产业消费者投诉高居不下就没救了吗？业主维权难，真的就被纠纷双方悬殊的实力、相关法律法规
的不健全难住了吗？不少业内人士都强烈地呼吁最好的维权就是没有侵权。律师李强建议成立一个房地产律师基金会：“律师在消协或司法局的主持下，建立一个基金，
用这个基金来给你请律师购房。这个基金给律师的费用比单独请律师低，主要是为形成一种制度，请律师来介入这个行业，保护买房人的权益不受侵犯。”
中消协的张德志也建议消费者能够在买房之前避免自己的权益受到损害。
应该说，中国的房地产市场还不是一个十分成熟的市场，就是在这样一种条件下，消费者维权行动的出路在哪里？是买卖双方的诚信？是律师的介入？还是法律的保障？
坐下来，让我们谈谈名不见经传的中国海南省海滨小镇博鳌，随着首届博鳌亚洲论坛的举行，吸引了全世界关注的目光。有人将博鳌与达沃斯相比，有人推想博鳌会不会成为第二个戛纳。正当许许多多的人们还在热衷于议论纷纷的时候，中国敏感的房地产商们已经行动起来了。某房地产商建在海滨的别墅已经卖得如火如荼，牵动着海南楼市悄然复苏。一些停工长达七八年的烂尾楼已经开工了。新浪网上的房地产论坛转贴次数最多的帖子中有这样一句话：中国经济遇上几年走高的房地产真是幸运极了。面对这一份幸运，面对2002年新的财政年度开年伊始，中国房地产遭遇了新的机会、新的激情。它到底能不能演绎成中国经济春天的故事，恐怕还有赖于中国房地产业的茁壮成长。然而，目前中国房地产业的健康指数到底是多少，从近来与日俱增的房地产业消费者维权行动中可见一斑。
我们《新闻纵横》连续3天播出了有关房地产业主维权的报道后，今天我们请来了买房置业的消费者、房地产开发商、政府官员、消费者协会的工作人员以及律师，大家坐在一起聊一聊。
主持人：作为业主，你们当初在购买房屋的时候有没有想到自己有一天会拿起法律
的武器为自己维权，去走向法庭？
业主：当初买房没有想到能够走到今天这一步，就是能够拿起法律武器和开发商对簿公堂。
说句心里话，咱们国家的房地产业从若干年前的那种职工福利分房过渡到现在这种市场经济，更多的人用自己的多年的积蓄来购买商品房。我觉得在这个过程当中，首先不适应的是开发商。
业主：我们小区维权的过程中，北京市规划局规划委员会还是很客观公正的。
主持人：基本上业主给北京规划委员会投了一个肯定票。在我去听的第一次庭审当中，包括我们所了解的很多材料当中，发现有很多开发商也好，业主也好，在法庭诉讼过程中，拉规委做被告。有些责任就推到规划委员会身上。说我这个东西批过了，我就没有责任了。
规划委员会：我觉得是这样，我最后听说了，开发商推荐政府当被告。好像有一篇报道，涉及到规委的事没有提。他就说房子面积超了，怎么还给他批了。
业主：望京新城A5区就把规划委员会给告了。
规划委员会：我们去年大概当了六七次被告了。现在人们维权的意识非常强烈。自己一生的积蓄拿出来以后，确实对这个房子的质量环境要求的比较高。毕竟房子也不是一个小东西。
消费者协会：不是要求比较高，他是要求按合同履行。实际上合同里面本身载明的东西有些是没有的。
律师：现在我们在做格式条款的过程中，出现了一个很大的差距就在于我们合同条款中的主要内容并不是非常明确的，而是模棱两可的，比如说封闭式阳台，整个建筑部门的文
件，就找不到一个封闭式阳台的解释。所以在这个过程当中，法律诉讼也好，确实给大家带来了不少的麻烦。从法律规范来讲，我们建议政府能够拿出一个比较准确的有说服力的规范来说服。
第八章 维权行动，你期待着什么？4。维权行动，你期待着什么？（四）
主持人：像这个东西应该谁来拿呢？规委来拿吗？
规划委员会：建设部。这个标准应该由相关单位去委托编制，请一些技术专家，进行长期调研。为什么我说住房的质量和环境的要求比较高，因为比如说环境上，在所有的你的合同上是没有的，但是他在看图纸的过程中，他心里有这么一个东西了。比如刚才你讲了，A5区的问题，他说他前面那是个绿地，可能他认为他的房子的价格就要比后面的要高，这样对他的心理影响就不一样。
消费者协会：在这个问题上我不是这么看。关于合同法广告法里面都有相应的规定，就是说你做的平面广告也好，光盘也好，只要你明白打出来的，应该是同一合同的条款，要约表示。
那么这种要约表示不管你写没写在合同上，只要合同是你制定的，那么法院在审理的时候，就应该按照有利于非合同制定方来解释。那开发商说我这就是个宣传，可是话说回来了，这种宣传实际上是一种明示担保。诚实信用是民法通则的帝王条款。
