温州炒房团-第7章
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我们不止一次地读到类似的报道———“‘恶意炒房’害苦房产商”。其核心理由往往是这样的：其一，楼盘品牌形象被抹黑。温州炒房团一旦“鬼子进村”，表面上看拉动了销售，但空置率高，楼盘一到夜晚就黑灯瞎火，令其他预期购买者望而却步。其二，扰乱了开发商精心设计的推广步骤。温州炒房者低进高抛，楼盘价格体系岂有不乱之理？结论顺理成章：开发商也被“炒”得焦头烂额，因此大多数房产开发商都厌恶温州炒房团。甚至，还时常有某地房产商迎头阻击温州购房团的惊心动魄的消息见诸报端。
事实果真如此吗？
的确，房产商对温州购房团算不上一见钟情，感情是慢慢培养出来的。一开始，基本上是温州媒体登门推介，苦口婆心，磨破嘴皮，房产商半信半疑，试试而已。此后，随着一波波大小媒体的爆炒，温州购房团迅速走红，价值陡然凸显，几乎成为某地房地产市场或某一楼盘是否值大钱的试金石。这时候，春心萌动、急欲揽美人入怀的不再是温州媒体，而是各地房产商自身了。《温州晚报》一位内部人士回忆说，2004年2月，中央电视台《经济半小时》播出了关于温州炒房团的专题节目，当晚，全国20余城市100多个房地产开发商的电话几乎将报社热线打爆，加上随后几天，累计电话超过200个。心情是殷切的，态度是极度诚恳的，异口同声一句话：热烈欢迎温州炒房团！大批情绪亢奋的房产商干脆从四面八方直奔温州。据统计，2004年上半年，温州共举办大小房展会9次，频率之高，任何一座城市都只能望尘莫及，而外地楼盘竟占了这些房展会参展商总数的95％以上。房产商们朝思暮想的就是与温州购房者说上话，沾上边。
爱，从来不会无缘无故。精于算计的房产商们发现，温州炒房者才真正是抬升楼盘人气的最优秀的概念股。不是说“狼来了”吗？既然狼来了，充分表明本楼盘水草丰美。还有，南方的狼都来了，本地的羊还等什么？再不下手可就迟了！这是多么激动人心的促销奇招，而且仅需区区几万元至多数十万元，用脚趾头算算都知道这笔账实在划得来。
螳螂捕蝉，黄雀在后。炒房炒房，炒到最后竟然自己都不知不觉地被扔进了爆炒的油锅，这肯定是温州购房者始料未及的。角色变了，主办方媒体和房产商对他们的口味需求自然也发生了变化：买不买房，买多少房已经不那么重要———反正是预订，真正下单多少只有天知道。重要的是温州人来了，明白人都应该清楚这意味着什么。这就像歌星走穴，台上露个脸摆个“POSE”，关键是撩拨起的阵阵尖叫必须有足够分贝，假唱又有什么关系？
明星们的出场费问题历来是演出公司签订合约的一个焦点，给多少、怎么给大有讲究。作为购房团主办方的媒体是这样算这笔账的：报名参团的费用得低得让人心动，要使报名者认为即使不买房，权当去旅游一趟也值得。这里产生的亏损不用担心，因为房产商刊登广告是按报社广告刊例价全额支付的，而本来是应该给予折扣价的———温州媒体一般为七折左右，这中间的利润差已经足以补回亏损。另外，购房团均有明确规定，主办方承诺将负责每位团员此行的全部吃、住、行费用，但团员也必须承诺认真考察购房团安排的全部楼盘。否则，返程机票（或车票）将由团员自负。当然，如果团员认真考察了购房团安排的全部楼盘后打算多逗留几日旅游观光，主办方仍将为其支付返程费用。
精心筹划、安排之下，温州媒体购房团开始了波澜起伏的全国“巡回演唱会”。这场大戏之所以能在全国所谓的一、二、三、四级市场数十座大中城市盛况不衰，一方面固然有温州人不断开拓炒房新空间的客观需求，更重要的是，各地无数房地产开发商急切地盼望着他们认为能令本地房产市场由死变活、由冷变暖的“温州秀”，那是一道道让人耳热心跳的焦灼、饥渴的目光。
来自官方的数据，以2003年为例，中国房地产行业的总投资超过了一万亿元。没有任何人抵挡得住这一天文数字背后所蕴藏的巨大的利益诱惑。受到诱惑的显然不仅仅是温州媒体。可以肯定的是，近些年对大批各地城市的主流媒体而言，房地产广告收入均已成为无法抗拒的利益蛋糕。在其年度广告总收入中，房地产广告所占比重一般在两位数以上，比例最高的甚至超过50％。在许多城市媒体的版面上，我们都可以寻觅到该媒体与当地房产商合作推出的关于某一楼盘的所谓联合看房、购房活动的连篇报道。差别只在于，正由于温州民间资金超常丰厚，温州人又有四处游走投资的天然秉性，加上温州及温州人20多年来业已形成的无可比拟的全国性品牌号召力，大范围流动扩张的媒体购房团才会唯独在温州而不是其他城市诞生。从这个意义上说，媒体购房团生逢其时、生逢其地，而并不是温州媒体的错。
媒体与房地产界群体性的“眉来眼去”早已不是一天两天的事，其中最值得记录在案的当属“中国住交会主流媒体宣传联盟”的前世今生。1999年11月，首届中国国际住宅与建筑科技展览会（简称“中国住交会”）在深圳揭幕。此后，中国住交会连续在深圳举办了五届，第六届起移师上海。这个被誉为“中国地产节”与中国房地产业“奥林匹克”、“奥斯卡”的盛会从一开始就和传媒结下了不解之缘。2001年，中国住交会主流媒体联盟正式成立；2003年8月，又升格更名为中国住交会主流媒体宣传联盟，并制定了联盟公约。联盟媒体迅速扩军至40家，均为各大中城市的强势纸质媒体。
联盟为什么？2004年4月17日在北京举行的中国住交会主流媒体宣传联盟2004年会上，天津日报社社长张建星一语穿透纸背：中国房地产业的发展对于媒体尤其是平面纸质媒体来说是一次非常难得的机遇，是一个上行空间很大的机会。各个城市主流媒体的结盟将使各家媒体能从中国房地产业的发展中受益，这将是一个双赢的结局。
不到一个月后的5月12日，由12家全国知名网站发起的“中国住交会主流网站宣传联盟”成立。
2004年7月，首届中国城市土地运营博览会在深圳举行。稍前，全国35个城市的35家媒体又克隆了“住交会”模本，与“地博会”组委会联手成立了“中国主流媒体房地产宣传联盟”。
共同发展共同受益，这的确是所有人梦想的美好结局。只是，在足以让人神魂颠倒的利益面前，媒体还能否发出超乎商业利益之上的独立的声音，而不会集体沉沦？
同样在中国住交会主流媒体宣传联盟2004年会上，北京银信房地产开发公司董事长张民耕说了一番大实话：在房地产市场舆论圈里，有四个角色：开发商、媒体、政府和一般的购房者（我们的理解应包括温州炒房者）。这四个角色中有三个是强势，政府强势，媒体强势，开发商也不弱。就是购房者等社会普通公众处于相对弱势，获取资讯往往不充分，有的时候话说不出来或者是根本没有地方说。
然而，普通公众的利益是不应该被遗忘的。我们对媒体的期望和担心似乎并非多余。
温州炒家“撤离”上海滩幕后
有考证说，世界上最早来到中国的外国人可能是犹太民族。远至唐朝，其先民即带着制衣和印染技能，从古波斯出发一路漂泊抵达河南开封一带。但犹太人在中国创造了最辉煌经济成就的地方是上海，其创造辉煌经济成就的重要手段是房地产经营。代表人物首推20世纪初上海滩赫赫有名的犹太冒险家哈同。史载，哈同生前在上海共拥有土地450亩，各类房屋1200余栋，建筑面积30多万平方米，是靠房地产发财的上海犹太首富。
无独有偶，差不多一百年后，上海同样成了号称“东方犹太人”的温州人房产大梦开始的地方。没有人能准确地说清楚温州购房者在整个上海房地产市场中所占的比重究竟有多大，但用举足轻重来形容应该是恰当的，温州炒房团的许多标志性故事都发生在这个财富之地。其中，2003年底风传得沸沸扬扬的温州炒家“撤离”上海滩事件最富震撼力，事件的真相及其间的利益博弈至今扑朔迷离，牵动着无数人的敏感神经。
我们能查阅到的关于这一事件的最早消息源来自2003年11月17日的上海《青年报》。该报记者田方倬和林深在一篇题为“江浙炒房资金纷纷撤离”的报道中得出了这样的爆炸性结论：“江浙买家曾是上海房产的四大买家之一，但随着上海房地产市场的成熟，一些涌入上海的江浙炒房资金纷纷选择撤离，把投资眼光转向了国内另外一些城市，尤其是温州的投资者。”
两位记者为自己的结论给出了如下事实注脚———
日前，张江某楼盘的一位售楼小姐告诉记者：“过去，来上海的温州人买房就像买小菜，有人一次拿下六七套。他们除了看看楼层和结构，基本上不看房型。这种客户，一瞧就知道不是买来自己住的。”“现在不一样了。温州人上半年还在预订购房号，可11月开盘前，却把预订的号码全退了，一套都不买。”
这一趋势从《温州晚报》来沪买房团的数量变化上也得到了印证。近几年，《温州晚报》组织的购房团基本上是一个月一次，但眼下却已经很久没有光顾上海了。据《温州晚报》组织购房团的饶先生介绍，虽然上海房产对温州人来说很有吸引力，但历经高速发展，房价已今非昔比，两年前还只需50万元一套的房子，现在翻到了100多万元。面对如此高的房价，一些温州投资者选择了撤离。据说，温州人张先生先前在上海一次购入了10套房子，价值500万，前不久他转手把房子全部抛出。
曾与温州购房团频繁接触的某售楼处的孙女士面色神秘地为记者“揭秘”称：他们开始把投资目标瞄准别的城市了！孙女士说，她的一个温州朋友郑老板，两年前参加了一次上海购房团后，随即回温州联络了数十个同乡、一亿多资金投身到上海房产市场。“这两年里，他成了炒楼盘的高手，将市中心每平方6000元的房价炒到9000元，每平方2万元的商铺炒到8万元。但他最近带着自己的购房团和资金，打算去西部城市投资赚钱了。”
究其原因，孙女士分析得头头是道：上海的房地产市场已经繁荣了一段时间，相对目前本地的消费水平，房价已经不低，短时间内再要想大幅度上升可能性较小。今后应该会进入一个比较平稳的调整期，房价波动将难有大作为，而投资风险却显著增加。作为投资者，风向变了，当然应该及时转换战略目标。
这篇报道根据业内人士的估算认为，近期像温州郑老板那样的投资团队通过套现，已经从上海撤离的江浙民间资金至少在100亿元以上。这还仅仅是个开始。
“春江水暖鸭先知”。温州炒房者这只“鸭子”已经率先嗅出了上海楼市悄然发生的“逆变”。这可是在上海———中国经济最富活力的财富之地，全国房地产最大的淘金之地，“逆变”即将抑或已经发生？消息一出，反响之巨可想而知。随后的几个月间，转载、引用、深度追踪分析，各种媒体的相关报道铺天盖地。
这些绘声绘色的报道让我们嗅出了“温州炒房路线图”的味道。正如我们在第二章中所描述的，所谓温州炒家有组织、成批量地从以上海为代表的一级市场向二、三、四级城市市场转移的故事至少到今天为止并未发生，至于一些炒房者转手套现并另辟投资天地的个案行为一直都在上演，而非突然显现。后来的事实表明，直至2004年4、5月间从中央到地方各种意在抑止房地产泡沫的政策举措接连出台之时，也没有出现温州炒房者大面积撤离上海的明显迹象，更不用说将近半年前温州人就凭“第六感”先知先觉、神机妙算了。
然而无论真假虚实，消息既出，震荡就不可避免。焦虑不安的情绪如同刚刚淡去的“SARS”恐慌，在整个上海房地产利益圈无声地弥漫开来，房产商们自然是利益最为直接的一群。到了该做点什么的时候了，他们首先想起了温州人，他们很清楚，成也萧何败也萧何，事情因温州炒家而起，当然还得靠温州炒家摆平。
机会来了。
2004年2月21—23日，温州国际会展中心，“时尚之都”温州产权交易中心第五届房产展示交易会开场。与在此前后举办的各类温州房展会一样，本次展会共有110家房地产企业参展，展示楼盘120个，温州本地只有所辖的洞头、平阳来了寥寥几个楼盘，其余98％以上均为四面八方的外地城市房产项目。
但许多人很快发现了明显差别：上海房产商兵强马壮、风头十足，成了本届展会的第一明星。组委会负责人贺平回忆称，虽然温州购房者与上海房产一向情有独钟、渊源深厚，但上海房地产开发商对这次房展的热情之高还是“让人吓了一跳”：60多家参展，抢占了全部展位的半壁江山，可以说是上海楼盘首次集体移师温州。而且，应上海房产商的强烈要求，上海参展楼盘集中展示并统一亮出了“‘海派楼汇’首届上海时尚房展温州专展”的旗号。这还不算，不少上海楼盘更是在展位左右打出“到上海淘金去！”“寻找最有眼光的温州人”等火辣辣的条幅，其心情之急迫溢于言表。人称，“温州房展”几成“上海房展”。
与此相关的另一道风景是，满口“阿拉”的大批上海记者纷纷尾随而至，云集游走于房展会的每一个角落，颇有“沪上各大媒体首次集体移师温州”之势。没有证据的说法是，其中一些记者受到了上海房产商的力邀。随后我们看到了一篇篇精彩纷呈的新闻稿件，热辣劲爆得让人不能不心动———
“虽然上周周末温州的气温徘徊在25度左右，创下2月份温度新高，街上行人纷纷以春夏装示人，但是这样的高温却无法与在温州展览中心举行的第五届房交会的热度相媲美。尤其是上海楼盘的火爆场面使得记者都无法想像。很多温州人拿着上海地图，来到楼盘展位前，只要求售楼代表画出楼盘在上海的位置，觉得合适便二话不说，直接付定金或是签下合同。买楼就像买白菜，看一眼就往筐里装。”
“记者现场看到，展会在上周六上午9点正式开始，在短短一个小时内，位于上海澳门路的圣骊澳门苑已经预订了50套，均价在8800元/平方米。另外，中远行家等楼盘也已纷纷售罄。许多开发商见形势大好，甚至将仅剩的几套房子收回，以待价位再次提升后出手。”
……
异口同声间，也有不同的声音。这“不同的声音”格外意味深长。《发展导报》五名特派记者联合采写的报道发出了“谁在给温州购房人下套？”的疑问。不妨一并摘录如下———
上海楼盘沙龙公寓是温州当地代理商代理的，售楼人员一色温州当地人。记者作为购房人与一位售楼小姐进行了下述对话：
记者：你们沙龙公寓什么时候交房？
售楼小姐：已经是准现房（实际是明年才能交房）。
记者：我买后想租出去，月租金可以到多少？
售楼小姐：至少4000—5000元，我们的楼盘是市中心的。
记者：可每间房的建筑面积只有40—50平方米左右啊？
售楼小姐：肯定能租到的。
记者：你是温州当