律师：我还发现一个非常奇怪的现象，开发商为了进行法律规避，那他在这个脚底下非常不情愿地写着一个“本什么什么状态以最终什么批准为依据”，好，把他的责任全都推出去了。这个东西能不能成为合同条款，能不能成为合同的附件，给老百姓的感觉，你向我发出要约邀请，那我认为就是合同要件。
消费者协会：这里面他就预先给自己留出一个退路，消费者往往不关注这一行字。只有到打官司的时候这行字才起作用了。话说回来，这时候谁上当了？消费者，这一行字等于把开发商自己的信誉给出卖了。
律师：我们现在在制度建设的一种状态就是平铺的，法律都在出台，此后所有的人全不去遵守。真正受骗上当的就是老百姓。
主持人：你也说过业主在和开发商打官司的时候有一种天然的不平等，因为他有他雄厚的资金实力。在我们的演播室里就坐着这么一位开发商，一直还没有轮到您说话，而且大家的矛头几乎都在说开发商怎么样。虽然您和我们所曝光的每一起案件都没有关系，但是您本身却是一位货真价实的开发商。
开发商：其实我来之前，我在想一问题，我谈的是维权，我自己是开发商，同样我也是业主，也要买房。也经历过同其他开发商——在业主的位置上——跟开发商进行理论。这个问题产生从去年到今年我们都有这种预感。等于开发商也有预感，维权会一拨儿又一拨儿起来。那随着95、96年到现在，这几年房地产走势一直往上走，没有出现过大的滑坡。每一年房地产开发商都是以上千家的速度在增加，而这些开发商是不是具备很好的开发能力？这种投诉并不是坏事，包括我们自己也有很多投诉，但是怎样来处理，我觉得这个就体现出一个开发商的水平的高低了。
规划委员会：现在针对企业信誉的问题，北京市也在抓这个问题。工商局在电脑上有一个平台，15个政府的审批部门对所有的企业评估，守法单位我也得在网上公布，实际上就是信誉比较好的单位要在上面公布，违法的也在上面公布。第二个问题就是法则的问题，我们国家目前的这种法则应该说是极轻，非常的轻。你骗了消费者几千万，我可能罚你10万、8万。这实际上是鼓励这些人说，骗吧，骗吧。
规划委员会：我说一句，实际上主观故意的还是少数。我认为还是少数。为了让广大业主购房，比较好的了解政府审批的情况，我们首先就这个项目在媒体上公布，也要求从今年的1
月1日以后，所有的开发商取得的这个规划许可的许可证要公示。少数我赞同，但如果说他是少数杀了人了，抢了钱了，你就说不严惩他显然不行。是不是？极刑或者重罚就是针对这少数人的。我只是说这少数人的法则太轻。那等于是对守法经营的反而是不公平。对消费者来说也是不公平的。
律师：今天咱们在坐的各位，恐怕都有相当的法律意识，可是能够上当受骗的可能性也存在。一个人在相关的领域可能精通，但是他不可能精通所有的领域。作为开发商业讲，怎么能够给所有人一个公平公正这样一种法律意识，这个我认为首先应该由开发商来健全。
主持人：这一番谈话又回到了我们一开始的话题，维权。一说到这个维权，我们消费者这也不懂，那也不懂。中消协接到一个简单的高压锅的问题，学的时候还容易一点。那么到买一栋房子，让消费者再去学，就像你刚才说的，你打了这么多的官司，知道了这里边的水有多深，消费者不可能买一栋房子就成为专家。
律师：关键有一个最重要的问题就是不可能让所有的消费者都先去游泳，先去试水有多深。
坦率地说这是由于我国法律出现了漏洞。也给开发商留下了可乘之机。
主持人：就每一个维权行动的个案来讲，大家都是要维护自己的合法权益，那我们要综合起来看。文的也好，武的也好，各种各样的维权行动，是不是可以说这么一句话？就是大家都希望法律健全起来，真正能够起到一种保护作用。
消费者协会：还有一个行政机关执法到位。要作为，不能不作为。不作为就是一种失职，因为赋予你行政权力的同时，你还有一种责任，这种权力和责任应该是对等的。
第九章 异地高考毁了大学梦1。异地高考毁了大学梦（一）
文/徐冰、杨学识
在记者的手里有一张河南省濮阳市民办学校——濮阳市保成学校面向社会散发的招生专讯，这份招生专讯散发的时间是2000年7月。这份招生专讯之所以引人注目是在右上角醒目的地方，有一个喜讯专递：自今年起，我校考生均可注册北京学籍在北京上学及参加高考。
在下面的细则里是这样解释在北京注册学籍参加北京高考的有利因素的：1；北京高招录取分数线历年低于我省100多分。2。可以参加北京每年的春季和秋季高考，即每年增加一次升大学的机会。而在招生专讯的中央醒目位置，赫然盖着大红的印章：濮阳市教育委员会招生广告审批章。
随着这份招生专讯在濮阳市广为散发，濮阳市迅速掀起了一场为2001年高考的孩子抢注北京学籍的热潮。儿子当时就要高中毕业的学生家长赵发海也加入了这一行列。
“我们看到保成学校的招生报上说在北京地区参加高考，注册北京学籍�
